אם אתם לפני ביצוע עסקת נדל״ן או עומדים לרכוש דירה, בדקו את כל מסלולי המשכנתאות שמונחים בפניכם. יש שלל תמהילי משכנתא שניתן לקחת, ומבין המסלולים האחידים שמופיעים, צריך לדעת מה הכי מתאים עבורכם.
יש כמה דגשים שצריך לשים לב אליהם כמו האם המשכנתא מתאימה לצרכים שלכם, האם היא תשלם את מחיר הנכס, האם ההלוואה מקלה עליכם או רק גורמת לכם לבזבז יותר כספים בגלל הריבית? הכנו לכם מדריך קצר לבחירת מסלול משכנתא נכון.
מהו תמהיל משכנתא?
משכנתא היא הלוואה, אך מדובר בהלוואה למשך כמה עשרות שנים. לכן מומלץ לקחת אותה במסגרת תמהיל -משמע, קיימים מגוון מסלולים כמו מסלול פריים, מסלול בריבית קבועה לא צמודה, מסלול בריבית משתנה אחת ל-5 שנים צמודה ועוד. עליכם לדעת מה תמהיל המסלולים הנכון עבורכם.
חשוב לציין כי בנק ישראל מגביל את כמות המסלולים שניתן לקחת, ואף מחייב את לוקחי המשכנתא לקחת שליש מסלול במסלול ריבית קבועה. השקעות נדל״ן בישראל דורשות מהמשקיע לשים לב למספר חוקים בירוקרטיים שבנק ישראל מגביל אותנו בהם. כמו כן, בחודש ספטמבר 2022 נכנסה לתוקף הרפורמה במשכנתאות שהעבירה הממשלה, שמטרתה לייצר אחידות בנוסח האישור למשכנתא.
מה זה רכיב גרייס במשכנתא?
רוב הזוגות הצעירים כיום שרוכשים דירה בעסקת דירה למשתכן, נאלצים לשלב גם רכיב גרייס במשכנתא. מדובר למעשה בדחייה של תשלומי המשכנתא. ניתן לקבל מסלול גרייס חלקי, ולשלם את הריבית בלבד בדחיית התשלומים, או דחייה מלאה. את הדחייה יש לעשות בהתאם לתוכנית העסקית שלכם.
מה אנחנו צריכים לדעת לפני בחירת תמהיל?
ראשית, חשוב שנבין מה המצב הכלכלי במדינה. ריבית הפריים עלתה בשנתיים האחרונות ב-4.5%, ועומדת כיום על 6%, וריבית בנק ישראל עומדת על 4.5%. כמו כן, גם מדד מחירים לצרכן עלה ב-3.3%. העלאת המדד פגעה בעיקר באלו שלקחו משכנתאות צמודות, שם הקרן תפחה לסכומים גבוהים מהקרן המקורית.
בנוסף לכך, ריבית המשכנתא הממוצעת, הצמודה למדד, עלתה משנה שעברה ב-0.3%. גם ריבית המשכנתא הממוצעת שאינה צמודת מדד עלתה משנה שעברה ב-0.8%, זאת בעקבות העליות במדד המחירים לצרכן והעלאת הריבית במשק הישראלית.
באיזה תמהיל ומסלול משכנתא נבחר?
לאחר תקופה כזו של עליית ריביות, ייתכן כי תהיה טיפה התמתנות. ההמלצה היא לבחור במסלול המשתנה בקצב מהיר, ויחד עם זאת, להיות מוכנים למצב בו הריבית שוב תעלה ובכל זאת להשקיע בריבית קבועה. במצב כזה, צריך לחזור למסלולים יותר סולידיים ולא מסוכנים. ההבדל בין המסלולים הוא למעשה קצב השינוי ועדכון הריבית. מסלול הפריים משתנה בכל פעם שבנק ישראל מבצע החלטה על שינוי הריבית.
חשוב לשים לב כי בשנים האחרונות, עלות החזרי משכנתאות של אנשים שלקחו משכנתא פריים, זינקה בעקבות העלאות הריבית, ועל אף שניכר שאנחנו נכנסים לתקופה של ירידה בריבית – לא ניתן לקחת את הסיכון הזה. לסיכום, מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום לפני שתחליטו איזה מסלול משכנתא עדיף עבורכם, שכן ההחלטה תלויה במצב הנתון בזמן מסוים – הן של כלכלת המדינה והן של כל לווה לגופו ולעניינו.
