משכנתא או הלוואה – מה עדיף יותר?

בשנים האחרונות חלה עלייה של ממש בדרכי המימון שנועדו למטרות שונות. הבנקים, וכמוהם גם גופים פיננסיים נוספים, מציעים הלוואות לצריכה, הלוואות לרכישת רכב, הלוואות לחגים, הלוואות לסטודנטים, הלוואות לעסקים, הלוואות שנועדו לסגירת יתרת החובה בחשבון (משיכת יתר – אוברדרפט) והלוואות לדיור (המכונות על פי רוב משכנתא).

בין השאלות שמעניינות באופן מיוחד אנשים ומשפחות הזקוקים לכסף מיידי למטרות שונות נמצאת השאלה הלוואה או משכנתא – מה משתלם יותר?

שאלות המיליון

קיימות שתי שאלות חשובות ביותר שצריך לקחת בחשבון, עוד לפני שאפשר לדון בדרך המשתלמת לקבל הלוואה (שהרי גם משכנתא היא הלוואה). השאלה הראשונה היא איזה סכום נדרש והשנייה – לאיזה צורך.

לא מעט דרכי מימון שכוללות הלוואות ממקורות בנקאיים או חוץ בנקאיים, נועדו לענות על צרכים ספציפיים. בנוסף, יש סוגים מסוימים של הלוואות שמתאימות כאשר מדובר על סכומים נכבדים ולא כאשר זקוקים לסכומים נמוכים, כפי שקובעים מיתוסים נפוצים על משכנתא.

מתי לוקחים משכנתא?

הלוואת משכנתא לוקחים (או, יותר נכון לומר מקבלים) אך ורק בהינתן כמה תנאים מצטברים:

1. קיום נכס – התנאי החשוב ביותר, שבלעדיו לעולם לא תאושר משכנתא הוא קיומו של נכס מסוג דלא ניידי (נלד"ן). נכסים כאלה כגון בית או חלקת אדמה משועבדים לבנק כביטחון. לכן, משכנתא ניתנת אך ורק כחלק מעסקת רכישה של נכס או בתמורה לשעבוד של נכס שכבר נמצא בבעלותו של הלקוח.
2. כושר החזר – גם בהלוואות מסוגים אחרים נעשית בדיקה של כושר ההחזר של הלקוח, אבל במקרה של משכנתא הבדיקה נעשית באופן מדוקדק במיוחד. ללא מקום עבודה מסודר, הכנסה קבועה וביטחון תעסוקתי מינימלי, הבנק לרוב לא יאשר סכום משמעותי של משכנתא.
3. תשלום מקדמה – משכנתא לא תאושר ללא הוכחת הון עצמי מינימלי, שיכול לנוע בין 30 לבין 10 אחוזים לפחות. רק לאחר תשלום זה שמהווה "דמי רצינות" שמראים שמדובר בעסקת רכישה אמיתית ניתן לקבל את המשכנתא.

אם נרצה לסכם, הרי שמשכנתא נהוג לקחת כדי לממן עסקאות רכישה של נדל"ן. לעיתים יהיה מדובר בהלוואה למטרה אחרת, המכונה משכנתא לכל מטרה.

מתי לוקחים הלוואה?

הלוואה למטרות אחרות (שאינן כרוכות בשעבוד של נכס נדל"ן) יכולה להיות מסוגים שונים. באופן כללי, ניתן לחלק את ההלוואות לשני סוגים עיקריים:

1. הלוואות עסקיות – אלה נועדו למטרות כגון הקמת עסק, הרחבת עסק קיים, רכישת סחורה, חומרי גלם וכן הלאה. במאמר מוסגר נציין שיש גם משכנתאות עסקיות, אך לא זה המקום לדון בהן.
2. הלוואות שאינן עסקיות – אלה נועדו בדרך כלל לצורך רכישה של מוצר או שירות שלא מתוך מטרה להניב רווח.

האם יש מקום להשוואה?

בשלב זה עולה השאלה האם יש בכלל מקום להשוות בין הכדאיות של משכנתא לעומת הלוואה. מכיוון שבשני המקרים מדובר בהלוואות, ניתן בהחלט לראות מקרים שכדאי לבחון את שתי האופציות. כפי שראינו, התנאי לכך ששני סוגי ההלוואות יבואו בחשבון הוא שללקוח יש נכס בר משכון. במידה וזה אכן המצב, בשאלת הכדאיות כדאי להיעזר בכלל האצבע הבא:

במידה ומדובר בסכום משמעותי, לרוב משכנתא תהיה עדיפה מתחינת תנאי הריבית. במקביל, הלוואת משכנתא עדיפה כאשר הלקוח מעוניין לפרוס הלוואה לתקופה ארוכה יחסית, מה שפחות אפשרי בהלוואות אחרות.

כאשר לקוח זקוק למשכנתא לרכישת נכס, הלוואה רגילה בדרך כלל לא באה בחשבון והיא גם איננה כדאית. אפשרות שניתן לקחת בחשבון היא ניצול ההזדמנות של רכישת נכס לצורך גיוס הון נוסף למטרות נוספות. למשל – אם מעוינים ברכב חדש, אם רוצים לממן אירוע משפחתי או לימודים גבוהים, אפשר ללוות סכום גדול מהנדרש כמשכנתא ובכך לשלם ריבית נמוכה יותר הן לרכישת הבית והן עבור המטרות הנוספות.

ראו גם:
משכנתא למימון נכס מסחרי