אחת מהמילים המוכרות ביותר ברחוב הישראלי היא ללא ספק "משכנתא", מונח בסיסי בשוק הדיור, המתייחס להלוואה הניתנת לרוכש פוטנציאלי מטעם אחד מהבנקים בישראל על מנת לאפשר את השלמתה של עסקה לרכישת דירה.
בתמורה למתן ההלוואה, ובנוסף להחזרים החודשיים להם הלווה מחויב, הבנק זוכה גם לקבל לידו שעבוד על הדירה, למקרה בו הלווה לא יעמוד בהחזרים החודשיים כמובטח.
לאור מחירי הדיור הגבוהים כיום, ולמעט מקרים חריגים יחסית, בעיקר של משפרי דיור ומשקיעי נדל"ן למיניהם, רוב הישראלים נעזרים במשכנתא להשלמת עסקת הרכישה, וכאמצעי הגישור בין ההון הראשוני שבידם ובין מחירה המלא של הדירה.
הייחוד במשכנתא – בניגוד להלוואות מסוגים אחרים, הייחודיות של משכנתא היא אפשרות לשעבוד הנכס עד מועד פירעון ההלוואה, מה שהופך אותה במקרים רבים להלוואה המותאמת אישית לרוכשי ומשקיעי נדל"ן.
אך האם משכנתא היא מחויבת המציאות?
אף שלקיחת משכנתא נעשית במרבית המקרים כצעד אוטומטי, במקרים בהם לרוכש אין הון נזיל המאפשר רכישת דירה ב"מכה", חשוב לזכור כי לקיחת המשכנתא אינה מהווה בהכרח חלק מהליך רכישת הדירה, ועדיף לנסות ולהימנע ממנה, במידת האפשר.
מסיבה זו, ובטרם לקיחת משכנתא, מומלץ לבחון אפשרויות נוספות להשגת ההון הנדרש לצורך השלמת הדירה. במקרה של זוגות צעירים, זו גם לא בושה לפנות להורים של בני הזוג בבקשה לסיוע כספי.
הבנקים והלווים: שיקולי נטילת המשכנתא ואישורה
ההבדל הבסיסי בין משכנתא ובין הלוואות מסוגים אחרים הוא זכות המלווה לקבלת שעבוד בגין הנכס הנרכש, המהווה אמצעי ביטחון נוסף מבחינת המלווה, ומבטיח את השבת ההלוואה בסופו של דבר.
שעבוד זה, המהווה אופציה בעלת שווי גבוה, מאפשר לבנק להציע הלוואות משכנתא בתנאים טובים יחסית, לרבות הסדרי תשלום גמישים ולאורך תקופה ארוכה. בניגוד להלוואות משכנתא, גוף המספק הלוואות רגילות נדרש תמיד להתמודד עם אלמנט חוסר הוודאות, ועם האפשרות לאבדן כספו בשל חוסר יכולתו של הלווה להשיב את חובו.
כתוצאה מתנאי הסיכון המוגברים, גם תנאי ההלוואה לרוב מיטיבים פחות עם הלווה, מה שבא לידי ביטוי גם בפריסת התשלומים, וגם בשיעור הריבית הנדרשים מהלווה בסופו של דבר.
איך יודעים אם משכנתא היא ההלוואה הטובה ביותר?
בניגוד לשוק המשכנתא הנשלט על ידי מספר קטן של גופים מרכזיים במשק, שהתנהלותם מוסדרת ומפוקחת בעיקר באמצעות גורמים ממשלתיים, שוק הלוואות החוץ בנקאיות פרוץ ברובו, ומנוהל על ידי גופים שונים רבים.
כתוצאה מכך, ללווה קיימות מספר עצום של אפשרויות ללקיחת הלוואות, כאשר התחרות הקיימת בשוק עשויה להוביל למקרים בהם הלוואה מגוף פרטי תוביל לתנאים טובים יותר מלקיחת משכנתא מהבנק, וזאת הודות לעיקרון ההיצע וביקוש המוכר.
אבל! היזהרו מעסקאות מפוקפקות
חשוב לזכור כי לא תמיד לקיחת הלוואה מגוף פרטי מהווה בהכרח עסקה משתלמת, ויש להיזהר במיוחד מגורמים מפוקפקים הפועלים בשוק, במסגרת "השוק האפור". משכך, בחירה בלקיחת הלוואה רגילה על פני משכנתא צריכה להתבצע רק לאחר הפעלת שיקול דעת, בירור מעמיק אודות נותן ההלוואה, וכן ביחס לתנאי ההלוואה המוצעת.