מילון משכנתא

שטר משכנתא

שטר משכנתא הינו מסמך משפטי. על בסיס מסמך זה ניתן לבצע שעבוד של הנכס הנרכש לטובת הבנק המלווה את המשכנתא. הבנק מספק ללווים שטר משכנתא ועליהם להחתים את השטר ברשם המקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, כאשר השטר מאשר כי הנכס משועבד לבנק המלווה.

לרוב נהוג שעורך הדין המלווה עוסק באישור וחתימה על שטר המשכנתא. בשטר מפורטים פרטים של רוכשי הנכס, פרטי הבנק המשעבד, פרטים אודות הנכס עצמו, סכום ההלוואה וכן הלאה.

אישור עקרוני למשכנתא

זהו אחד השלבים הראשונים שיש לעבור לפני קבלת משכנתא מהבנק. אישור עקרוני למשכנתא מהווה אישור כללי של הבנק להעניק ללווים הלוואה לרכישת דיור, זאת על בסיס המסמכים המתאימים כחלק מתהליך קבלת משכנתא. אישור עקרוני למשכנתא תקף לשלושה חודשים והוא כולל את תנאי המימון למשכנתא הרלבנטית.

פרי פסו

זהו מונח לועזי שמשמעותו המילולית היא "דרגה שווה". בהקשר למשכנתאות המשמעות של פרי פסו היא שהנכס הנרכש משועבד לטובת כמה בנקים, כאשר השעבוד הינו ברמה שווה בין הבנקים. יכול להיות מצב של שעבוד מדרגה ראשונה ושנייה למשל, אך שעבוד ברמה של פרי פסו הינו שווה ומאפשר לכל בנק לגבות את חלקו היחסי השווה בשווי הנכס במקרה של חדלות פירעון להלוואה.

הליך מיחזור משכנתא בבנק אחר מהבנק המקורי ממנו נלקחה המשכנתא מחייב רישום של פרי פסו זמני עד לסילוק ההלוואה המקורית ואישור נסח טאטו ללא שעבוד לבנק המקורי.

היוון

המונח היוון נובע מהמילה הון. הכוונה היא תרגום לכסף של ערך או סכום מתקופה מסוימת לערך הכספי בתקופה אחרת. מבחינת משכנתאות, היוון משכנתא הוא חלק מפירעון מוקדם של המשכנתא – נקראת לעיתים גם עמלת הפרשי היוון.

היוון משכנתא מתבצע כאשר הלווים מבקשים לבצע פירעון מוקדם ושיעור הריבית של המשכנתא הינו גבוה משיעור הריבית הממוצעת על משכנתאות. עמלת ההיוון תהיה בגובה תשלומי המשכנתא העתידיים לאחר היוון לערך הריבית הנוכחי בעת הפירעון המוקדם.

ערבות

ערבות למשכנתא יכולה להתבטא בשני אופנים שונים. הראשון הוא ערבות אשר נחתמת מול הבנק המלווה את המשכנתא בידי ערבים המוצגים על ידי הלווים עצמם. ערבות זו מבטיחה לבנק כי במקרה שהלווים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, הבנק יוכל לפנות לערבים לקבלת התשלום (למרות שהערבים אינם צד בבעלות על הנכס כמובן). זהו מודל פחות נפוץ כיום בשוק המשכנתאות.

האופן השני בו מתבטאת ערבות הוא ערבות לפי חוק המכר של דירות מקרקעין. זוהי ערבות המועמדת על ידי הקבלן המבצע את הבנייה והיא מיועדת להבטיח כי הקבלן לא יברח עם הכסף לבנייה והבנייה תוכל להיות מושלמת גם במקרה פשיטת רגל של הקבלן. הקבלן מפקיד ערבות בסכום הרלבנטי. כספי הערבות נותרים בידי עו"ד נאמן או במקרה שיש רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים אז כספי הערבות יכולים להיות מועברים לקבלן.

כושר/יכולת החזר

כושר החזר או יכולת החזר היא הסכום אותו לווי משכנתא יכולים להחזיר בכל חודש לבנק. יכולת ההחזר היא מרכיב משמעותי מאוד בבחירת תמהיל משכנתא ובקבלת אישור למשכנתא מהבנק.

הכוונה היא כמה כסף הלווים יכולים להקצות להחזר המשכנתא בכל חודש, מבלי לפגוע בצורה מהותית באיכות חייהם ובעיקר בלי לפגוע ביכולת שלהם להחזיר את ההלוואה לבנק. חשוב מאוד לא לקחת התחייבויות פיננסיות העולות על כושר ההחזר בפועל ולהיות שמרניים בהערכת כושר/יכולת ההחזר.

