למרות שהמונח עשוי לא להיות מוכר לרבים מלווי המשכנתאות הקיימים והפוטנציאליים, למעשה משכנתא משלימה הינה רלבנטית עבור שיעורים יחסית גבוהים של לווי משכנתאות. מדובר על משכנתא בנקאית רגילה, הנלקחת כהשלמה למשכנתא בתנאים המיוחדים אותם מציעה המדינה באמצעות תכנית הזכאות.
מודל הזכאות מקנה ללווים אשר עומדים בקריטריונים ונמצאים זכאים לסיוע אפשרות לקבל, דרך הבנקים המסחריים, הלוואת משכנתא בתנאי ריבית מועדפים. אך באופן כללי ברוב מוחלט של המקרים הלוואת הזכאות אינה מספיקה לצורך רכישת הדירה ולכן יש צורך במימון נוסף, מימון אשר מגיע בדמות משכנתא משלימה.
משלימה את הלוואת הזכאות
כפי שהוסבר באופן כללי, השם משכנתא משלימה נובע מכך שזוהי הלוואת משכנתא הניתנת על ידי בנק מסחרי והיא למעשה משלימה את הלוואת הזכאות כך שללווים יהיה הסכום הנדרש לרכישת הנכס הרלבנטי.
מחירי הדיור כיום גבוהים מאוד, יש תנאים מגבילים שונים של בנק ישראל ושל הבנקים עצמם והלוואות הזכאות אמנם מציעות תנאים אטרקטיביים יחסית, אך הסכומים הרלבנטיים אינם מספיקים לרכישת הדירה יחד עם מעט ההון העצמי שהזכאים מצליחים להשיג.
לכן רבים פונים לנתיב של משכנתא משלימה ובפועל זוהי דרך הפעולה המקובלת על לווי משכנתאות אשר יש להם גם נקודות זכאות למשכנתא.
זכאות למשכנתא
תכנית הסיוע ללווי משכנתאות זכאים (זכאות למשכנתא) מופעלת על ידי משרד השיכון בשם ממשלת ישראל. זו דרכה של המדינה לסייע לאוכלוסיות רלבנטיות להגיע לרכוש דירה באמצעות מתן אפשרות להלוואת משכנתא בתנאים מועדפים.
נכון ל-2013 וסביבת הריבית הנמוכה, ההטבה המרכזית של מסלול זכאות למשכנתא היא האפשרות לקבל משכנתא בריבית שנתית של 3% ועם הצמדה למדד. הלוואת הזכאות עצמה ניתנת מטעם המדינה, אך בפועל את הכסף מעניקים הבנקים המסחריים למשכנתאות – כך שאפשר בהחלט לקבל משכנתא משלימה מאותו בנק שמספק את הלוואת הזכאות.
היקף הזכאות משפיע ישירות על הסכום שניתן לקבל במסלול הזכאות למשכנתא, כאשר ההיקף מדורג על ידי נקודות. הדירוג נקבע לפי פרמטרים שונים המשפיעים על הניקוד ועד גבול הזכאות המקסימאלי. פרמטרים אלו כוללים למשל מצב משפחתי, עולים חדשים, מספר אחים ואחיות, יש דרישה שלא תהיה בעלות על דירה אחרת, גיל הלווים, כמות ילדים, מקום מגורים ומיקום הדירה הנרכשת, שירות צבאי או לאומי וכן הלאה.
לצורך קבלת הזכאות למשכנתא יש צורך להגיש בקשה רשמית למשרד השיכון, הזכאות מגולמת בתעודת זכאות המפרטת את שיעור הזכאות – את התעודה יש להציג לבנק המסחרי המספק את ההלוואה.
משכנתא משלימה – הלוואת משכנתא רגילה למעשה
כאשר לווי משכנתא אשר נמצאו זכאים לסיוע מהמדינה במסגרת תכנית הזכאות למשכנתא מבקשים משכנתא משלימה מהבנק, מדובר למעשה במשכנתא רגילה המצריכה את אותם תנאים לקבלת משכנתא והיא כוללת את אותן אפשרויות של מסלולי משכנתא.
כך למשל, היום יש הגבלה על שיעור המימון של המשכנתא (מגבלה של בנק ישראל) ולכן גם המשכנתא המשלימה מחושבת לצד הלוואת הזכאות ואי אפשר לעבור את שיעור המימון הקבוע.
אך עם זאת, מדובר על משכנתא נפרדת למשכנתא במסגרת הזכאות – כך שעל לווים אלו יש שתי משכנתאות. באופן זה הלוואת משכנתא זו יכולה להיות בתנאים שונים של מסלול משכנתא, לתקופת זמן ארוכה יותר וכן הלאה.
בסביבת הריבית הנמוכה המשק כפי שקיים בשנים האחרונות, משכנתא משלימה מאפשרת לבחור מסלולי משכנתא אטרקטיביים יחסית, בריביות נמוכות, עם מסלולים ללא הצמדה או עם הצמדה, ריביות משתנות או בריבית קבועה. כך מתקבל פיזור סיכונים לצד התנאים המיוחדים של הלוואת הזכאות מטעם המדינה.
