הלוואת משכנתא יכולה להיות עם הצמדה לממד המחירים לצרכן או ללא הצמדה, שקלית או צמודה למט"ח וכיוצא באלו, אך הריבית היא המשפיעה ביותר על הסכום הכולל שיש להחזיר אחרי כל אותן שנות החזר לבנק.
כל שינוי כלפי מטה של ריבית המשכנתא עשוי להיות בעל השלכות כלכליות אדירות בטווח המיידי והארוך, כאשר בבחירה יעילה של מסלול הריבית אפשר בהחלט לחסוך סכומים מרשימים מאוד. לכן חשוב מאוד להכיר את אפשרויות ריבית המשכנתא, את המשמעות של מסלולי ריבית שונים וכיצד לבחור מתוך הנושא המורכב של נטילת משכנתא.
ראשית כל, חשוב להסביר מראש כי בעל נטילת הלוואת משכנתא אין חובה לבחור במסלול ריבית יחיד ובלעדי. משכנתאות במקרים רבים נלקחות במסגרת תמהיל של מסלולים, כך שלמעשה זו הלוואה אחת עם כמה מסלולי ריבית והחזר – יצירת תמהיל משכנתא נועדה לפזר סיכונים בעיקר.
אופן חישוב ריבית המשכנתא
שיעור הריבית נקבע לפי מסלולים שונים ובהתאם לקריטריונים מסוימים כפי שיוסבר מיד, אך במהות, סכום הריבית עצמו הוא נגזרת של קרן ההלוואה שנותרה להחזיר לבנק. שיעור הריבית תמיד מחושב על פי כל סכום ההלוואה שנותר להחזיר ולא רק על הסכום המקורי, כך שיש בהחלט מרכיב של ריבית דה-ריבית המגדיל לאורך זמן את עלות המשכנתא. בנוסף, יש שיטות החזר משכנתא שבהן ההחזר החודשי קבוע ולכן מרכיב הריבית מההחזר משתנה לאורך התקופה.
מסלולי הריבית בשוק המשכנתאות
ישנם מסלולי ריבית משכנתא שונים, כאשר לכל הלוואה ולווים יש את הריבית או תמהיל הריבית האופטימאלי. בחירת מסלול הריבית מושפעת מפרמטרים שונים כגון גיל הלווים, מצב כלכלי, עד כמה סיכון הלווים מוכנים לקחת, היקף המשכנתא, האם זו משכנתא למגורים או לדירה להשקעה וכיוצא באלו. אלו מסלולי הריבית העיקריים בשוק המשכנתאות:
- ריבית קבועה: זו ריבית משכנתא הנותרת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, הריבית לא משתנה והלווים יודעים תמיד כמה ריבית הם משלמים על המשכנתא או על חלק המשכנתא שנלקח בריבית קבועה. מסלול ריבית קבועה יכול להיות עם הצמדה למדד והוא יכול להיות ללא הצמדה למדד – במקרה השני זו משכנתא "בטוחה" שבה יודעים מראש בדיוק כמה משלמים.
- ריבית על בסיס הפריים: מסלול ריבית משכנתא פופולארי מאוד בשנים האחרונות. ריבית הפריים היא ריבית נפוצה מאוד לגבי הלוואות, כאשר היא נקבעת לפי ריבית בנק ישראל למשל ותוספת של 1.5%. כך שזו ריבית משתנה, בכל עדכון של הריבית במשק גם הפריים מתעדכנת בהתאם. במשכנתאות על בסיס הפריים שיעור הריבית בפועל יהיה לרוב פריים ותוספת של אחוזים מסוימים, בהתאם לרמת הסיכון של המשכנתא ונתונים משפיעים נוספים. כיום מותר לקחת משכנתאות במסלול פריים רק עד לשליש מסכום המשכנתא כולו. משכנתאות פריים הן ללא הצמדה למדד.
- ריבית משתנה: גם זהו מסלול משכנתא שיכול להיות צמוד למדד ויכול להיות ללא הצמדה למדד. שיעור הריבית נקבע לפי עוגן ריבית ידוע ומוסכם מראש – כאשר העוגן חייב להיות חיצוני ולא תלוי בבנק, למשל עוגן ריבית לפי תשואות של אג"ח ממשלתיות מסוימות. הריבית מתעדכנת אחת לתקופה, לרוב כל כמה שנים. גם כאן יש מגבלה על היקף המשכנתא שניתן לקחת בריבית משתנה.
- ריבית ליבור: משכנתאות צמודות מט"ח כוללות ריבית משכנתא על בסיס ריבית הליבור. זו ריבית בין-בנקאית המתפרסמת בלונדון ומשמשת לחישוב ריביות על הלוואות מט"ח.
כיצד בוחרים את הריבית הנכונה?
זו שאלה קשה וחשובה מאוד, כאשר התשובה תלויה מאוד במהות הלווים והמשכנתא הרלבנטית. בפועל, הפיתרון היעיל ביותר למציאת המשכנתא האידיאלית מבחינת התנאים שלה הוא לקבל ייעוץ משכנתאות מקצועי ובלתי תלוי, מיועץ חיצוני ולא דרך הבנקים עצמם.
לצד ניצול הזדמנויות של ריבית נמוכה במשק למשל, חשוב גם לגדר סיכונים ולא להסתכן במצב של זינוק חד בהחזרי המשכנתא שעשוי להוביל לחדלות פירעון של ההלוואה.