הסכם חכירה / חוזה חכירה

כל מי שרוכש דירה או בונה בית על אדמות מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל בשמה הרשמי הנוכחי) חייב בהסכם חכירה מול המינהל. בפועל הקרקע עליה נמצא הנכס אינה בבעלות הרוכשים אלא היא מוחכרת לתקופה ארוכה מהמדינה. בסיום כל תקופה ניתן לחדש את הסכם החכירה, כאשר בנוסף המדינה מנסה לקדם העברת קרקעות מבעלות של המינהל לבעלות של בעלי הנכסים.

שטר מכר

שטר מכר הוא מסמך משפטי מחייב המאשר העברת זכויות בעלות על נכס מבעליו הקודמים לבעלים חדשים ומוגדרים. מבחינת משכנתא, שטר מכר הינו הכרחי על מנת לרשום בטאבו נכס על שם בעליו החדשים. כך שהבנקים המלווים משכנתאות דורשים הצגת שטר מכר כחלק מתהליך קבלת משכנתא. את שטר המכר מנפיק רשם המקרקעין (הטאבו) והוא כולל את כל הפרטים הרלבנטיים אודות הנכס עצמו, המוכר והרוכש שלו.

בטוחה/ביטחון

בהלוואות משכנתא, הבטוחה היא למעשה נכס הנדל"ן אשר נרכש באמצעות המשכנתא. הנכס משועבד לטובת הבנק המלווה והוא מהווה את הבטוחה להחזר המשכנתא או ערכה לבנק. שעבוד הנכס והעמדתו כבטוחה מהווה ביטחון לבנק במקרה שהלווה לא עומד בהחזרי המשכנתא, במקרה זה הבנק רשאי לממש את הנכס לצורך החזר יתרת ההלוואה והכספים המגיעים לו.

הלוואת פריים

הלוואת פריים היא הלוואה הניתנת על בסיס ריבית הפריים. ריבית הפריים היא הריבית המקובלת בהלוואות בין בנקאיות והיא משמשת כבסיס לחישוב הריבית בהלוואות רבות שהבנקים המסחריים מעניקים לשוק העסקי והפרטי.

ריבית הפריים היא למעשה שיעור ריבית בנק ישראל הרשמית למשק, בתוספת של 1.5% – כך שהפריים משתנה בכל פעם שהריבית הכללית במשק משתנה. מבחינת משכנתאות, הלוואת פריים היא משכנתא בריבית משתנה, כאשר מסלול זה הינו ללא הצמדה למדד אך לפי תקנות בנק ישראל מותר לקחת משכנתא בריבית פריים רק עד שליש משווי המשכנתא הכולל.

מק"מ

מק"מ הן ראשי תיבות של מלווה קצר מועד. המק"מ הוא למעשה איגרת חוב ממשלתית לתקופה קצרה של עד שנה אחת. המק"מ נחשב אפיק השקעה סולידי ובטוח מאוד, עם תשואה נמוכה יחסית אך ביטחון מקיף לכסף.

בשוק המשכנתאות המק"מ משמש כאחד מכמה עוגני ריבית אפשריים למשכנתאות בריבית משתנה. כאשר בוחרים בעוגן מק"מ לחישוב הריבית במשכנתא בריבית משתנה, הריבית מחושבת לפי תשואת המק"מ ל-12 חודשים – אלו נתונים אובייקטיביים וחיצוניים לבנקים המלווים והם מפורסמים על ידי בנק ישראל.

פירעון מוקדם

פירעון מוקדם מציין סילוק של הלוואת המשכנתא לפני מועד סיום חיי ההלוואה המתוכנן. פירעון מוקדם משמעותו שהלווים סוגרים את ההלוואה באופן חד פעמי ומיידי, שלא במועד המתוכנן שנקבע בעת לקיחת המשכנתא.

הפירעון המוקדם יכול להיעשות כאשר ללווים הגיע סכום כסף מסוים המאפשר להם לסגור את המשכנתא, אך במקרים רבים התהליך נעשה כחלק ממיחזור משכנתא – מסלקים את ההלוואה על מנת לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. תלוי במסלול ההלוואה שנבחר מראש, תיתכן עמלת פירעון מוקדם שעשויה להיות משמעותית, יש מסלולים ללא עמלה זו.

משכנתא מדרגה שנייה

המשמעות של משכנתא מדרגה שנייה היא שבעלי הנכס נוטלים על עצמם הלוואה נוספת לצורך תשלום על הדירה או החזר המשכנתא, כאשר השעבוד של הנכס לטובת הבנק (או גורם מלווה אחר) הינו מדרגה שנייה לעומת השעבוד המקורי לבנק שהלווה את המשכנתא הראשונה.

שעבוד מדרגה שנייה משמעותו כי במקרה שיש לממש את הנכס להחזר ההלוואות, בעל השעבוד מדרגה שנייה נמצא בדרגה פחותה  לקבלת הכספים המגיעים לו לעומת בעל השעבוד מדרגה ראשונה.

