בעת האחרונה התבשרנו על ידי בכירים מבנק ישראל על התייקרות המשכנתאות. ריבית המשכנתאות אמנם נמוכה עדיין, אך מסתבר שהבנקים כבר הגיעו לתחתית גובה הריבית בשוק ההלוואות לדיור.
על רקע זה, לא לכל מי שרכש בעבר בית ונעזר במשכנתא כדאי לבצע מחזור כאשר הוא מעוניין לעבור לבית חדש. במקרה זה, חלופה בהחלט אפשרית היא לבצע תהליך שנקרא גרירת משכנתא. מהי המשמעות של מונח זה, איך עושים את זה ולמי צריך לפנות? כל אלה הם היבטים חשובים לכל מי שמתכוון לעבור לבית חדש בקרוב.
העברת שעבוד לנכס חדש
המשמעות של משכנתא, מעבר לכך שמדובר בהלוואה לרכישת נדל"ן עסקי או נדל"ן למגורים הינה רישום של שעבוד עבור הבנק. השעבוד, שהוא הוא למעשה המשכנתא, הינו רישום הבנק המלווה לצד בעל הנכס בטאבו. רישום עובדת קיומה של המשכנתא בטאבו מונע מבעל הנכס למכור את הדירה ללא קבלת הסכמה מהבנק.
כאשר בעל הבית רוצה לקנות בית חדש (צעד שלרוב מתלווה אליו המכירה של הבית הישן) יש צורך לקבל מהבנק הסכמה למחיקת רישום המשכנתא. בהמשך, יהיה צורך להעביר את רישום השעבוד תחת רישומו של הנכס החדש בטאבו. מהלך זה זכה לשם הציורי "גרירת משכנתא". זוהי הדרך לשמור על אותה הלוואה ששמשה בעבר לרכישת נכס קודם, גם לאחר שהנכס נמכר. לאחר הגרירה, הנכס החדש הוא שמהווה בטוחה עבור הבנק. כעת, בעל הנכס מנוע מלבצע מכירה של הנכס הזה ללא קבלת הסכמה מהבנק.
גרירה עם תוספת
כאשר מבצעים גרירה של משכנתא, מעבירים כאמור את רישום השעבוד לנכס החדש. במרבית המקרים, הבקשה לגרירה מגיעה ממשפחות של משפרי דיור, כאלה שרוכשים בית גדול יותר ומרווח יותר ביחס לבית הקודם. כתוצאה מכך, יש צורך בדרך כלל לגייס סכום כסף נוסף ובמילים אחרות – יש צורך בתוספת למשכנתא.
האם ניתן לשלב גרירת משכנתא ביחד עם קבלת סכום נוסף? לצעד כזה אין מניעה עקרונית, רק יש לזכור שהבנק יבצע בדיקות מקדימות, בדיוק כפי שמקובל לבצע בקרב לקוחות חדשים, שמעולם לא לקחו משכנתא בעבר. בין היתר יבדוק הבנק את כושר ההחזר, את המשכורות האחרונות, את שווי הנכס החדש על ידי הערכת שמאי וכן הלאה.
עוד יש לציין שגם לווים ברי מזל שכלל לא זקוקים לתוספת משכנתא יצטרכו לעבור בדיקה פיננסית לפני שתאושר להם גרירת ההלוואה. במידה ושווי הנכס החדש נמוך יחסית לסכום ההלוואה שרוצים לגרור – זכותו של הבנק לסרב לפעולת הגרירה.
שילוב בין בנקים
חשוב לשים את האצבע על נקודה חשובה – גרירה של משכנתא אפשרית רק במסגרת אותו בנק שבו בוצעה המשכנתא המקורית. גם אם זקוקים לתוספת של סכום כסף, יהיה הרבה יותר פשוט לעשות זאת במסגרת אותו הבנק, ללא מעבר לבנק אחר. במידה ומעוניינים לגייס סכום כסף נוסף ולעשות זאת מול בנק אחר, במשכנתא חדשה, עשוי הבנק הראשון להערים קשיים. עם זאת, לא תמיד מדובר בצעד בלתי אפשרי.
הדבר שאליו צריך לחתור הוא השגת הסכמה של הבנק לקבל שעבוד בדרגה שנייה. לעיתים, יהיה אפשר לרשום שעבוד לשני בנקים בדרגה שווה ואז, במידה וייווצר חוב, אין קדימות לאף בנק במקרה של מימוש הבטוחה (מכירת הדירה לשם סילוק חוב).
הנקודה האחרונה שעליה נרצה לדבר בנושא גרירת המשכנתא קשורה למחזור. לפני שמתחילים בתהליך של גרירה, כדאי לבדוק שאין כדאיות לסגור את ההלוואה ולקחת חדשה. במידה ותנאי הריבית הנוכחיים טובים יותר, עדיף לסלק את המשכנתא הקודמת בכספי משכנתא חדשה שתשמש לרכישת הנכס החדש.
