כשמדברים על נדל"ן במושבים מדברים בעיקר על קנייה של משקים חקלאיים ונחלות. עסקת מכר של נחלה הנה עסקה מורכבת ביותר מבחינה משפטית. עריכת הסכם מכר או הסכם רכישת נחלה במושב מחייב סיוע משפטי של גורם בעל ניסיון בתחום הנדל"ן במרחב הכפרי, תחום שהנו זר בדרך כלל לעורכי דין המטפלים בנכסי נדל"ן "רגילים".
דמי הסכמה
רכישת משק או נחלה כרוך בגביית תשלום המכונה "דמי הסכמה". הרציונל בגביית תשלום זה הוא שבעל הקרקע – רשות מנהלי מקרקעי ישראל – מעוניין ליהנות משווי הקרקע, ולא להשאיר בידי חוכר הקרקע את מלוא הרווח.
הנוסחה לחישוב דמי ההסכמה מורכבת, אך נהוג לומר כי הם שווים בערך לשליש משוויה של העסקה. החל משנת 2018 רשות מקרקעי ישראל מפצלת את תשלומיה ל"דמי רכישה" (בגין יתרת שטח הנחלה – המחושבים על ידי השמאי הממשלתי), ל"דמי הסכמה", עליהם דיברנו קודם לכן.
מס שבח
מס שבח חל על מוכר הנחלה, והוא מחושב בנפרד מיתרת השווי של בתי מגורים הקיימים בנחלה. הכנת השומה העצמית צריכה להיעשות בנפרד על שווי כל בית ועל יתרת הזכות. מבצעים ניכוי של הוצאות ותשלומים כמו – דמי רכישה ודמי הסכמה יחסיים, הוצאות שכר טרחה של עורך דין לרכישת נחלה, דמי תיווך ועוד. עורך דין מומחה למקרקעין מטפל בנושא זה, וככל שמומחיותו תגבר כך החיסכון במס יהיה גדול יותר.
מס רכישת נחלה ותשלומים לאגודה
שיעור מס רכישת נחלה שונה מנכסי מקרקעין אחרים, והוא קבוע בסעיף ספציפי הקיים בחוק. בחישובו של מס הרכישה נהוג להפריד בין השווי של כל אחד מבתי המגורים בנחלה ומשווי יתרת השטח. עם זאת, מדרגות המס החלות על דירות מגורים בנחלה דומות למדרגות מס של דירות מגורים אחרות.
כחלק מהצטרפות הקונה לאגודה החקלאית שבתחומה נמצאת הנחלה הוא נדרש לשלם. בדרך כלל האגודה לא תחתום על מסמך לרכישת הנחלה ללא קבלת הקונה כחבר באגודה, והליך זה כרוך בוועדת קבלה וחתימה על מסמכים שונים.
סיוע משפטי ברכישת נחלה
מכל האמור ניתן לראות כי נדרש ניסיון משפטי רב בכל הקשור למכירת נחלה. את התהליך יש להתחיל בניסוח נכון של טיוטת הסכם המכר ובפירוט מדויק של המסמכים הנלווים לחוזה הרכישה לצורך העברת הזכויות. מורכבותה של עסקה זו נובע גם מבעיות הקיימות בנחלה – כמו מבנים שנבנו בה לאורך ההיסטוריה ללא היתר, או ממבנים שהוסבו לצרכים חקלאיים.
לסיכום
אם הנכם מעוניינים לרכוש נחלה חשוב שתדעו כי בעת הדיווח על עסקת המכר פקח של הרשות יגיע כדי לבדוק את מצב הנחלה ביחס למסמכים והיתרי הבנייה הקיימים. במידה והפקח יגלה בנייה ללא היתר או שימוש חורג בנחלה, הרשות עשויה להגיש דרישה להריסה או דרישה לתשלום "דמי שימוש". לאור מורכבות רבה זו, עליכם להיעזר בסיוע משפטי של עורך דין מומחה.
