משכנתא עבור בית ישן

התהליך של קבלת משכנתא לרכישת נכס נדל"ן חדש מקבלן די ידוע ברבים. גם נטילת משכנתא לקניית בית או דירה יד שניה, היא תהליך מקובל למדי בקרב ציבור רוכשי הדירות בישראל: לרוב נדרשים הון עצמי והוכחת מסוגלות כלכלית מצד הלווים, ובהתאם לאלו ולשוויו של הנכס המיועד לרכישה, הבנקים למשכנתאות קובעים את תנאי המשכנתא ובכללם תקופת ההחזרים וגובה הריבית.

אולם בכל הנוגע לקבלת משכנתא עבור בית ישן, קיימת אי ודאות רבה, מטבע הדברים. זאת לנוכח אי הבהירות באשר להערכת שווי הנכס, ובפרט כשמדובר על בית ישן שמיועד בהגדרה להריסה. במאמר שלפניכם ננסה לענות על השאלה: האם ניתן לקבל משכנתא עבור בית ישן המיועד לשיפוץ או בניה מחדש במסגרת פרויקט תמ"א 38, ובאיזה אופן יש לבצע את התהליך מול גופי המימון, על מנת שהעסקה תהיה משתלמת.

 

למה אנשים רוכשים בתים ישנים בכלל?

רוכשי נדל"ן רבים בישראל מעוניינים לרכוש נכס למגורים או להשקעה, ומופתעים לגלות כי המענה ההולם ביותר לתקציב ולשאיפות שלהם זמין דווקא במסגרת רכישת בתים ישנים המיועדים לשיפוץ או להריסה. מדובר לרוב על נכסים שאושרו עבורם תוכניות תמ”א 38 או חתומים על הסכם פינוי בינוי.

אולם מה הופך את עסקאות הנדל"ן הללו לאטרקטיביות כל כך עבור הרוכש? בראש ובראשונה, מחירם של בתים ישנים ודירות בתוכניות תמ"א 38 בדרך כלל נמוך מהמחיר של דירת קבלן על הנייר בפרויקטים חדשים. מעבר לכך, דירות תמ"א 38 הן דירות חדשות לחלוטין, אשר נוספו על ידי קבלן השיפוצים לבניין המגורים המטופל בתוכנית ההשבחה והשיפוצים.

בכל הנוגע לפרויקטי פינוי בינוי, מדובר כמובן על הזדמנות חד פעמית לרכישה במחיר נמוך יחסית של נכס נדל"ן המיועד להריסה, שערכו צפוי לעלות במהירות עם בנייתו מחדש. הדבר נכון בפרט כאשר מדובר על בית ישן שנמצא באזור מבוקש במרכז או בסביבה מתפתחת.

אולם היות ומדובר בפרויקטים שקבלת האישורים עבורם והשלמתם עלולה להמשך זמן רב (וגם האפשרות שלא יושלמו כלל תמיד נמצאת על השולחן), רמת הסיכון ברכישת בית ישן היא גבוהה בהשוואה לקניה של נכס חדש או יד שניה במצב שמור. מה שמוביל אותנו לסוגיה המרכזית בה נטפל במאמר זה: האם קבלת משכנתא בנקאית עבור בית ישן היא בכלל אפשרות מעשית? המשיכו לקרוא ותגלו.

 

רגע, מהם פרויקטי תמ"א 38 ובמה הם נבדלים מפרויקט פינוי בינוי בכלל?

בשנת 2005 נכנסה לתוקף תוכנית מתאר ארצית שנועדה לרכז עבודות שיפוץ ובניה לחיזוק יסודותיהם של בתים ישנים בארץ, על מנת למגן אותם מפני תרחיש של רעש אדמה חזק.

תוכנית זו ידועה ברבים בראשי התיבות שלה: תמ"א 38. עם התקדמות התוכנית במשך השנים, היא חולקה לשתי תתי תוכניות והן:

• תמ"א 38/1 – אלו הן תוכניות תמ"א 38 אשר מתבצעות על רקע התיקון הראשון לתוכנית, שמטרתן היא חיזוק מבנים והוספה של קומות נוספות למבנה ללא צורך בהריסה שלו מהיסוד.
• תמ"א 38/2 – אלו הן תוכניות תמ"א 38 אשר מתבצעות על רקע התיקון השני לתוכנית, שמטרתם היא הריסה של מבנים ובנייתם מחדש.

 

בתקופה האחרונה, אנו רואים יותר בקשות לתוכניות תמ"א 38/2 המוגשות על ידי יזמי נדל"ן ודיירים בבתים ישנים בישראל, שזיהו את הפוטנציאל. עם זאת, עדיין קיימות תוכניות תמ"א רבות שיוצאות אל הפועל במתכונת של תמ"א 38/1. השוני המהותי בתוכניות תמ"א לעומת פרויקטי פינוי ובינוי נעוץ בעובדה שמדובר על שינויים במבנה שמתבצעים על בסיס השלד הקיים שלו, ללא צורך בהריסה מוחלטת של הבית והליך בניה מחודש שמתחיל מאפס, ובהתאם לזאת – גם אורך בדרך כלל זמן רב יותר.

 

האם הבנק יאשר לי משכנתא עבור בית ישן?

