למרות שהממשלה אולי לא מצליחה לבלום את עליות המחירים בשוק הנדל"ן המקומי, היא כן מציעה סיוע כספי ללווי משכנתאות העונים על קריטריונים שונים.
היבט מרכזי של סיוע זה ניתן במסגרת תכנית הסיוע במשכנתאות של משרד הבינוי והשיכון, מה שנקרא מודל הזכאות למשכנתא. משכנתא לזכאים היא משכנתא בתנאים מיוחדים, הניתנת על ידי הבנקים המסחריים הרגילים אך בכפוף לשיעור זכאות אישי הנקבע לפי משתנים שונים ואישיים.
משכנתא לזכאים מאפשרת לקבל חלק מהלוואת המשכנתא עבור רכישת דירה, הרחבתה או שיפוצה של דירה בתנאי ריבית נמוכים ומועדפים.
תכנית הזכאות לסיוע במשכנתא כוללת משתנים רבים המשפיעים על שיעור הזכאות האישי, אך במהותה היא מנסה לעודד סיוע לאוכלוסיות שצריכות את הסיוע וכמו כן לעודד התיישבות באזורי עדיפות לאומית.
מהות תכנית הזכאות לסיוע במשכנתא
כיום, נכון לשנת 2013, משכנתא לזכאים מקנה את האפשרות לקבל הלוואת משכנתא בשיעור ריבית קבוע של 3% ועם הצמדה למדד. זאת לאחר שמשרד השיכון הוריד את שיעור הריבית להלוואות הזכאות מ-4% ל-3% עקב סביבת הריבית הנמוכה במשק שיצרה שינוי בשוק המשכנתאות ובמשק הישראלי כולו.
על פי רוב, הלוואת הזכאות אינה מכסה את כל הסכום הדרוש לצורך רכישת או בניית הנכס אלא רק את חלקו – בהתאם לשיעור הזכאות האישי של הלווים. לכן מעבר לנטילת משכנתא לזכאים הלווים הרלבנטיים נוטלים לרוב גם משכנתא משלימה עבור הסכום הנוסף – לרוב מאותו הבנק מטעמי נוחות.
כמובן שגם משכנתאות במסגרת תכנית הזכאות לסיוע כוללות שעבוד של הנכס הנרכש או הנבנה לטובת הבנק המלווה. אלו הלוואות בעלות אפשרויות החזר חודשיות ארוכות טווח.
משכנתא לזכאים מאפשרת, לצד המשכנתא המשלימה, להגיע לשיעורי מימון גבוהים ביחס לערך הנכס הרלבנטי. כך המדינה מאפשרת להגיע לשיעורי מימון של עד 95% מערך הנכס או 98% בפריפריה, זאת בניגוד להוראות הכלליות של המפקח על הבנקים המגבילים את שיעור המימון לאחוזים פחותים מכך. יש לציין כי משכנתא לזכאים עבור בנייה עצמית מוענקת בשלבים ועל פי התקדמות הבנייה בפועל.
כיצד נקבעת הזכאות וסכום המשכנתא לזכאים?
לכל רוכשי דירה יש שיעור זכאות אישי ופרטני לסיוע במשכנתא. משרד השיכון לוקח בחשבון משתנים שונים שכל אחד מהם מעניק ניקוד מסוים, הניקוד הסופי שמקבלים הלווים הוא שקובע את שיעור זכאותם לסיוע – ככל שהניקוד גבוה יותר כך ניתן לקבל סכום גבוה יותר במסגרת משכנתא לזכאים.
משתנים מרכזיים בחישוב שיעור הזכאות לסיוע במשכנתא כוללים למשל מספר הילדים במשפחה, מספר האחים והאחיות של הלווים, זמן שירות בצבא או בשירות לאומי, מיקום גיאוגרפי של הנכס הרלבנטי (לרוב בתוך האזורים יכללו קיבוצים ומושבים), האם מדובר על זוג נשוי או משפחה חד הורית למשל, האם הלווים ידועים בציבור, האם הלווים עולים חדשים וכן הלאה.
לאחר ביצוע החישוב וסיום ההליך הבירוקרטי של בדיקת הזכאות, ניתן להפיק ולקבל תעודת זכאות. את תעודת הזכאות מפיק משרד השיכון והיא מועברת לבנק הרלבנטי לתהליך. את הליך בדיקת הזכאות מתחילים למעשה מול בנק מסחרי ממנו רוצים לקחת את הלוואת המשכנתא (הבנק מעביר את המסמכים המתאימים למשרד השיכון).
בסיום התהליך ועם תעודת הזכאות ביד ניתן להמשיך מול הבנק לקבל את המשכנתא בתנאי הזכאות ואת המשכנתא המשלימה בתנאים "רגילים" אם יש צורך בסכום נוסף. למעשה, ככל שמקבלים ניקוד גבוה יותר בהתאם לבדיקות הזכאות, ניתן לקבל סכום כסף גבוה יותר בתנאים מיוחדים ושיעור מימון גבוה יותר לרכישה. תעודת הזכאות תקפה לשנה מיום הפקתה.
כמובן שעל מנת ליהנות ממשכנתא לזכאים ישנה דרישה שללווים לא תהיה דירה או נכס למגורים שכבר רשום על שמם – למעט במקרים מסוימים. כמו כן, חשוב לציין כי משכנתא לזכאים ניתנת בזכות הניקוד והמאפיינים האישיים ועל פי תעודת הזכאות – כך שניתן לקבל את המשכנתא המיוחדת בכל בנק מסחרי מתאים ולא רק בבנק שדרכו הופקה התעודה.
