היתרון המרכזי של מחזור משכנתא הוא החזרת הגמישות לידי הלקוח: בנקים למשכנתאות שואפים להגדיל את מעגל הלקוחות שלהם ולכן הם מציעים תנאים משופרים למי שאינו מרוצה מהמשכנתא הנוכחית שלו.
סיבות למחזור משכנתא
ישנן מספר סיבות למחזור משכנתא. ראשית, ריבית בנק ישראל מתעדכנת מעת לעת וכך מי שלקח משכנתא בריבית קבועה טרם ירידה הריבית סובל מתנאי ריבית גבוהים יחסית למצוי במשק.
שנית, תנודות ברמת ההכנסה של משק בית מתוות את יכולת החזר ההלוואה החודשי שלו. כך, משק בית שמשכורתו עלתה יעדיף לנצל זאת כדי להחזיר יותר כסף בכל חודש ולצמצם את משך תקופת ההלוואה. מאידך, ירידה בגובה ההכנסה עלולה לגרום לאי עמידה בהחזר המשכנתא ולהעדפה להארכת תקופת החזר ההלוואה.
יש להדגיש שרק שינויים ניכרים ברמת החיים מצדיקים מחזור משכנתא משום שהתהליך כרוך בטרחה ובעמלות.
עמלות המחזור
מחזור משכנתא שקול לפירעון מוקדם של המשכנתא וכרוך בתשלום העמלות הבאות:
עמלה תפעולית – עמלה בסך כמה עשרות שקלים הנגבית עבור פירעון מוקדם או מחזור משכנתא.
עמלה בגין אי הודעה מוקדמת – עמלה בגובה אחוז מהסכום שנפרע בפירעון המוקדם הנגבית רק במקרים שבהם הבנק לא קיבל מהלקוח הודעה מפורשת לפחות 10 ימים מראש על כוונתו לפרוע את ההלוואה או במקרים שפירעון ההלוואה לא בוצע בתוך 30 יום מרגע ההודעה לבנק.
עמלת היוון – עמלה הנגבית עבור מחזור משכנתא במקרה שהריבית על ההלוואה נמוכה מהריבית הממוצעת על משכנתאות שמצויה במשק.
עמלת מדד ממוצע – עמלה הנגבית עבור הלוואות צמודות מדד במידה והפירעון מתבצע ב-1-15 לחודש. מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב-16 לחודש ולכן הבנק שומר לעצמו את הזכות לגבות עמלה בגובה סכום הפירעון כפול מחצית מגובה המדד הממוצע בשנים עשר החודשים האחרונים.
האם קיימת אלטרנטיבה?
לצד מחזור משכנתא קיים פתרון עיקרי נוסף בשם "משכנתא שניה". גם פתרון זה מיועד לאלו המתקשים להחזיר את המשכנתא הראשונה שלהם. הסכום שניתן לקבל במשכנתא שניה מחושב כך: כ-70% משווי הנכס המשועבד פחות יתרת החוב של המשכנתא הראשונה. לדוגמא: עבור נכס משועבד בשווי מיליון ש"ח שיתרת חובו היא 500 אלף ש"ח, ניתן לקבל 70% שהם 700 אלף, פחות 500 אלף, דהיינו 200 אלף ש"ח.
בחירת מסלול
כדאי ללמוד על האלטרנטיבות המוצעות בשוק המשכנתאות ולבחור את ההצעה המשתלמת והמתאימה ביותר. ישנם שני כלים עיקריים שבאמצעותם ניתן לעשות זאת: מחשבונים למשכנתאות ויועצי משכנתאות. כך או אחרת, כדאי להצטייד מבעוד מועד ב"דו"ח סילוק יתרות" המפרט את נתוני המשכנתא הקיימת: יתרת החוב, ריבית, הצמדה או אי-הצמדה וכולי שאותם ניתן להזמין מהבנקים. לאחר מכן יש להזין את נתוני הדו"ח במחשבון או להציגם בפני יועץ המשכנתאות ולבחור בהצעה המשתלמת, בין אם מדובר במחזור או בלקיחת משכנתא שניה.
מגוון המשכנתאות המוצעות בשוק הוא רחב ידיים. בין ההלוואות השונות ישנן הלוואות צמודות – בריבית קבועה או משתנה, הלוואה לא צמודה בריבית קבועה או משתנה ואף הלוואה הצמודה למטבע חוץ. הריביות נתונות לשינויים בלתי פוסקים ולכן דירוג העדיפות שלהן משתנה כל הזמן. מומלץ להתחשב בהיבט זה בבחירת המסלול בהסתכלות על הטווח הארוך.