הקפאת משכנתא

הקפאת משכנתא היא מושג המתייחס לשני מצבים שונים: המצב האחד הוא צורך של הלווים בהקפאה זמנית של המשכנתא למספר חודשים כדי להתמודד עם קושי חריג בהחזרתה. המצב השני מתרחש כאשר נוטלי המשכנתא מוכרים את הדירה המשועבדת שעליה הם משלמים ורוכשים דירה אחרת במקומה. במצב זה, על הלווים למכור לבנק את המשכנתא ולבקש ממנו משכנתא חדשה על הנכס החדש.

הקפאת משכנתא לתקופה זמנית

ישנם מספר פתרונות הכוללים הקפאת משכנתא. כלל הפתרונות נקבעים בחוזה המקורי של המשכנתא ולכן כדאי לוודא שהם אכן מוצעים.

פסק זמן מהמשכנתא

מספר בנקים למשכנתאות מציעים ללקוחותיהם פסק זמן מהמשכנתא למספר קטן של חודשים. פסק הזמן נועד להקל על הלווים בתקופות לחוצות יותר, כמו בזמנים של ירידה בהכנסות, הוצאות גבוהות על אירועים משפחתיים וכדומה.

משכנתא גרייס

משכנתא הניתנת המאפשרת דחייה מלאה או חלקית של מועדי התשלום. זו משכנתא אטרקטיבית במיוחד אך יש לה גם עלויות בדמות ריביות תופחות ותנאים פחות טובים. למשכנתא גרייס יש מסלול דחייה מלא ומסלול דחייה חלקי:

• מסלול דחייה מלא – משכנתא שבה יש דחייה מלאה של החזר המשכנתא בחודשים מסוימים כך שכל סכום ההחזר החודשי נדחה – גם הקרן וגם הריבית. מסלול זה נחשב למסלול נדיר בשוק המשכנתאות.
• מסלול דחייה חלקי – משכנתא שבה מבוצע תשלום חודשי של הריבית בלבד, כולל ההצמדות של הריבית, בעוד שפירעון הקרן וההצמדות עליה מבוצע בתום תקופת ההלוואה. יתרת תשלום המשכנתא מוחזרת בפריסת תשלומים לאחר תום תקופת הגרייס.

משכנתא גרייס היא פתרון טוב ללווים שמעוניינים בהחזר חודשי קטן שהולך וגדל עם תקופת המשכנתא. למשל עבור לווים שהוצאותיהם בחודשים הסמוכים לרכישת הדירה גבוהות מהרגיל או שהכנסותיהם צפויות לגדול. זהו מסלול מומלץ לתקופה קצרה בלבד היות ודחיית פריסת המשכנתא כרוכה בריביות ובעלויות גבוהות יותר.

משכנתא בלון

משכנתא בלון היא משכנתא קצרת מועד המספקת ללווים מקור מימון עבור פרק זמן קצר שבו הם זקוקים לסכום כסף גדול. המשכנתא מתאימה במיוחד למקרים שבהם הלווים מחכים שיגיע לידיהם סכום כסף גדול ממקור אחר. למשל, עבור פרק הזמן שבין רכישת דירה חדשה ועד לכניסת הכסף ממכירת הדירה הקודמת. ישנם שני סוגים של משכנתא בלון:

• בלון מלא – משכנתא שבה הקרן והריבית נפרעות בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה. תקופת ההלוואה המוצעת ברוב הבנקים נעה בין מספר חודשים לשנתיים.
• בלון חלקי – משכנתא שבה הריבית משולמת בהחזר חודשי ואילו הקרן נפרעת בתשלום אחד בתום תקופה ההלוואה. תקופת ההלוואה השגרתית היא עד 4 שנים.

בשני המסלולים הקרן נפרעת בתשלום אחד בתום תקופת המשכנתא. המסלולים נבדלים באופן תשלום הריבית, אשר ניתן להשלמה בהחזרים חודשיים או בתשלום מרוכז בתום תקופת המשכנתא. בחירת מסלול ההחזר חודשי של הריבית עדיף בכך שהריבית לא גדלה לאורך תקופת ההלוואה.

הקפאת משכנתא לשם מעבר לנכס אחר

כאשר הלווים מעוניינים למכור את הדירה שעליה הם משלמים את המשכנתא ולקנות דירה חדשה, עליהם למכור את המשכנתא לבנק ולפתוח משכנתא חדשה במקומה. קיימות שתי אפשרויות מרכזיות לכך:

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו המשכנתא המקורית מסולקת ובמקומה ניתנת משכנתא חדשה. באמצעות פתרון זה ניתן להתאים את המשכנתא החדשה לנתונים העדכניים של הלווים על ידי שינוי הפרמטרים העיקריים שלה: סכום ההחזר החודשי, אורך תקופת ההלוואה, שיעור הריבית ואפילו גובה המשכנתא. רוב הבנקים מציעים לבצע מחזור למשכנתא שנלקחה בבנק אחר.

גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא תהליך שבו השעבוד מועבר מנכס קודם לנכס חדש. תהליך זה מתאים למקרים של מעבר מדירה אחת, שעוד משולמת עליה משכנתא, לדירה חדשה. להבדיל ממחזור משכנתא, בגרירת משכנתא, אותה המשכנתא נגררת מנכס אחד למשנהו ללא צורך בפתיחתה של משכנתא חדשה.