איחוד זכאויות

תהליך של איחוד זכאויות הוא תהליך שבו כמה זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד השיכון מבקשים יחד זכאות מורחבת לצורך רכישת דירה. זכאות למשכנתא מאפשרת כיום לקבל הלוואה בתנאים מועדפים של ריבית שנתית של 3% בתוספת הצמדה למדד.

איחוד זכאויות של כמה אנשים עם אחוזי זכאות גבוהים מאפשרת לקבל סכומים גבוהים יחסית במסלול הזכאות האטרקטיבי. ניתן לאחד רק את הטבת הזכאות הניתנת לעולים חדשים או לזוגות צעירים ולא את הטבת הזכאות עקב מיקום הדירה.

ריבית ליבור

ריבית הליבור (LIBOR) היא ריבית בין בנקאית המפורסמת בבריטניה והיא מהווה בפועל את שיעור הריבית שעל פיו הבנקים הבינלאומיים מוכנים להלוות כספים זה לזה. ריבית ליבור משמשת כריבית הבסיסית בהלוואות משכנתא צמודות מט"ח או נקובות מט"ח. עדכון ריבית הליבור יכול להיעשות במרווחים רבעוניים או בכפולות של 3 חודשים.

ריבית סאב-פריים

ריבית סאב-פריים (Sub-Prime) היא ריבית משכנתאות של הלוואות משכנתא ללווים באיכות נמוכה ועם סיכון גבוה לחדלות פירעון של החזר ההלוואה. המונח משמש את שוק הנדל"ן והבנקאות בארה"ב לתיאור הלוואות משכנתא מסוכנות.

ריבית סאב-פריים התפרסמה בעיקר עקב משבר הנדל"ן האמריקאי שהוביל למשבר הפיננסי האדיר של 2008, זאת כאשר הלוואות סאב פריים רבות קרסו והפכו חדלות פירעון ועקב כך מוצרי השקעה מורכבים שהיו נגזרים של משכנתאות סאב פריים אלו קרסו והביאו לקריסה או פגיעה קשה במוסדות פיננסים בעולם כולו. ריבית סאב-פריים תהיה גבוהה מהריבית הממוצעת בשוק בשל הבעייתיות של הלווים והסיכון הגבוה בהלוואות אלו.

ריבית פיגורים

ריבית פיגורים היא ריבית מיוחדת המשולמת לבנק המלווה עבור כל החזר משכנתא שלא שולם או שלא שולם במועד. ריבית פיגורים היא מעין קנס על איחור בתשלום החזר המשכנתא במועד שנקבע או אי תשלום ההחזר בכלל.

ריבית הפיגורים במערכת הבנקאית עבור משכנתאות מחושבת על בסיס ריבית החשב הכללי באוצר – זוהי ריבית מפורסמת וחיצונית לבנקים. ריבית החשכ"ל (החשב הכללי) מחושבת לפי ריבית הפריים בין 3 הבנקים הגדולים ובתוספת 6.5% – כך שבהחלט כדאי להימנע מהגעה למצב של איחור ותשלום ריבית פיגורים.

גרירת משכנתא

תהליך שבמסגרתו לווי משכנתא לוקחים את ההלוואה הקיימת שלהם הכוללת שעבוד על נכס מסוים, וגוררים אותה לנכס חדש. גרירת משכנתא כוללת שמירה על סכום המשכנתא הנוכחי ועל תנאי ההלוואה הנוכחיים, אך השעבוד לטובת הבנק המלווה מוחלף מנכס אחד לנכס החדש.

באופן עקרוני, לבנק אסור לסרב לבצע גרירת משכנתא אלא בתנאים מיוחדים (למשל כאשר מחיר הדירה הנרכשת נמוך מערך המשכנתא שנותר לשלם לבנק). לפני ביצוע גרירת משכנתא מומלץ לבחון האם לא יותר משתלם כלכלית לבצע מחזור משכנתא.

מחזור משכנתא

תהליך של מחזור משכנתא כולל פירעון מוקדם של המשכנתא והחלפתה במסלול המציע תנאים טובים יותר או תנאים שיותר מתאימים לצרכי הלווים באותה נקודת זמן. מחזור משכנתא יכול להתבצע מול אותו בנק מלווה (פשוט יותר) או מל בנק מלווה אחר.

ניתן לבצע מחזור משכנתא כאשר סביבת הריבית שונה מהותית לעומת זו שניתנה בעת נטילת המשכנתא, כאשר רוצים להוריד את התשלומים החודשיים או לחלופין להעלות אותם על מנת לסגור את ההלוואה מוקדם יותר – וכן העוד שורה של מצבים.

מחזור משכנתא הוא למעשה פירעון מוקדם של הלוואה, לכן יש לקחת בחשבון האם קיימות עמלת פירעון מוקדם ועמלת היוון. מחזור משכנתא יכול לחסוך ללווים סכומים משמעותיים מאוד ולאפשר משכנתא בתנאים יותר אופטימליים למצב באותה נקודת זמן.