הנדל"ן הישראלי ממשיך גם בתקופות שפל, בהן הבורסה יורדת, והרביות על הכסף הנזיל לא נותנות הרבה, להיות ראש החץ והאופציה הטובה ביותר להשקעה בישראל. הדברים נכונים בעיקר לנוכח עליית המחירים המטאורית בענף זה בשלוש השנים האחרונות.
מעל כל עסקאות הנדל"ן האפשריות, ניתן למצא את ההשקעה בקרקעות, בעיקר אלה מהן, שעושה רושם שקיים סיכוי לשנות את ייעודן בעתיד, מחקלאות לבנייה. במאמר הבא ננסה להבין מדוע זה כל כך אטרקטיבי.
היתרונות הבולטים בהשקעה בקרקעות
לאור הביקושים הגדולים בנדל"ן למגורים במדינת ישראל, מחירי הדירות והבתים ממשיכים לעלות כל העת. אי לכך, השקעה בנדלן הייתה ונשארה מאוד כדאית. אולם, השקעה בקרקע כדאית הרבה יותר ממספר סיבות: ראשית, מחיר קרקע חקלאית העומדת למכירה יחסית נמוך, למרות מחירי הקרקעות הגבוהים בישראל. בניגוד למה שהיה מקובל בעבר הרחוק, כיום, מנהל מקרקעי ישראל, מאפשר לבצע הפשרה של הרבה יותר קרקעות בשל הביקוש למבני מגורים.
דבר נוסף, רכישת קרקע אינה כוללת עלויות נוספות כמו שיפוץ, ביטוחים שונים וכו'. עקב העובדה שבישראל עדין לא נמצא היצע גדול של קרקעות לבנייה, התשואות על עסקאות רכישה של קרקעות גבוהות במיוחד. תוסיפו לכך, שרכישת קרקע להפשרה פטורה ממס רכישה, ותבינו מדוע מדובר בעסקת הנדל"ן הנחשקת ביותר בישראל.
לפני שאתם רוכשים קרקע להשקעה
כבכל עסקת נדל"ן גם כאשר עומדים בפני רכישה של קרקע, חשוב מאוד לבצע מספר בדיקות מקדימות, טרם ביצוע העסקה בפועל. ראשית, בדקו מה ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), האם היא רשומה כתרשים במרקם עירוני.
בדיקה נוספת חשובה היא, מה ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית, האם קיימת תוכנית שינוי עתידית ומה סטטוס הקרקע בשלב הנוכחי. בנוסף, בדקו מי רשום כבעלים של הקרקע בטאבו ושלא קיימים שעבודים על הקרקע. כדאי לבדוק גם האם היו הפקעות קודמות בקרקע ומה היה היקפן.
עליכם לדאוג לקבל שומה עדכנית של קרקע שאיננה מיועדת לבנייה, חתומה, ערוכה ורשומה בהתאם לנהלים של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. על השומה לכלול: הערכת שמאי, ערך הקרקע בזמן שיווקה, ייעודה הנוכחי של הקרקע וכל הפרטים אודות תוכניות עתידיות ולוחות זמנים. לסיום, בדקו שמדובר בקרקעות פרטיות למכירה.
רכשו קרקע מבעלים פרטי
אחת הבדיקות החשובות שיש לבצע בטרם נכנסים לעסקת רכישה של קרקע היא, מי הבעלים הרשום של הקרקע, ורצוי שיהיה זה בעלים פרטי ולא אדמת מנהל. הסיבה לכך נעוצה בעובדה, שאדמות מנהל שעוברות הפשרה, מחויבות על פי ההסכמים, לחזור לאחר תהליך ההפשרה לחזקת רשות מקרקעי ישראל.
שימו לב, במידה ותיערך שומה חדשה לקרקע, היא תעריך את שווי הקרקע לאחר תהליך ההשבחה, והחוכר ישלם את מחיר ההיוון או, דמי החכירה המקובלים, על פי השווי החדש של הקרקע.
גם בעסקה פרטית לא הכל ורוד
קיימים לא מעט מקרים בהם, בשלבי התכנון המתקדמים, הופקעו שטחי קרקע לטובת הציבור. כלומר, היזם יאלץ להיפרד מחלק מהקרקע שרכש, בעבור פיצוי קטן מאוד שיקבל מהמדינה.
