משכנתא הפכה להיות הליך סטנדרטי אותו לוקחים או לקחו מרבית בעלי הבתים בישראל לצורך רכישה או בנייה של בית או דירה.
כידוע, לקיחת משכנתא כרוכה בכך שהבנק המלווה למעשה מחזיק בזכויות על הנכס של הלווה עד לסיום פירעון ההלוואה, במידה וההלוואה אינה מוחזרת לפי התנאים שסוכמו.
כשזה מגיע למשכנתאות של מיזמי פינוי בינוי, עולות מספר סוגיות שהופכות את הליך המשכנתא למעט שונה.
סיכמנו עבורכם במדריך זה את כל מה שתצטרכו לדעת על לקיחת משכנתאות להליכי פינוי בינוי.
מה זה חוק פינוי בינוי?
למי מכם שאינו לגמרי מבין מה אומר חוק פינוי בינוי, הרשו לנו להסביר. חוק פינוי בינוי, שנחקק בשנת 1998, למעשה נועד על מנת לאפשר לאנשים הגרים בבנייני מגורים ישנים ורעועים לבצע הריסה של בניין המגורים לטובת הקמה של בניין מגורים חדש, כשלאחר סיום הבנייה יקבלו הדיירים דירה חדשה בבניין. הרעיון המרכזי העומד מאחורי חוק פינוי בינוי, הוא שיפור פניהם של ערי הארץ והפיכתן ליותר מודרניות, וכן לטובת שיפור התשתיות והבטחון. ברוב המקרים, דיירים אשר דירתם עברה פינוי בינוי, העלו משמעותית את ערך הנכס שלהם.
במסגרת החוק, היזם הממונה על הפרויקט מחויב לדאוג למגורים חלופיים הולמים לדיירי הבניין אשר בתיהם נהרסים עד לסיום הבניה.
מה מיוחד במשכנתא במיזמי פינוי בינוי?
בדומה לפרויקטים אחרים הכרוכים בעלויות גבוהות, גם יזמים של הליכי פינוי בינוי לוקחים הרבה פעמים משכנתאות והלוואות מהבנק. אך בניגוד למשכנתאות רגילות, בהן הצדדים המחזיקים ב-"בעלות" מסוימת על הנכס הם הבנק והלווה, במיזמי פינוי בינוי יש דיירים נוספים, שחלקם הבעלים הבלעדיים של הנכס שלהם, או אפילו נמצאים תחת הליך משכנתא משלהם מול בנק אחר.
למעשה, נוצר כאן מצב של אי וודאות, במיוחד עבור הבנק המלווה, שמן הסתם יעדיף להחזיק בערבות חזקה ככל הניתן על הנכס, ולא להצטרך להתעסק עם כל מיני עיכולים, חובות ודברים נוספים העלולים ליצור סיבוכים בהליך המשכנתא.
אז איך זה עובד?
במקרה בו קיימים דיירים שעדיין מחזירים את המשכנתאות שלהם לבנקים אחרים, הבנק שנותן משכנתא ליזם פרויקט הפינוי בינוי מקבל רשימת דרישות וערבות פיננסית מהבנקים הממשכנים של דיירי הבניין, אשר אותן הבנק המלווה צריך למלא על מנת שזכויות המשכנתא של הבנקים הממשכנים יוסרו. לאחר שאלה הוסרו, הבנק המלווה למעשה מחזיק בכל זכויות המשכנתא של הבניין, ומקבל קרקע טרייה ונקייה לעבוד איתה.
הדיירים אשר צריכים לשלם את המשכנתא עבור הדירה שלהם, כעת צריכים להמשיך לשלם את ההלוואה שלהם לפי אותם תנאים ובאותם מועדים הניתנו לו כשלקח את המשכנתא מול הבנק הקודם. במקרים בהם הדיירים לא פורעים את ההלוואה לפי התנאים, הערבות הפיננסית אותה נתן הבנק המלווה לבנק הממשכן עלולה למנוע הליכי הוצאה לפועל, שכן היא למעשה "מכסה" מקרים מסוג זה.
