לוחות סילוקין הן טבלאות הפורטות את ההחזרים החודשיים של כספי המשכנתא. ההחזרים החודשיים נקבעים במועד החתימה על המשכנתא בין הבנק שנותן את המשכנתא לבין הלווה שנוטל אותה.
לוח הסילוקין פורט את התשלומים על המשכנתא המתחלקים לשני חלקים – תשלומים על חשבון הקרן ותשלומים על הריביות על המשכנתא. הלוח בנוי כך שבתום תקופת המשכנתא ישולם התשלום האחרון, לכל המאוחר.
סוגים של לוחות סילוקין
ישנם שני סוגי לוחות סילוקין נפוצים ואלו הם:
- לוח סילוקין בהחזר קבוע של הקרן – לוח שבו התשלומים החודשים על הקרן קבועים כך שגובה הקרן מחולק למספר חודשי ההחזרה. בנוסף משולמת הריבית בתשלומים חודשיים. שני החשבונות – הקרן והריבית הולכים ופוחתים בלוח זה.
- לוח שפיצר – לוח הבנוי כך שההחזר החודשי יהיה בגובה אחיד. לשם כך, חשבון הקרן וחשבון הריבית מחושבים מראש בהתחשבות זה בזה כך שסכומם יהיה סכום קבוע לאורך כל חודשי ההחזר. ההחזרים על הקרן הולכים וגדלים והחזרי הריבית הולכים ופוחתים ככל שמתקדמים בתקופת המשכנתא.
מבנה לוחות הסילוקין
הלוח הוא למעשה טבלה הבנויה ממספר עמודות שהעיקריות ביניהן הן: סכום ההלוואה, גובה הבסיס של המדד שאליו מוצמדת המשכנתא, מספר מועדי התשלום בחודשים, תאריכי מועדי התשלום והריבית על המשכנתא.
חלופות ללוחות סילוקין
לוחות הסילוקין מבוססים על מסלולי משכנתאות שבהם הן ההחזר על הקרן והן החזר הריבית משולמים בתשלומים חודשיים. אך ישנם מסלולים מיוחדים שבהם תנאי החזר המשכנתא שונים מתנאי לוחות הסילוקין. שני המסלולים המוכרים ביותר הם "משכנתא בלון" ו"משכנתא גרייס". נעמוד בקצרה על שני המסלולים הללו:
משכנתא בלון – משכנתא קצרת מועד המספקת ללווים מקור מימון זמני לפרק הזמן שבו הם זקוקים לסכום כסף גדול. המשכנתא מתאימה במיוחד למקרים שבהם הלווים מחכים שיגיע לידיהם סכום כסף גדול ממקור אחר. קהל יעד קלאסי למשכנתא זו הוא לווים הרוכשים דירה חדשה ומחכים לכניסת הכסף ממכירת הדירה הקודמת. ישנם שני סוגים של משכנתא בלון – מלא וחלקי – ובשניהם הקרן נפרעת בתשלום אחד, בתום תקופת המשכנתא ואילו הריבית משולמת בהחזרים חודשיים או בתשלום מרוכז בתום תקופת המשכנתא.
משכנתא גרייס – משכנתא המאפשרת דחייה מלאה או חלקית של מועדי התשלום. זו משכנתא אטרקטיבית במיוחד אך יש לה גם עלויות בדמות ריביות תפוחות ותנאים פחות טובים. למשכנתא גרייס יש מסלול דחייה מלא ומסלול דחייה חלקי והיא מהווה פתרון טוב ללווים המעוניינים בהחזר חודשי קטן שהולך וגדל עם תקופת המשכנתא כמו למשל לווים שהוצאותיהם בחודשים הסמוכים לרכישת הדירה גבוהות מהרגיל או שהכנסותיהם צפויות לגדול.
למי זה מתאים?
לוחות הסילוקין מציגים כאמור פריסה של המשכנתא לתשלומים דומים או שווים בגודלם. לווים המעוניינים ביציבות מוחלטת בגובה ההחזרים התקופתיים עשויים בהחלט לשקול בחירת מסלול המבוסס על לוחות הסילוקין.
לעומתם, לווים שמעוניינים בתנאי החזר משתנים, כגון החזר הולך וגדל או החזר הולך ופוחת, צפויים לבחור במסלולי הבלון, הגרייס או יתר המסלולים הדומים להם. גם אוהבי סיכונים, המעוניינים להמר על שינוי צפוי בגובה הריביות או במדד שאליו מוצמדת המשכנתא יטו לבחור במסלולים הדינמיים יותר.
לסיכום, מסלולי משכנתא המבוססים על לוחות סילוקין מעניקים ללווים תכנית פריסת משכנתא ברורה וידועה מראש. לכן, לווים האוהבים סדר וביטחון יטו לבחור בשיטה זאת. החיסרון טמון בריביות הגבוהות ובחוסר הדינמיות המאפיינים את המסלולים הללו.
