פירעון מוקדם של משכנתא

פירעון מוקדם של משכנתא ניתן לבצע בכל שלב, אפילו יום, שבוע, או חודש לאחר לקיחת המשכנתא. הבנק לא יכול למנוע מהלווה לסלק את התחייבותו אם רצונו בכך, אך בהתאם לחוזה ההלוואה ולתקנות של בנק ישראל, יכול הבנק לחייב את הלקוח בעמלות שונות.

עמלות הפירעון המוקדם נגזרות מסוג המשכנתא, ממועד הפירעון, מנתונים כמו גובה הריבית של המשכנתא ביחס לריבית הממוצעת של המשכנתאות בישראל ועוד.

מדוע מבצעים פירעון מוקדם?

יש הסבורים שפירעון מוקדם של משכנתא מבצע הלקוח שלא מעוניין יותר לשלם ריבית לבנק ושיש בכוחו לגייס את הסכום המתאים לצורך הפירעון האמור. סברה זו נכונה רק למחצה.

לצד הפירעון המשמש לכיסוי ההתחייבות לבנק, באופן מלא או חלקי, יש צורך לבצע פירעון גם במסגרת מחזור משכנתא. מחזור, שהוא פעולה שנועדה לחסוך תשלומי ריבית עבור הלקוח, הוא למעשה סגירה של משכנתא אחת (פירעון) באמצעות הלוואת משכנתא חדשה. גם בפעולה כזאת, יש לדעת, עשוי הלקוח לשלם עמלת פירעון.

זאת ועוד, את סגירת המשכנתא ניתן לבצע באמצעות הלוואה חדשה מאותו בנק או כזאת שמקבלים מבנק אחר.

פירעון מלא או חלקי

לפני שניגע בנקודה החשובה שהיא עמלת פירעון מוקדם, כדאי לדעת שאין חובה לבצע פירעון על כל סכום המשכנתא. הלקוח יכול לבחור לבצע פירעון של סכום מלא, פירעון של סכום חלק או פירעון של חלק מהמשכנתא באופן מלא.

המשמעות של פירעון של חלק מהמשכנתא באופן מלא היא פירעון של חלק מתמהיל המשכנתא (לדוגמא אותה משכנתא שכוללת הצמדה למדד וריבית קבועה) בלי לגעת בחלק אחר מתוך התמהיל (למשל אותה משכנתא בריבית פריים, ללא הצמדה למדד). כאשר מבצעים פירעון חלקי, יש לומר, יגבה הבנק עמלת פירעון, אך באופן יחסי.

מרכיבי עמלת הפירעון

עמלת הפירעון במקרה של סילוק משכנתא מורכבת למעשה מכמה חלקים. לא בכל פירעון כל המרכיבים רלוונטיים ולעיתים אפשר להפחית את העמלה או אפילו לבטלה לחלוטין. מרכיבי העמלה כוללים למשל:

• מרכיב הודעה מוקדמת – מכיוון שפירעון משכנתא הוא מהלך משמעותי לא רק מבחינת הלקוח אלא גם מבחינת הבנק, אמור הלקוח להודיע מראש (בדרך כלל בכתב) על רצונו לבצע פירעון. ההודעה צריכה להינתן לפחות עשרה ימים לפני המועד אך לא יותר מחודש מראש. במידה והלקוח מוותר על זכות ההודעה ובוחר בפירעון מיידי ישלם הלה סך השווה ל-0.1 אחוזים מגובה הסכום הנפרע.
• דמי היוון – מרכיב נוסף של עמלת הפירעון המוקדם, מרכיב שיכול להיות משמעותי ביותר, נקרא דמי היוון. דמי ההיוון מבוססים על חישוב השוואתי בין ריבית המשכנתא שאותה פורעים לבין ממוצע הריביות של המשכנתאות ביום הפירעון. ככל שהריבית הנוכחית נמוכה יותר לעומת ריבית המשכנתא שפורעים, כך העמלה הזאת גבוהה יותר. למעשה, עמלה זו מכסה חלק מהפסדי הבנק שנובעים מפירעון מוקדם (הפסדי ריבית).
• מרכיבים נוספים של עמלת פירעון מוקדם כוללים עמלת מדד, עמלת מט"ח ודמי תפעול. עמלת מדד רלוונטית במקרה שפורעים הלוואה הצמודה למדד בחציו הראשון של החודש. עמלת מט"ח מחושבת על פי הפרשי שער ודמי תפעול נקבעים על פי תעריפון הבנק לעניין פירעון הלוואות.

גם לפרוע צריך לדעת

בשל העמלה הכרוכה בפירעון מוקדם של משכנתא, לא כדאי לקבל החלטה של פירעון באופן מידי לפני שמבינים את ההשלכות. על פי תקנות בנק ישראל, הבנקים מחויבים להפחית חלק מהעמלות כאשר מדובר בלווים וותיקים (העמלה יורדת בכל מספר שנים). בנוסף, הודעה מראש או פירעון ביום של שינוי ריבית (בהלוואות בריבית משתנה) עשויים להקטין את סכום העמלה אפילו יותר.