בנוסף, כחלק מניסיון לבלום את עליות מחירי הנדל"ן ולמנוע התפתחות של בועת נדל"ן, הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל פרסם כמה מגבלות על ציבור נוטלי המשכנתאות ועל הבנקים. כך שגם מבחינה זו וגם מבחינת החשיבות האדירה בבחירת המשכנתא הנכונה (מדובר כמובן על התחייבות פיננסית משמעותית מאוד), יש להבין לעומק את הנושא של תנאים לקבלת משכנתא.
תנאים לקבלת משכנתא משתנים בין אדם לאדם על פי מאפיינים אישיים ופיננסיים ובהתאם לגודל המשכנתא הנדרש, אך מעבר לתנאים ומאפיינים אישיים מול הבנק, ישנם תנאים כלליים הנוגעים לכלל ציבור לווי המשכנתאות.
תנאים מגבילים מטעם בנק ישראל
כאמור, כחלק מהניסיונות לבלום את עליות מחירי הנדל"ן, למנוע התפתחות בועת נדל"ן ובעיקר להבטיח את יציבות המערכת הבנקאית בישראל, המפקח על הבנקים בבנק ישראל פרסם שורה של מגבלות ותנאים לגבי שוק המשכנתאות.
הפרסומים הללו של בנק ישראל מהווים חלק בלתי נפרד בהקשר של תנאים לקבלת משכנתא.
- עבור הלוואות משכנתא בסכומים של 800,000 ש"ח ומעלה, הבנקים רשאים לספק שיעור מימון מירבי של 60%. כך שתנאי לקבלת משכנתא במקרה זה יהיה העמדת הון עצמי בשיעור של לפחות 40% משווי המשכנתא. לרוכשי דירה ראשונה יש אפשרות לקבל שיעור מימון גבוה יותר.
- לגבי משכנתאות לטווח בינוני וארוך, בנק ישראל מתיר כיום לקחת רק שליש מהשווי הכולל של המשכנתא במסלול של ריבית משתנה (33.33% מהמשכנתא)
מסמכים מחייבים לצורך בקשת משכנתא
חלק בלתי נפרד של תנאים לקבלת משכנתא הוא טפסים ומסמכים שיש להגיש לבנק המלווה כחלק מחייב ומהותי מהבקשה לקבלת הלוואת משכנתא. זהו תהליך בירוקרטי שעשוי להיות מתיש, מבלבל ומורכב, אך הוא מתחייב עקב הסכומים הגבוהים והסיכון לבנק וללווים עצמם. אלו המסמכים העיקריים הנדרשים לצורך הגשת בקשה למשכנתא:
- צילומים של תעודות הזהות + ספחים של כל לווה רשום.
- העתק של תעודת עולה חדש באם קיימת כזו.
- תעודת הזכאות לסיוע במשכנתא מטעם משרד השיכון – אם קיימת זכאות מסוימת.
- הצגת לפחות 3 תלושי שכר אחרונים ללווים שכירים או נתוני הכנסות ושומת מס אחרונה לעצמאים.
- דפי חשבון בנק לפחות שלושה חודשים אחורה.
- אישורים רלבנטיים על הכנסות נוספות – כולל שכר דירה, קצבאות וכן הלאה.
- העתק של חוזה הרכישה של הדירה או הבית.
- טופס נסח רישום מקרקעין (נסח טאבו) או טופס אישור זכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל או אישור זכויות מחברה קבלנית משכנת. לנכסים שאינם רשומים בטאבו יש להציג חוזה חכירה מול המינהל.
תנאים של הבנק המלווה
בנוסף לתנאים הכלליים של בנק ישראל ולמסמכים שיש להגיש, תנאים לקבלת משכנתא כוללים גם הגדרות ודרישות של הבנק המלווה עצמו.
כך למשל הבנק דורש יכולת החזר אשר נמדדת לפי נתוני ההכנסות של הלווים, יש דרישה כללית שהלווים לא יהיו או לא היו לאחרונה מוגבלים בבנק וגם שלא חזרו להם צ'קים. יש דרישה כללית להצגת ההון העצמי הנדרש להשלמת הרכישה יחד עם המשכנתא ויש בנקים שיבקשו לוודא כי ההחזר החודשי אינו עולה על שליש מההכנסה החודשית של הלווים.
לקראת השלמת תהליך קבלת המשכנתא, הלווים נדרשים כתנאי מחייב לרכוש ביטוח משכנתא (כולל ביטוח חיים ללווים וביטוח מבנה לנכס), אין חובה לרכוש את הביטוח דרך הבנק.