שאלת השאלות היא, כאמור, האם הבנקים למשכנתאות מוכנים בכלל להעניק הלוואת משכנתא עבור בית ישן. אף שהתשובה העקרונית לשאלה זו היא חיובית, חשוב להיות מודעים לכך שקבלת משכנתא עבור בית ישן – בין אם מדובר על משכנתא עבור פרויקט תמ"א 38 ובין אם עסקינן בבית המיועד להריסה, נוטה להיות מורכבת יותר מנטילת משכנתא עבור דירה מקבלן או דירה יד שנייה.

 

במה שונה בקשת משכנתא עבור בית ישן המיועד להריסה ממשכנתא לנכס חדש או שמור?

ככלל, נטילת משכנתא עבור בית ישן אשר מיועד להריסה היא תהליך דומה לבקשת משכנתא סטנדרטית. במידה וזהו הנכס הראשון שאתם רוכשים, ניתן להגיע לאחוז מימון של עד 75% מערכו של הבית לאחר ההריסה. עם זאת, בדיקת השמאות שהבנק מבצע טרום מתן המשכנתא, עולה ללווים יותר כשמדובר על משכנתא עבור בית ישן, מאחר והבנק זקוק להערכה מקיפה ויסודית יותר כדי להגן על עצמו.

 

לאיזו תקופה ניתן לפרוס את ההחזרים של משכנתא עבור בית ישן?

משכנתא עבור בית ישן ניתנת לפריסה לתקופת החזרים של עד 30 שנה, ממש כמו משכנתא "רגילה". גובה ההחזר החודשי נקבע על פי משך חיי המשכנתא בו הלווה בוחר, לצד מסלולי הריבית וההצמדה לקרן, קרי – תמהיל המשכנתא. חשוב לדעת כי גם משכנתא עבור בית ישן ניתנת למיחזור במרוצת השנים, כך שלא מדובר ב"חתונה קתולית – ניתן לשנות את מסלולי המשכנתא ותנאי ההחזר כעבור תקופה.

 

על ההטבה שחשוב שתכירו בנטילת משכנתא עבור בית ישן

אף שהדבר אינו ידוע לרבים, רכישת בית ישן שנועד להריסה מזכה את הרוכשים בהנחה של 5 אחוזים על מס הרכישה, בהינתן והבית עובר הריסה בתוך 6 חודשים מהגשת הבקשה. על מנת  לנצל את ההטבה הזו, יש להקפיד ליטול משכנתא עבור בית ישן כבר לפני שהחלה הריסתו בפועל.

 

אילו מסמכים הבנקים דורשים לטובת מתן משכנתא עבור בית ישן?

במידה ואתם מעוניינים לקבל מהבנק משכנתא עבור בית ישן שמיועד להריסה, תתבקשו להמציא אסמכתאות רבות יותר מאלו שהייתם נדרשים לספק לבנק ברכישת נכס "רגיל", וביניהן:

• חוזה דיירים
• אישור זכויות
• פירוט של סוגי הדירות
• פירוט של שלבי הבנייה

 

על האתגר בקבלת משכנתא עבור בית ישן

אף שבעבר קבלת משכנתא עבור בית ישן כמעט ולא אושרה בידי הבנקים בישראל, כיום לאור כניסתם של יזמי נדל"ן בולטים לתחום הדיור, ובהינתן תאוצת הפיתוח בישראל, המצב הוא שונה.

עם זאת, עדיין מדובר על תהליך שאינו חף מקשיים ומהמורות. זאת לאור העובדה שקבלני בניה ויזמים המטפלים בתוכניות פינוי בינוי ופרויקטי תמ"א 38, רושמים בדרך כלל הערות אזהרה בטאבו עבור הבתים והבניינים בתוכניות ההתחדשות העירונית. הערות האזהרה בטאבו מהוות סיבה לדאגה עבור הבנקים, אשר חוששים מטבע הדברים מפני אישור משכנתא עבור בית ישן שלא יוכלו למשכן בתור בטוחה מפאת היותו משועבד כבר לקבלן או ליזם.

 

עם מי מתייעצים לגבי משכנתא עבור בית ישן?

אם שקלתם לרכוש בית ישן ואתם זקוקים למשכנתא לטובת העסקה, ישנם פרטים רבים שחשוב להביא בחשבון, ובכללם: האם מתוכננות עבודות תמ"א במבנה או שהוא מיועד להריסה? האם פרויקט הריסת המבנה או השיפוץ החל כבר? ובמידה ולא – מהו הצפי לתחילתו ולסיום הבניה המחודשת? האם הביטחונות שניתנו רשומים במסגרת הערת אזהרה לקבלן או ליזם הנדל"ן?

התשובות לכל השאלות הללו ולשאלות נוספות עשויות להשפיע במידה ניכרת על קבלת המשכנתא ותנאיה, ומכאן שקריטי לבדוק היטב את פרטי העסקה בשלב מוקדם כלל הניתן. בעזרת ליווי של יועץ משכנתא המתמחה בהגשת בקשות משכנתא עבור בתים ישנים, תוכלו לשפר את סיכוייכם לקבל את ההלוואה המיוחלת, וכן את תמהיל המשכנתא שיוצע לכם.

 

התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל,
תגברנה הוראות הדין.