לצד ההתחייבות הפיננסית האדירה של המשכנתא והעובדה שכדאי להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתאות מקצועיים ובלתי תלויים, מדובר על תהליך בירוקרטי וטכני מורכב למדי. לכן יש להיערך מראש, להבין מה התהליך כולל וכיצד להיערך אליו בצורה האופטימלית.
אז אם אתם שואלים את עצמכם איך לוקחים משכנתא? המאמר הבא יפרט את השלבים השונים בדרך למשכנתא ולרכישת הדירה שלכם.
בירור עצמי
ראשית כל ולפני הפנייה לבנק ו/או ליועץ משכנתאות עליכם לבצע עם עצמכם תהליך של בירור עצמי ובחינת המאפיינים שלכם.
הכוונה היא לבחון כמה הון עצמי אתם יכולים "להביא מהבית" לטובת רכישת הנכס, באיזה סכום החזר תוכלו לעמוד בכל חודש (גם יועץ משכנתאות בוחן היבט זה כמובן) ואיזה סכום אתם שואפים לשלם, לבחון את סוג הנכס שאתם מעוניינים בו, אזורי מגורים וכן הלאה. אחרי גיבוש היבטים משמעותיים וחשובים אלו, ניתן להתקדם לתהליך הממשי של לקיחת משכנתא.
הפנייה לבנק נעשית לרוב לאחר איתור נכס מסוים או כמה נכסים פוטנציאליים, אך ניתן לגשת גם מוקדם יותר לבירור האפשרויות העומדות לפניכם. כמו כן, בהחלט ניתן להיעזר בשירותי ייעוץ של יועץ משכנתאות מקצועי ובלתי תלוי (חוץ בנקאי), מעבר לבניית תמהיל משכנתא מותאם אישית היועץ פונה לבנקים להשוואת מחירים ומכרזי ריביות ומסייע בהתנהלות עד לקבלת המשכנתא.
בקשה לאישור עקרוני למשכנתא
עוד לפני פתיחת תיק המשכנתא בבנק כזה או אחר, עליכם להגיש בקשה לאישור עקרוני לקבלת משכנתא. בקשה זו מוגשת לאחר מציאת נכס רלבנטי והבנה מהו הסכום הדרוש לכם כהלוואה. האישור העקרוני מהווה אישור שהבנק מוכן עקרונית להעניק לכם מימון לרכישת הנכס – אם אישור זה ניתן לחתום על חוזה רכישה לדירה. גם אם בנק מסוים לא נתן לכם אישור עקרוני, יכול להיות שבנק אחר כן ייתן.
מסירת מסמכים לבנק המלווה
כמו כל הליך מול הבנק, גם לקיחת משכנתא כוללת בירוקרטיה ועיסוק במסמכים רשמיים רבים יחסית. זהו השלב בתהליך של פתיחת תיק משכנתא (תיתכן עמלה על כך, כמובן).
באופן כללי, הדרישה למסמכים כוללת הגשה של המסמכים הבאים: תעודות זהות מלאות של הלווים הרשומים, תעודת זכאות למי שנמצא זכאי לסיוע במשכנתא מהמדינה, חוזה לרכישת הנכס הרלבנטי, טופס אישור על רישום הנכס ובעלי הזכויות – זהו נסח טאבו, אישור מנהל מקרקעי ישראל או אישור החברה המשכנת הרלבנטית, דפי חשבון הבנק שלכם משלושת החודשים האחרונים – לכלל החשבונות הבנקאיים הקיימים, אישורים על הכנסות – תלושי שכר לשכירים או דו"חות מיסוי ורו"ח לעצמאים.
בהחלט ייתכן כי הבנק הספציפי ידרוש מסמכים נוספים או הבהרות בהתאם למהות העסקה ומה שעולה מהמסמכים.
בחירת תמהיל משכנתא ומו"מ מול הבנקים
שלב זה נעשה למעשה במקביל לפתיחת תיק המשכנתא והוא מהווה גורם מכריע בקביעה מאיזה בנק תקחו את המשכנתא. ניתן לבצע זאת בעזרת יועץ משכנתאות חיצוני וכך לקבל – תמורת תשלום – התאמה אישית ובלתי תלויה של תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורכם וסיוע בהתנהלות מול הבנקים לקבלת המשכנתא הטובה ביותר.
מעבר להשוואת מחירים ותנאים מול כמה בנקים, תצטרכו לבנות תמהיל משכנתא שיקבע כמה תשלמו בכל חודש ובסיום התקופה (כמובן שלרוב ניתן למחזר את המשכנתא לאורך חיי ההלוואה).
תמהיל משכנתא הוא שילוב של כמה מסלולי משכנתא, ניתן לבחור מסלול בלעדי אחד במקרים מסוימים, אך לרוב לצורך פיזור הסיכון מייצרים תמהיל משכנתא. תידרשו לבחור כמה מהמשכנתא יהיה במסלול ריבית משתנה, כמה במסלול ריבית קבועה ללא הצמדה למדד, כמה במסלול ריבית קבועה עם הצמדה למדד וכמה במסלולי מט"ח למשל.
בטחונות
לפני קבלת הכסף עבור המשכנתא, הבנק המלווה ידרוש כמובן בטחונות. הביטחונות הם בעיקר שעבוד הדירה לטובת הבנק עד להחזר ההלוואה, אך מעבר לכך הבנק ידרוש ביטוח חיים ומבנה (ביטוח משכנתא), רישום משכון, רישום הערת אזהרה בטאבו או בממ"י וחתימה של מוכרי הדירה.
