משכנתא היא הלוואה גדולה הניתנת לתקופה של שנים בודדות עד שנים רבות ומורכבת מהמשתנים הבאים:
- הצמדה או אי-הצמדה למדד
- גובה הריבית וסוג ההצמדה שלה
- גובה ההחזר החודשי
- תקופת המשכנתא
לצד ארבעת המשתנים ישנו כמובן גם גובה המשכנתא. נסביר בקצרה מהו כל מרכיב:
- הצמדה או אי הצמדה למדד – מסלולים שונים מציעים משכנתא צמודה ולא צמודה למדד. המדד המרכזי הוא מדד המחירים לצרכן המשקף את גובה המחירים בישראל ומתעדכן פעם בחודש.ניתן לבחור במסלולים צמודים למדד שבהם גובה הקרן מתעדכן בהתאם לשינויים הנרשמים במדד או במסלול לא צמוד מדד שבו גובה הקרן קבוע מראש ונותר כפי שהוא. את ההצמדה ניתן לבצע גם למטבע חוץ כאשר רוב המסלולים המוצעים מוצמדים לדולר או לאירו.
- גובה הריבית וסוג ההצמדה שלה – כל משכנתא נחתמת על בסיס ריבית כלשהי. הריבית מוצעת בשני מסלולים: ריבית משתנה הצמודה לאחת מהריביות החשובות – ריבית הפריים הנקבעת על ידי בנק ישראל בתוספת 1.5%, ריבית הליבור הנקבעת על בסיס הריבית שבה סוחרים בנקים בעולם בינם לבין עצמם וריביות נוספות. המסלול האחר הוא ריבית קבועה שלא משתנה כלל או שמשתנה אחת לכמה שנים.
- גובה ההחזר החודשי – הוא סכום ההחזר החודשי על המשכנתא הכולל את הריביות ואת הקרן. ככל שההחזר החודשי גבוה יותר כך תנאי המשכנתא עשויים להיות נוחים יותר. ניתן לבחור במסלולי החזר חודשי מסוגים שונים: החזר של הריבית והקרן, החזר של הריבית בלבד ופירעון מאוחר יותר של הקרן וכדומה.
- תקופת ההלוואה – אורך חייה של המשכנתא בשנים. כלומר, משך פריסת תשלומי החזר המשכנתא. ככל שתקופת החזר המשכנתא תהיה ארוכה יותר, תנאי המשכנתא בדגש על הריביות יהיו נוחים פחות.
תמהיל משכנתא הוא כל הרכב של ארבעת המשתנים לעיל. כל מסלול ומסלול הוא שכלול של האפיקים שנבחרו בכל ארבעת המשתנים.
המסלולים משקפים העדפות שונות המותאמות ללווים בעלי יכולות וצרכים מגוונים. בחירת משכנתא טובה היא למעשה בחירת התמהיל המתאים ביותר לנתוניו של הלווה הספציפי.
יש לציין כי הגיוון הרב שיש בשוק המשכנתאות עשוי להיות יתרון ללווים אך לשם כך יש לוודא שבחירת המסלול אכן מתאים למאפיינים האישיים, משום שהיתרון עלול להפוך לחיסרון. בחירת התמהיל הנכון מצריך מחקר מעמיק וניתן לפנות לאחד מגופי ייעוץ המשכנתאות לקבלת עזרה.
מחשבון לתמהיל משכנתא
בנקים רבים למשכנתאות מעמידים באתרי האינטרנט שלהם מחשבונים לחישוב תמהיל משכנתא. במחשבון מוזנים ארבעת המשתנים הנזכרים לעיל: מדד ההצמדה, גובה וסוג הריבית, גובה ההחזר החודשי, תקופת ההלוואה בחודשים ולצדם סכום המשכנתא.
ניתן לשחק עם המשתנים עד לקבלת התמהיל המועדף המתאים ביותר. מרבית הבנקים מציעים שירות דומה גם בסניפיהם ובשירותי הטלפוני.
נטילת סיכונים?
בין מסלולי המשכנתא הרבים קיים גם מסלול המאפשר לחלק את הסכום הכולל של המשכנתא בין כמה אפיקים – צמודים ולא צמודים, בריביות קבועות ומשתנות וכן הלאה. לווים ששונאים סיכונים יעדיפו לפזר את הסכום בין האפיקים. לווים דלי אמצעים יעדיפו לבחור במדד או בריבית קבועים ובלבד שלא יחול שינוי לרעתם גם במחיר אובדן האפשרות להרוויח.
לעומתם, לווים שמנסים להמר בגדול – על הכל או כלום – ינסו להעריך איזה מדד או ריבית צפוי לרשום ירידה ולהמר עליו. זה למעשה שקול להבדל בין הנחת הביצים בכמה סלים ובין ריכוזן בסל אחד.
