שיטות החזר הלוואת משכנתא

כאשר עומדים לקחת משכנתא מקובל לבצע בדיקה בין שני בנקים לפחות. הבדיקה נועדה לענות על השאלה – איזה בנק ידע לתת את התנאים הטובים יותר, מבחינת תנאי החזר, ריבית, פריסת הלוואה וכדומה. עם זאת, חשוב לדעת שיש הבדלים לא רק בין הבנקים השונים בכל הקשור למשכנתאות.

הבדלים קיימים גם בין הלוואות שונות באותו הבנק שכן יש כמה וכמה שיטות החזר שמתוכן ניתן לבחור. בחירה בשיטת החזר אחת ולא באחרת היא בעלת משמעויות רבות, שכדאי מאוד לקחת בחשבון.

השיטה המקובלת

שיטת החזר המשכנתא המקובלת ביותר בישראל מכונה שיטת ההחזר על פי שפיצר. העיקרון של השיטה הזאת בא לידי ביטוי בכך שעל פי החישוב התיאורטי – כל תשלומי המשכנתא צפויים להיות שווים וזהים בגודלם. כך, התשלום הראשון של המשכנתא אמור להיות זהה לאחרון כך שרמת הוודאות הצפויה אמורה להיות גבוהה. מדוע הדבר לא תמיד מתקיים בפועל? כל זאת בשל העבודה שלא ניתן להתחשב במאפיינים כמו הצמדה למדד או שינויי ריבית.

הבסיס התיאורטי של שיטת שפיצר נשען על חיוב ריבית גבוה יחסית בתשלומים הראשונים, חיוב שהולך ויורד עם הזמן. התשלום החודשי הכללי לא משתנה שכן מרבית הקרן שבכל תשלום הולך ויורד. בדרך כלל, השיטה הזאת מומלצת ללקוחות ממוצעים, נורמטיביים, שלא רוצים שינויים גדולים בהחזר החודשי ושלא רוצים להתמודד עם חיובים גבוהים בתקופה הראשונה לחיי ההלוואה. החיסרון של שיטת החזר זאת נובע מכך שעיקר תשלומי הריבית מחויבים בתקופה הראשונה של ההלוואה.

תשלום שהולך ויורד

עבור אנשים שמעדיפים תשלומי משכנתא שהולכים וקטנים ככל שהזמן חולף, שיטת ההחזר המתאימה להם נקראת בשם "החזר קרן שווה". אם בשיטת שפיצר הדבר הקבוע הוא התשלום החודשי במלואו, כאן, רק מרכיב הקרן שבתשלום החודשי יהיה זהה מדי חודש בחודשו. יש לציין שגם בשיטת החזר זו יתכנו שינויים בשל עליה וירידה במדד, שינויי שער מטבע (בהלוואות צמודות מט"ח), שינויים של שער ריבית (במידה ומדובר בהלוואה בריבית משתנה).

על פי שיטת ההחזר ששמה קרן שווה, בכל חודש וחודש יחויבו הלווים בסכום קבוע של תשלום על בסיס הקרן, בהתאם לסכום המשכנתא ועל פי החלוקה לשנים. על פי שיטה זו, עם הזמן תחול ירידה בסכום החיוב החודשי, שכן מרכיב הריבית של כל תשלום ותשלום הולך וקטן. הלוואה זו מתאימה בדרך כלל ללווים בעלי כושר החזר גבוה יחסית. היתרון של השיטה הוא שבחישוב הכולל, בשיטת קרן שווה צפויים הלווים לשלם סכום נמוך יותר ביחס לשיטת שפיצר. עם זאת, עבור מרבית האנשים מדובר בשיטת החזר פחות מועדפת ופחות מתאימה.

לגשר על פערים

שיטת החזר משכנתא נוספת, שמקובלת לתקופות זמן קצרות יחסית, מכונה בשם גרייס, בולט או בלון. על פי שיטה זו, הלווה משלם מדי חודש סכום נמוך, המבוסס על מרכיב הריבית בלבד. לעיתים, כמו בשיטת גרייס מלא, מקבלים למעשה "פטור" זמני מהתשלום ומרכיב הריבית נרשם כסכום עתידי לתשלום. שיטת החזר זאת מבוססת על כך שצפוי מועד עתידי שבו יוכל הלווה לסכם סכום ניכר ומשמעותי – בין אם מדובר בכל קרן המשכנתא ובין אם מדובר בשילוב של קרן בתוספת ריבית והצמדות.

שיטת תשלום זאת מקובלת מאוד כאשר הלקוח צפוי לקבל סכום משמעותי בנקודת זמן צפויה בעתיד. סכום זה ישמש לצורך כיסוי מלוא המשכנתא. לרוב, הסכום יתקבל ממכירת נכס, מקופת גמל שצפויה להיפדות, מפיצויי פרישה, תגמולי ביטוח וכדומה. יש לשים לב שבשיטת תשלום זאת, מרכיב הריבית נחשב לגבוה יותר ביחס לשאר השיטות שהצגנו.

קראו עוד:

משכנתא הפוכה למימון מגורים בבית אבות