עבור מרבית משקי הבית בארץ, הלוואת משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר מבחינת סדר גודל הסכום שאותו לווים. זה נכון גם מבחינת התקופה של ההחזר. לפני שמתחייבים לתקופה כל אך ארוכה, לפני שחותמים אצל פקיד המשכנתאות בבנק על כל המסמכים, חשוב להפנים עובדה חשובה:
לא כל המשכנתאות זהות, וחשוב להשוות ביניהן, שכן לא קיים בנק שירשה לעצמו להציע אך ורק מסלול אחד.
אפשר לשלב בין המסלולים – ישנם הרבה מאוד מסלולים אפשריים ולמעשה, כיום אין כמעט אפשרות להימנע משילוב בין כמה וכמה מסלולים במקביל. על פי תקנות חדשות למדי שאותן פרסם בנק ישראל, ישנם מסלולים שלא יעלו על אחוז מסוים (למשל שליש או רבע) מהסך הכולל של המשכנתא. מאמר זה מפרט חלק ממסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר.
גם ריבית קבועה וגם הצמדה
אחד המסלולים המקובלים ביותר מזה שנים הינו מסלול שבו המשכנתא כוללת גם מרכיב של ריבית קבועה וגם מרכיב של הצמדה. במה הדברים אמורים? מסלול זה מעניק ללקוח שקט נפשי כאשר הריבית ידועה מראש וניתן לדעת שהיא לא תשתנה גם אם הריבית במשק תתחיל לעלות ואפילו תוכפל או תושלש. יחד עם זאת, קיים גם מרכיב נוסף, שטמונה בו אי וודאות – ההצמדה.
המשכנתא צמודה למדד, כאשר המדד המקובל הוא מדד המחירים לצרכן שמתפרסם בקביעות ולא על ידי המערכת הבנקאית. כדאי לשים לב שבשנים האחרונות המדד הינו אפסי ולעתים גם שלילי. לא קיימת נכון להיום הערכה כי המדד צפוי בקרוב לעלות באופן ניכר, אם כי אין וודאות מוחלטת בעניין זה.
היתרון – הגנה מקסימלית ממצב של עליה בריבית. החיסרון – אפשרות לעליה עתידית במדד. מסלול זה ניתן על ידי הבנקים גם בפריסה לתקופה מקסימלית, כלומר 25 ואפילו 30 שנה.
משכנתא במסלול פריים
מסלול שונה לחלוטין של משכנתא הינו מסלול על בסיס פריים. מסלול זה שייך להלוואות המשתנות, כלומר כאלה שבהן הריבית עשויה להשתנות מעת לעת. במסלול זה, אפשרות השינוי היא התכופה ביותר, שכן תאורטית יכול להיות שינוי מדי חודש בחודשו. התשלום החודשי בהלוואה זו עשוי להשתנות באופן ניכר יחסית.
למסלול זה כמה יתרונות. ניתן לפרוע את המשכנתא ללא קנס על פירעון מוקדם. בהלוואה לא קיים מרכיב של הצמדה, כך שיש הגנה מפני עליית מחירים. הריבית הנוכחית נחשבת לנמוכה מאוד, יותר נמוכה ממסלול מקביל של ריבית קבועה. המסלול פחות מתאים למי שאוהב וודאות. על פי ההנחיות של בנק ישראל, לא ניתן לבחור במסלול פריים בלבד, אלא רק לשלבו עם מסלול של ריבית קבועה.
מסלול משכנתא מט"ח
מסלול משכנתא נוסף ששייך למסלולים המשתנים הינו מסלול מט"ח. למעשה, יש לא מעט וורסיות של משכנתא מט"ח בבנקים השונים. ראשית, ישנם מסלולים שבהם המטבע הרלוונטי הינו דולר (USD). מסלול אחר מתייחס למטבע האירו ומעת לעת מוצעים גם מסלולים פחות מבוקשים המקושרים למטבעות אחרים.
במסלולים הללו הריבית משתנה בכל תקופה של מספר חודשים בהתאם לשיעור שינוי ריבית חיצונית (בדרך כלל ריבית הליבור). המסלול יכול להיות צמוד למט"ח או לא צמוד למט"ח.
עוד מסלולים לבחירה
מסלול אחר של ריבית משתנה, ללא הצמדה, מתייחס לשינויים בריבית עוגן הנגזרת מאג"חים שונים. מדובר באגרות חוב ממשלתיות בדרך כלל כגון מק"מ (אג"ח קצר) או אגרות חוב לתקופה ארוכה יותר. מסלולים אפשריים נוספים כוללים ריבית צמודה עם מנגנוני שינוי בכל שנתיים, שלוש, ארבע שנים או יותר. ויש גם מסלול ריבית קבועה ללא הצמדה, שבו נתונה ריבית מובטחת אך גבוהה מהמקובל וללא הצמדה.