כאשר מדברים על שוק הנדל"ן למגורים בישראל ועל משכנתאות, לרוב ההתייחסות היא לדירות בבנייני דירות גדולים ובערים.
אך בעוד שזהו בהחלט הנתח הגדול ביותר של שוק הנדל"ן והמדינה כמדיניות צריכה לעודד בנייה רוויה, יש גם רבים הבוחרים לבנות את ביתם בעצמם, בשכונות מתאימות בערים וכמובן שבמרחב הכפרי הכולל מושבים, קיבוצים ויישובים קהילתיים למיניהם. עבור כל אלו שממש בונים את ביתם – באמצעות קבלן מבצע כמובן ברוב מוחלט של המקרים – תחום המשכנתאות כולל גם את הנושא החשוב של משכנתא לבנייה עצמית.
מה ההבדל בין משכנתא לדירה רגילה
במהות, אין הבדל בין משכנתא לבנייה עצמית לבין משכנתא לרכישת דירה "רגילה" או אפילו משכנתא לרכישת בית צמוד קרקע מקבלן או מבעליו הקודמים – בכך שזוהי הלוואה המיועדת לממן עסקת מקרקעין כלשהי ומימון פיתרון המגורים של הלווים. גם במשכנתא המיועדת למימון בנייה עצמית של הבית הנכס עצמו משועבד לבנק המלווה וגם כאן ההלוואה היא לרוב לתקופת זמן ארוכה יחסית של כמה שנים. לבסוף, גם במשכנתא לבנייה יש מסלולי החזר שונים ונפוצים בדומה למשכנתאות לדירות בבניינים משותפים. אך בכל זאת יש הבדלים בין המשכנתאות.
ההבדל הראשון והעקרוני הוא שכאשר מדובר על בניית בית באופן עצמאי, את הכסף צריכים מראש לפני הבנייה, אך במקרה זה הנכס עצמו אינו קיים בפועל אלא יש רק שטח אדמה ושלבים שונים של בנייה. זאת לעומת רכישת דירה קיימת שניתן מיד לשעבד אותה ואת הערך שלה. כך שניתן לומר כי הסיכון לבנק המלווה גבוה יותר במשכנתא לבנייה עצמית. מסיבות אלו ומטעמים טכניים יותר, משכנתא בנייה עצמית כוללת במקרים רבים את קבלת הכסף בשלבים, לפי ההתקדמות בבנייה, כאשר בכל פעם הנכס משועבד בהתאם לערכו באותו שלב בנייה.
דרישות שונות של הבנקים
מעבר להבדלים המבניים של משכנתא לבנייה עצמית לעומת משכנתא לדירה, הבנקים המסחריים דורשים דרישות שונות ומיוחדות מהלווים. דרישות אלו כוללות למשל:
• הצגת היתרי בנייה
• בחלק מהמקרים יש להציג מראש בעלות מלאה ורלבנטית על הקרקע
• תכניות בנייה מאושרות
• חוזה פיתוח מול המינהל
• תכניות ונתונים שונים לגבי השטח המיועד
כמו כן, הבנק עשוי לדרוש דרישות מיוחדות נוספות בהתאם למאפייני העסקה וההלוואה וביחס לרמת הסיכון שהוא לוקח מבחינתו. מכאן ניתן להבין כי בנייה עצמית של בית היא במובנים רבים מורכבת יותר מרכישת דירה רגילה. ישנו היבט רכישת הקרקע, פיתוח תשתיות, תכנון אדריכלי מפורט, סיום הליכי התכנון והבנייה מול המוסדות, עבודה ישירה מול קבלנים ואנשי מקצוע, קבלת אישורי אכלוס וכיוצא באלו – אך מנגד זו הזדמנות לבנות את בית החלומות שלכם ואפילו להוזיל את העלויות דרך שליטה הדוקה על התהליך.
קבלת הכסף עפ"י התקדמות הבנייה
ראוי להתעמק לרגע במודל קבלת כספי ההלוואה של משכנתא לבנייה עצמית, בהתאם להתקדמות שלבי הבנייה. אמנם הסכום המקורי נקבע מראש ויש התייחסות אליו כאל סכום אחד, אך הבנק מעביר את הכסף ללווים לפי אבני דרך מוגדרות בבנייה. הבנק מבצע הערכות שווי לבית לאורך שלבי הבנייה וככל שמתקדמים יותר מקבלים את כל חלקי הסכום שנקבע מראש. המימון לרוב הוא לפי הערכת שמאי ולאו דווקא לפי הבקשה המקורית של הבונים.
חשוב לדעת כי באזורים מסוימים (בפריפריה בעיקר) ובסוגי יישובים מסוימים ישנם אפיקי מימון מיוחדים והצעות אטרקטיביות הן מהבנקים וגופים פיננסיים שונים ואפילו מהמדינה במקרים מסוימים. ניתן ליהנות מזכאות לסיוע במשכנתא גם בבנייה עצמית. גם לגבי משכנתא לבנייה עצמית, קבלת ייעוץ מקצועי ואובייקטיבי יכול לחסוך כסף ולהשיג לכם את ההלוואה המתאימה ביותר.
