בשנים האחרונות נבנו מגדלי משרדים רבים בישראל, וניכרת תנופת בניה וצמיחה מרשימה שפותחת בפני חברות ובפני אנשים פרטיים את האפשרות לרכוש נדל"ן מסחרי מניב ולא רק דירות למגורים. קניית משרדים שונה מקניית דירה ויש בה דברים אחרים שכדאי לשים אליהם לב, לכן הכנו לכם מדריך עם כל מה שצריך לדעת לפני שקונים משרד.
נדל"ן משרדי להשקעה
כאשר מדברים על נדל"ן מסחרי ומשרדי, יש כמה הבדלים בולטים אל מול נדל"ן למגורים. למשרדים רבים יש צורך בשטח קטן יותר מאשר בנדל"ן למגורים, ולכן התשואות על משרדים יכולות להיות הרבה יותר גבוהות. יתרה מכך, הסכום ההתחלתי להשקעה במשרד יהיה יותר נמוך.
לעומת זאת הביקוש למשרדים יכול לעלות ולרדת יותר מאשר הביקוש לנדל"ן למגורים. הביקוש לרוב נקבע לפי מיקום המשרדים, כאשר תנודת הביקוש גבוהה יותר בפריפריה מאשר במרכז שם לרוב הביקוש למשרדים יישאר גבוה.
גם באזור המרכז יש שונות בין תל אביב לרמת גן למשל. בשנים האחרונות גם בבני ברק מתפתח אזור מסחרי מפואר, ורואים יותר ויותר משרדים למכירה בבני ברק. כאשר סכום ההשקעה הראשוני נמוך יותר, כך גם הסכום של הלוואות להשקעה נמוך יותר ותשלומי הריבית נמוכים יותר – כל אלה מייצרים בסוף תשואה גבוהה יותר פר מטר רבוע.
איך בוחנים ערך של משרד?
הגורמים המשפיעים על הערך הכספי של משרדים שונים מהגורמים המשפיעים על נדל"ן למגורים. כמובן שגודל המשרד משפיע ישירות על הערך והמחיר. דבר נוסף שמשפיע על ערך המשרד הוא דרכי ההגעה והנגישות שלו, ברכב פרטי או בתחבורה ציבורית.
רוב העובדים בישראל מתניידים עם רכב פרטי ולכן נגישות של חניה היא קריטית, בבניין עצמו או ברחובות הסמוכים. גם נגישות לתחבורה ציבורית יכולה להעלות את הערך של המשרד. אם הוא שוכן בסמיכות לתחנת רכבת או רכבת קלה, ערכו יעלה. גורם נוסף שמשפיע על ערך המשרד הוא טיב היחסים התפעוליים, האם למשרד יש חברת אחזקה שדואגת לניקיון ותחזוקת הבניין או לא? בלי חברת אחזקה, הערך ירד.
בעלות משותפת
כמשקיעים מתחילים או משקיעים קטנים, סביר להניח שלא נרכוש מגדל משרדים שלם ונהיה הבעלים היחיד שלו. לכן בקניית משרדים להשקעה תמיד צריך לבדוק את נושא הבעלות המשותפת. בבעלות משותפת יש חובות שונות לגבי תחזוקת הבניין והתשתיות שלו. יש לכך גם השפעה על המחיר שנוכל לגבות בעבור דמי שכירות כאשר לצידנו נבעלים אחרים שמשכירים גם הם.
סיכום
נדל"ן משרדי יכול להיות מניב מאוד ולספק הכנסת רגל בדלת לעולם ההשקעה בנדל"ן. ברכישת נדל"ן משרדי יש לקחת בחשבון נושאים כמו הנגישות, התחזוקה, הבעלות המשותפת והביקוש באזור בו קנינו. אם נבדוק את הנושאים האלה לעומק, נוכל לבצע השקעה חכמה עם סכום התחלתי נמוך, שתוכל להניב ולא להעיק מבחינת תשלומי הריבית.
