במהלך השנים חלו שינויים מרחיקי לכת בתחום הערבות בכלל והערבות למשכנתא בפרט. בעבר כמעט כל לקוח שאושרה לו משכנתא בבנק נדרש להמציא ערב אחד או יותר. במקביל, ההגנה ממנה נהנה הערב הייתה מועטה. בהמשך, המצב השתנה וכיום המצב שונה מעיקרו.
כיום, ההגנה העיקרית עבור הבנקים לצורך קיום ההתחייבות של הלווה איננה החתמת ערב כי אם קיומו של שעבוד על הנכס. למרות זאת, עדיין לא מעטים הם המקרים שבהם נדרשים רוכשי הדירות בישראל להמציא לבנק ערב אחד או יותר, לפני שמתקבל האישור לקבלת המימון לרכישת הדירה.
מדוע ערבות?
השאלה מדוע קיים בכלל מוסד הערבות חשובה מאוד, בפרט בעולם ההלוואות לדיור. על פי רוב, בנק או כל מוסד פיננסי אחר שמעמיד הלוואות ללקוחותיו כחלק מפעילותו העסקית הסדירה, נוהג לבצע בדיקה של איתנות פיננסית.
בין היתר יבדוק הבנק מהן ההכנסות של הלקוח, מהן ההתחייבויות העיקריות שלו, כמה נפשות סמוכות על שולחנו ועוד. בשנים האחרונות הצטרף גם חוק נתוני האשראי לתמונה ובכך מתחזקת עוד יותר היכולת של הבנק לעמוד על איתנותו הכלכלית – פיננסית של הלווה.
למרות שהבנקים אכן בודקים היטב את מצבו של הלווה לפני אישור הזרמת המשכנתא, יש לזכור תמיד שמדובר על הלוואה לזמן ארוך, לעיתים עשרות בשנים. במהלך תקופה זו עשוי הלווה להיות מושפע מאירועים שחלקם אינם בשליטתו.
במקביל, איש אינו יכול לדעת שערך השיעבוד (במילים אחרות, ערך הדירה הנרכשת) לא ירד. מצב זה עשוי להביא לקיפאון במידה והבנקים יחששו להזרים את ההון הדרוש לרכישת דירות למגורים ונכסים עסקיים כאחד.
כדי להתמודד עם החשש מזהירות יתר של הבנקים, שתשפיע לרעה על מבקשי המשכנתאות, נעשה מוסד הערבות כלי מרכזי במשך שנים ארוכות. בתוך כך, נפוצו מצבים שבהם התבקשו בני משפחה, חברים וקרובים לחתום כערבים והללו התקשרו לסרב. מצב זה הוביל לקושי גדול שבא על פתרונו בתיקונים שונים ובתוספות שהתווספו לחוק הערבות.
זהירות קריסה
התופעה שהייתה נפוצה בשנות השמונים, של קריסה כלכלית של ערבים נוצרה בשל שתי סיבות עיקריות.
- הסיבה הראשונה הייתה המספר העצום של ערבים להלוואות בכלל ולמשכנתאות בפרט.
- הסיבה השנייה הייתה הקלות והמהירות שבה התאפשר לבנקים לשלוח יד לכיסם של הערבים, מבלי למצות את ההליכים אל מול החייב.
התוצאה של מצב דברים זה הייתה קטסטרופלית מבחינתם של ערבים רבים, שהפכו בין לילה לחייבים בסכומי עתק. מצב זה, שלא נעלם מעיני המחוקק ומעיני בית המשפט הביא לשינויי חקיקה ופסיקה שנועדו לאזן בין האינטרסים של המלווה (הבנק) הלווה (רוכש הדירה) והערב.
להגן על הערב
על מנת להגן כראוי על הערב, שהוא במקרים רבים אדם מן היישוב, ללא השכלה כלכלית או משפטית, נקבעו כמה וכמה כללים חשובים:
חובת הגילוי הנאות והמלא
הכלל הראשון עוסק בחובת הגילוי הנאות והמלא. כפי שעל הבנק להסביר ללווה על מה הוא חותם, מהם תנאי הריבית של ההלוואה, מהו מנגנון שינוי הריבית וכיוצא באלה, כך חשוב לספק גילוי מקיף ומלא גם לערב. על הערב להבין על מה בדיוק הוא חותם ובמיוחד עליו להבין על איזה סכום הוא מתחייב.
מיצוי הליכי הגבייה מול לווה שאינו עומד בתשלומים הנדרשים
הכלל השני נוגע למיצוי הליכי הגבייה מול לווה שאינו עומד בתשלומים הנדרשים. במקרה זה, על הבנק להוכיח שנעשו צעדים משמעותיים לצורך גביית החוב בטרם פונים אל הערב.
בין היתר צריך הבנק להגיש תביעה כנגד החייב ולהמתין לקבלת פסק דין בעניין. לאחר מכן יש לפתוח תיק בהוצאה לפועל, לבצע הליכי גביה ממשיים ורק אם הללו לא צלחו והביאו לכיסוי החוב במלואו ניתן לפנות בתביעת תשלום כלפי הערב.
