משכנתא לרכישת דירה מקבלן

משכנתא היא העסקה המרכזית והגדולה ביותר בחייהם של רוב בעלי הדירות ולכן היא מחייבת תכנון קפדני ונבון. כאשר מדובר במשכנתא המיועדת לרכישת דירה מקבלן, המכונה גם "דירה על הנייר", המורכבות שלה הופכת לעוד יותר גדולה ומסועפת משום שרכישת הדירה נעשית על פני מספר שנים והרבה לפני הכניסה לדירה.

ברוב העסקאות המוצעות על ידי קבלנים, רוכשי הדירות מעבירים סכום ראשוני בגובה של מעל 10% כבר במועד החתימה על החוזה ואת יתר הסכום משלמים בפעימות, בהתאם לתנאי החוזה והתקדמות הבנייה. החוזה בין הרוכשים והקבלן נחתם בתיווכו של עו"ד מטעם הקבלן. עו"ד זה משרת בראש ובראשונה את האינטרסים של הקבלן ולכן מומלץ לשכור לרוכשים לשכור עו"ד פרטי מטעמם.

מסלולי משכנתאות

שוק המשכנתאות בישראל הוא השוק בעל נפח הפעילות הגדול ביותר בענף הבנקאות. בשנת 2013 הסתכם היקף המשכנתאות בישראל בסכום שיא של 53 מיליארד שקלים. בשל גודלו, התחרות בשוק המשכנתאות היא רבה וקיימים מסלולי משכנתאות רבים ומגוונים.

השוני בין המסלולים הוא בכמה משתנים עיקריים: גובה וסוג הריבית, סכום המשכנתא ואורך תקופת ההחזר שלה. להלן סקירה של המסלולים העיקריים המתאימים בין היתר למשכנתא לרכישת דירה מהקבלן.

משכנתאות צמודות למדד

משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה – הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, המשקף את יוקר המחייה בישראל. המדד מחושב על בסיס מחירו של סל מוצרים בשנת בסיס והשינויים החלים במחירים אלה. במסלול הריבית הקבועה, נותרת הריבית על המשכנתא קבועה לכל אורכה ולכן מדד המחירים לצרכן הוא המשתנה היחיד שעשוי לשנות את גובה ההחזרים החודשיים. מסלול זה הוא טוב בשנים יציבות שבהן האינפלציה היא נמוכה ויציבה.

משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה – הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ובנוסף הריבית על המשכנתא מתעדכנת במועדים הקבועים בחוזה המשכנתא, בדרך כלל אחת למספר חודשים או שנים. הריבית נקראת גם "עוגן המשכנתא". מסלול זה מושפע הן מהשינויים במדד מחירי הצרכן והן מהשינויים בגובה הריבית ולכן חשוף יותר לזעזועים המתרחשים במשק.

משכנתאות לא צמודות למדד

משכנתא לא צמודה בריבית קבועה – הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר ואף הריבית בה קבועה. זהו המסלול הטוב ביותר בתקופות של ריבית נמוכה, אך לכן הוא גם נדיר עד בלתי ניתן להשגה בתקופות אלו.

משכנתא לא צמודה בריבית משתנה – הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר, אך הריבית עליה משתנה. הריבית נקבעת בד"כ על בסיס ריבית הפריים של בנק ישראל בתוספת 1.5% ועוד כמה אחוזים שהבנקים מוסיפים. ההחזר החודשי מושפע מהשינויים החלים בריבית והמסלול מומלץ בתקופות שבהן הריבית נמוכה, יציבה ואינה צפויה לעלות בצורה דרסטית.

מחזור המשכנתא הקיימת

מחזור משכנתא הוא סילוק המשכנתא המקורית והחלפתה במשכנתא חדשה. בתהליך המחזור, ניתן להתאים מחדש את כל תנאי המשכנתא ובכללם גובה המשכנתא וההחזרים החודשיים, תקופת ההחזר, גובה הריבית, סוג הריבית ועוד. מחזור משכנתא אפשרי גם ברכישת משכנתא מקבלן.

מגבלות עדכניות על משכנתאות שחשוב להכיר

בהתאם להנחיות החדשות של המפקח על הבנקים מטעם בנק ישראל, שיעור ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מהכנסתו של נוטל המשכנתא. כמו כן, היחס בין החלק מהמשכנתא המסופק בתנאי ריבית משתנה ובין החלק המסופק בתנאי ריבית קבועה לא יעלה על יחס של שליש ושני שלישים (1/3:2/3). כלומר, החלק הניתן בריבית משתנה עשוי להגיע ל-66.6% מהסכום הכולל של המשכנתא. מגבלה שלישית אוסרת על מתן משכנתאות לתקופה של יותר מ-30 שנים.