משכנתא או שכירות?

בישראל התפתחה תפיסה לפיה כל אחד חייב להיות בעלים של דירה. לאורך שנים התנהלות זו הייתה סבירה ובהחלט אפשרית כלכלית, אך ככל שמחירי הדיור עולים והשכר הריאלי עומד במקום, לצד יוקר המחייה המטפס בישראל, יותר ויותר אנשים שואלים את עצמם האם לא עדיף להם פשוט להישאר במודל השכירות.

יש מדינות רבות בעולם, בעיקר באירופה למשל, בהן מקובל לגור בשכירות כל החיים ובמדינות רבות יש מודלים רחבים של דיור להשכרה במחירים ברי השגה. כך שבשנים האחרונות עולה בהיקפים רחבים יותר השאלה מה עדיף – משכנתא או שכירות?

כמובן שהתשובה לשאלה המהותית לגבי משכנתא או שכירות אינה חד משמעית והיא תלויה מאוד במצב הספציפי של כל אחד. ברור שלכל אחד עדיף להיות הבעלים של דירה או בית, אך יש לקחת בחשבון נושאים רבים ועבור אנשים מסוימים המחיר של המשכנתא גבוה מדי לעומת הנוחות המסוימת של מגורים בשכירות. ננסה לספק יתרונות וחסרונות של שתי האפשרויות כך שכל אחד ואחת יוכלו להחליט באופן מושכל מה עדיף עבורם – משכנתא או שכירות.

מחירי הנדל"ן רק עולים עם השנים – האמנם?

שיקול מרכזי עבור אנשים רבים בהתלבטות בין משכנתא או שכירות הוא המגמה במחירי הנדל"ן. התפיסה הרווחת היא שהמחירים תמיד יעלו לאורך זמן, כך שמי שרוכש דירה היום, יקבל דירה בעלת שווי גבוה יותר בעוד כמה שנים.

באופן כללי תפיסה זו הייתה נכונה לאורך השנים, אך חשוב לזכור שהיו גם תקופות ארוכות של ירידות מחירים עמוקות. בנוסף, מחירי הדיור כיום נמצאים בשיא אדיר של כל הזמנים, לאחר שטיפסו במעל 60% מאז שנת 2008, כך שיתכן וזו נקודת מחירים גבוהה מאוד שממנה המחירים לא יטפסו משמעותית בקרוב.

לכן, כאשר מחירי הדירות כל כך גבוהים וקשה מאוד להגיע לרכישת דירה, רבים מעדיפים להישאר בשכירות ואו להמתין להתפתחויות או לנסות לחסוך הון עצמי לרכישה עתידית.

בפועל, גם לגבי שכירות וגם לגבי מחירי הנדל"ן, אין אפשרות אמיתית לדעת אילו התפתחויות יתרחשו וישפיעו על המחירים, על מצבכם הפיננסי וכן הלאה.

להישאר בשכירות ולחסוך

עם המחירים הגבוהים של דירות כיום וכאשר המשכורות לא עולות באופן ריאלי וכולל במשק, פעמים רבות עדיף להישאר במודל השכירות ולחסוך כך כסף לרכישה עתידית של דירה – או כאשר מחירי הדירות ירדו ובעיקר לאחר חיסכון של יותר הון עצמי שיוכל או להפחית את תשלומי המשכנתא או לאפשר נכס איכותי יותר.

כך, אפשר למשל לשים את ההון העצמי הקיים במסלול חיסכון/השקעה בטוח יחסית ועם תשואה נחמדה, לגור בשכירות ולנסות לחסוך עוד הון עצמי. לאחר נניח 5 שנים יהיה לכם יותר כסף בכיס ותוכלו להיכנס לשוק המשכנתאות מעמדת פתיחה טובה יותר.

יתרונות של משכנתא

• הנכס בסופו של דבר נמצא בבעלותכם המלאה.
• כל ההוצאות על המשכנתא מנווטות באופן עקרוני לטובת רכישת דירה שתהיה שלכם.
• במקרים של עליות מחירי הדיור וכאשר הריבית נשארת נמוכה, יש אפשרות לרווח הון מהדירה.

חסרונות של משכנתא

• יש צורך בהון עצמי משמעותי כיום.
• מחירי הדיור גבוהים מאוד ויש צורך בהלוואות גדולות מאוד לשנים רבות קדימה.
• בהחזר משכנתא, משלמים למעשה מאות אלפי שקלים יותר מעבר לקרן ההלוואה, בריביות והצמדות.
• במסלולי משכנתא לא וודאיים, ההחזר החודשי יכול לעלות ובכל מקרה מדובר על הוצאה כבדה מאוד.

יתרונות של שכירות

• אתם לא מחויבים להחזר יקר וארוך טווח של הלוואה ענקית.
• אפשר לגור בפיתרון דיור גדול ואיכותי יותר לעומת האפשרויות במשכנתא באותו סכום.
• זו אפשרות להצטמצם, לחסוך בהוצאות ולהשיג יותר הון עצמי לקראת רכישה עתידית במשכנתא טובה יותר.
• בתנאים כלכליים טובים, אפשר להשיג תשואה טובה על ההון העצמי הקיים, יותר מאשר תשואה מעליית הערך על דירה עם משכנתא.

חסרונות של שכירות

• הכסף הולך למשכיר הדירה ולא מקדם אתכם ישירות לבעלות על דירה.
• במודל שכירות קבוע, אין לכם נכס בבעלותכם ואין מה להוריש, פחות ביטחון כלכלי בגילאים המבוגרים.