מכיוון שמשכנתא הינה למעשה הלוואה לכל דבר, הרי שחלק בלתי נפרד ממנה היא הריבית שהלווים צריכים לשלם. ריבית המשכנתא יכולה במקרים מסוימים להיות קבועה, אך במקרים אחרים היא כפופה לשינויים.
ריבית למשכנתא
סוגי משכנתאות שונים משופעים באופן שונה משינויים בגובה הריבית. לפני שנסביר כיצד מושפעות משכנתאות שונות משינויי הריבית במשק, חשוב להבין מי הוא הקובע את שינויי הריבית היסודיים.
בישראל ישנו גורם אחד שהוא המוסמך להחליט על שינויי ריבית במשק. גורם זה הינו בנק ישראל, שיכול להכריז מדי חודש על עליה או ירידה בריבית או לחילופין – על השארתה ללא שינוי.
באופן תיאורטי, הבנקים המסחריים יכולים לנהל מדיניות ריבית משלהם, כאשר הריבית הבסיסית (המכונה ריבית הפריים) יכולה להיות שונה מבנק לבנק. בפועל אפשרות זאת אינה מתקיימת הלכה למעשה. בכל הבנקים וגם במחלקות של המשכנתאות נוהגים להיצמד לריבית של בנק ישראל, כאשר ריבית הפריים נגזרת ממנה באופן חד ערכי. יש לציין שבנק ישראל עורך רישום נוסף של ריביות הקשורות למשכנתאות וכאן מדובר על "ריבית ממוצעת למשכנתאות".
לסיכום, הריביות הרלוונטיות ביחס למשכנתאות, גם בעליה וגם בירידה הן ריבית הפריים מצד אחד (שנגזרת מריבית בנק ישראל) וריבית ממוצעת למשכנתאות מצד שני.
משכנתא פריים
אחרי שהסברנו בכמה מילים על ריבית הפריים, ריבית בנק ישראל והריבית הממוצעת, נסביר יותר על הקשר בין שינויי ריביות ובין המשכנתאות לדיור.
הסוג הראשון של משכנתא שבו נדון, משכנתא מסוג פריים, הינה משכנתא בריבית משתנה, אשר צמודה לריבית הפריים. כאן, כאשר נגיד בנק ישראל מודיע על שינוי ריבית, למשל על עליה בריבית בנק ישראל, מתחיל תהליך זה:
- ראשית, נמסרת הודעה כללית על עליה בריבית בנק ישראל.
- שנית, הבנקים המסחריים מודיעים על עליה בריבית הפריים.
- שלישית, לווים ובעלי משכנתאות שלקחו הלוואות צמודות לפריים מקבלים הודעה על שינוי בגובה הריבית. השינוי הוא מידי ומשמעותו – עליה בתשלום החודשי של המשכנתא.
אם הדברים נראים קודרים, הרי שיש לזכור שכאשר בנק ישראל מודיע על הורדת ריבית במשק חל תהליך הפוך לגמרי. במקרה זה יקבלו כעבור מספר ימים הלווים הודעה על הפחתת ריבית המשכנתא ועל הורדת התשלום החודשי.
משכנתא בריבית משתנה
בנוסף למשכנתא מסוג פריים, יש סוגי משכנתאות אחרים שבהם קיים מנגנון שינוי ריבית. מסלולים כאלה, שבהם ישנן תחנות שינוי ריבית, צמודים על פי רוב לריבית הממוצעת למשכנתאות. ריבית זאת, שמפורסמת על ידי בנק ישראל, הינה תוצאה של שקלול כל הריביות של הבנקים למשכנתאות.
במקרה זה, השפעת השינוי בריבית על הלווים ועל המשכנתא תהיה תדירה פחות. שלא כמו במשכנתא פריים, שם השפעת הריבית היא מידית, כאן ההשפעה תלויה במועד התחנה הקרוב של המשכנתא.
מכיוון שיש מסלולים שבהם יש תחנה בכל שנה ויש מסלולים שהתחנה הינה בכל שנתיים, שלוש שנים ואף חמש שנים או יותר, הרי שההשפעה של שינוי ריבית תהיה מורגשת רק כאשר מגיע מועד התחנה.
יש לזכור שבנוסף למשכנתאות בעלי ריביות משתנות ישנם גם מסלולים שבהם הריבית קבועה ואיננה משתנה. במקרה זה, כאשר הריבית במשק עולה או יורדת, ריבית המשכנתא לא תושפע. שינוי גובה ההחזר החודשי יתרחש, במקרים אלה, רק כתוצאה משינויי מדד (במידה ומדובר על מסלול צמוד מדד).