מהי משכנתא שניה ולמה צריך אותה?
משכנתא שנייה היא פתרון המיועד לאנשים שמתקשים לעמוד בהחזר המשכנתא הראשונה שלהם. מחקרים כלכליים מצביעים על כך שמשקי בית מחלקים בשנות חייהם את הכנסתם בין צריכה ובין חיסכון, על בסיס ההכנסה הממוצעת הצפויה שלהם.
טיעון זה מסביר את רמת הצריכה של סטודנטים ופנסיונרים שרמת הכנסתם נמוכה ואילו הוצאתם בינונית עד גבוהה. כשיש הכנסה גבוהה, מקצים נתח גדול יותר לחיסכון לטובת ימים של הכנסה נמוכה, וכשיש הכנסה נמוכה "אוכלים" את החסכונות (פנסיונרים) או יוצרים חוב (סטודנטים). לפיכך, כשההכנסה נמוכה מהמצופה, אנשים נאלצים להפחית בהוצאותיהם כדי לעמוד בהסכם החזר המשכנתא שלהם אך זו כמובן משימה לא פשוטה.
הבעיה, אם כן, היא לעמוד בהחזר המשכנתא גם בחודשים של הכנסה נמוכה, המושפעת מפיטורין, אבטלה זמנית או משברים כלכליים אחרים. כדי להתמודד עם בעיה זו ולקבל מקור נוסף למימון הצריכה והחזר החוב, גופים פיננסיים מציעים ללקוחותיהם משכנתא שנייה שבמסגרתה ישועבד בשנית הנכס שעליו לקחו את המשכנתא הראשונה. תנאי המשכנתא יותאמו למידת הביטחון של הנכס המשועבד, אך לרוב יכללו ריבית נמוכה מזו המוצעת במשכנתא הראשונה.
מה מקבלים במשכנתא שניה?
הסכום המקובל שניתן לקבל במשכנתא שניה מחושב בשיטה הבאה: כ-70% משווי הנכס המשועבד פחות יתרת החוב של המשכנתא הראשונה. לדוגמא: עבור נכס משועבד בשווי מיליון ש"ח שיתרת חובו היא 400 אלף ש"ח, נקבל 70% שהם 700 אלף פחות 400 אלף, דהיינו 300 אלף ש"ח.
איך מקבלים משכנתא שניה?
כדי לקבל משכנתא שניה מבנקים או מגופי פיננסיים אחרים יש להוכיח חסינות כלכלית על ידי הצגת מספר מסמכים:
- תלושי שכר ותדפיס תנועות עו"ש של 3 חודשים אחרונים.
- עדויות על מקורות הכנסה נוספים כמו קופות וקרנות גמל, שכר דירה וכדומה.
- שטר בעלות על הנכס המשועבד
יש אלטרנטיבה?
החלופה העיקרית למשכנתא שניה היא "מחזור משכנתא". בתהליך זה המשכנתא הראשונה מסולקת ומשכנתא חדשה מחליפה אותה. בדרך זו ניתן להתאים את המשכנתא החדשה לנתונים העדכניים של הלווים על ידי שינוי הפרמטרים העיקריים: סכום ההחזר החודשי, אורך תקופת ההלוואה, שיעור הריבית ואפילו גובה המשכנתא. רוב הבנקים מציעים לבצע מחזור למשכנתא שנלקחה בבנק אחר.
אז מה עדיף?
כדי לבחון את החלופות המוצעות – משכנתא שניה ומחזור משכנתא יש להשתמש במחשבונים למשכנתאות. ראשית יש לבקש מהבנק להנפיק "דו"ח סילוק יתרות" המכיל את כל פרטי המשכנתא הנוכחית: יתרת החוב, ריבית, הצמדה או אי-הצמדה וכדומה. לאחר מכן יש להזין את נתוני הדו"ח במחשבון ולהשוות ביניהם ובין ההצעות השונות הקיימות בשוק – למחזור או ללקיחת משכנתא שניה. התנאים הנוחים והמתאימים ביותר יכריעו באיזו מדיניות כדאי לבחור.
המשותף לכל האפשרויות הוא שהכוח חוזר לידי הלקוח המחוזר על ידי הבנקים ויכול לדרוש תנאים משופרים. שוק המשכנתאות הינו שוק עצום ודינאמי ולכן חשוב מאד לבצע השוואה בין כל החלופות כדי לקבל את ההצעה המשתלמת והמתאימה ביותר.
מחשבוני משכנתאות ויועצים למשכנתאות עשויים לעשות את רוב העבודה אך הלקוח חייב להיות ערני ומצוי בדבר כדי לקבל את ההחלטה האחרונה באופן שלא מושפע מאינטרסים של גופים כאלה או אחרים.
