ההודעה שפרסם השבוע בנק ישראל בנוגע לרפורמה של שינוי מסלול ריבית הפריים במשכנתאות, קרי – ביטולה של המגבלה שהיתה קיימת עד כה על ריבית פריים במסלולי המשכנתא, תוזיל, על פי התחזיות, את החזרי המשכנתא החודשיים של בעלי הנכסים בישראל בסכום של מאות ש"ח מדי חודש. מדובר בבשורה שיצרה לא מעט רעש במשק הישראלי, אולם עדיין קיימת אי ודאות רבה בנוגע למשמעויות של שינוי מסלול ריבית הפריים במשכנתאות, הלכה למעשה. במאמר זה ננסה לפזר מעט את הערפל סביב הפרסום ונענה על שאלות שלווים רבים תוהים לגביהן, ובכללן: מתי צפויה הרפורמה להיכנס לתוקפה? האם אפשר ליטול משכנתא בתנאים החדשים כבר כעת? האם יש אפשרות לבצע מיחזור של משכנתאות קיימות כדי ליהנות מתנאי הריבית הללו? ובאיזה אופן צפויה הרפורמה הנ"ל להשפיע על מחירי הדירות בישראל? כל התשובות בשורות הבאות.
מה? רגע, על איזו הודעה מדובר?
בתאריך ה – 14.12.20 פורסמה טיוטה שהמפקח על הבנקים בישראל העביר לבנק ישראל. במסגרת טיוטה זו קרא המפקח על הבנקים לביטולה של מגבלת השליש של ריבית הפריים במסלול ריבית הפריים במשכנתאות. הודעה זו הכתה גלים בכל ערוצי המדיה, והבלוגים הפיננסיים כמרקחה.
עם זאת, שאלות רבות לעניין שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות, נותרו פתוחות. לכן על מנת שנוכל לרדת לחקר משמעותו של השינוי הצפוי, נדון תחילה במושגי היסוד הרלוונטיים לנושא, וביניהם: מהי מגבלת השליש על הפריים, מהו השינוי הצפוי בפריים, ומה מומלץ לעשות עד שהשינוי ייכנס רשמית לתוקפו.
מהי מגבלת השליש במסלול הפריים במשכנתאות?
לפני שנים ספורות, הוחלט בבנק ישראל להגביל את יכולתם של לווים בישראל ליטול משכנתא במסלול ריבית פריים שמכסה יותר משליש מגובה המשכנתא הכולל שלהם. פירוש הדבר הינו, שלווה שמעוניין לקחת משכנתא בסכום של 900,000 ש"ח, לצורך העניין, יוכל ליטול עד 300,000 ש"ח בלבד במסלול הפריים.
כיצד שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות נוגע למגבלת השליש בדיוק?
הודות לשינוי הצפוי בעקבות הרפורמה שהוזכרה לעיל, רוכשי הדירות בישראל יוכלו בקרוב לקחת שני שליש מהמשכנתא שלהם במסלול פריים. זאת לעומת המגבלה שהיתה קיימת, כאמור, בשנים האחרונות, שהגבילה את תמהיל המשכנתא כך שניתן היה ליטול רק שליש מן ההלוואה בצמוד לפריים.
שינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות – מה הבשורה הגדולה?
חלק המשכנתא הניטל במסלול ריבית פריים, נחשב לחלק המשכנתא הזול יותר בתמהיל ההלוואה. כך שהמשמעות הנגזרת מהגדלת הסכום שניתן ליטול בצמוד לפריים כיום, היא הוזלה בתשלומי המשכנתא של הלווים. ההערכה הינה שמדובר על חיסכון פוטנציאלי של מאות ש"ח מדי חודש בחודשו עבור כל משפחה. עם זאת, חשוב להכיר גם בחסרונות של שינוי זה, וביניהם – רמת הסיכון הגבוהה שלווים הבוחרים לקחת משכנתא במסלול פריים שמכסה ⅔ מן ההלוואה, נוטלים על עצמם בתהליך.
סיכון זה נגזר מהתלות הקיימת בין גובה הריביות במשק לבין האטרקטיביות של משכנתא בריבית פריים. ככל שהריבית תישאר נמוכה, מדובר במסלול המשרת את הלווים. אולם בתרחיש של עליית ריביות כוללת – משקי בית רבים בישראל עלולים למצוא עצמם מתמודדים עם קפיצה פתאומית בהחזרי המשכנתא החודשיים.
מה בין משבר הקורונה להחלטת בנק ישראל על שינוי מגבלת השליש במשכנתאות?
לאור המצב השורר כיום בשוק הנדל"ן למגורים על רקע משבר הקורונה, הגיע בנק ישראל למסקנה כי שינוי מסלול ריבית הפריים במשכנתאות – קרי, הסרת מגבלת השליש, תועיל לציבור הלווים ולשוק הדיור בכללותו. זאת על ידי הגדלת היצע פתרונות המימון הזמינים לקהל רוכשי הנכסים בישראל, אותה יאפשר מהלך של הסרת מגבלת הפריים.
באיזה אופן צפויה הרפורמה במסלול ריבית הפריים להשפיע על מחירי הדירות בישראל?
הוזלה זו בעלותן של הלוואות המשכנתא, כתוצאה מהשינוי במסלולי הפריים הזמינים ללווים, צפויה להחיות מחדש את הביקוש לנכסי מקרקעין למגורים. זאת כמובן, בתנאי שהריביות במשק ישארו נמוכות.
משכנתא זולה יותר? איפה נרשמים?
בתשובה לשאלת השאלות: מתי מתי צפויה הרפורמה להיכנס לתוקפה, חשוב לציין כי ההודעה שפורסמה לפני ימים ספורים עודנה בגדר טיוטה של חוזר שנשלחה לבדיקת הוועדה המייעצת לנושאי בנקאות. משמעות הדבר היא שצפוי לחלוף שבוע לפחות לפני שההנחיה הסופית תתגבש ותפורסם ברבים. הצפי הרשמי בענף המשכנתאות הוא ששינוי מסלול ריבית הפריים במשכנתאות יכנס לתוקפו בתוך כשבועיים ימים, אולם בפועל – השלמת המהלך עלולה לארוך גם פרק זמן ארוך יותר.
מה כל כך אטרקטיבי בשינוי מסלול ריבית פריים משכנתאות?
למסלולי פריים במשכנתא יצאו מוניטין טובים בזכות מספר יתרונות:
- מסלול הפריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.
- את חלק ההלוואה שניטלת בריבית פריים ניתן למחזר או לסלק ללא צורך בתשלום עמלת פירעון מוקדם.
- ביחס למסלולי המשכנתא האחרים מדובר על מסלול זול משמעותית
כל התועלות הללו הופכות את מסלול הפריים למושא שאיפותיו של כל אדם הנוטל על עצמו הלוואת משכנתא בישראל. זאת למרות החיסרון הבולט בו שבגינו השית בנק ישראל את מגבלת הפריים מלכתחילה, והוא: אי היציבות של ריבית הפריים בטווח הקצר והארוך.
האם שינוי מסלול ריבית הפריים במשכנתאות צפוי לייקר את המסלולים האחרים?
על פי ההערכות, ההוזלה בעלויות המשכנתא כתוצאה מהסרת מגבלת הפריים, אינה צפויה לייקר את עלותם של מסלולי המשכנתא האחרים. זאת הודות לעובדה שההוזלה מצמצמת את רמת הסיכון שהבנקים למשכנתאות נוטלים על עצמם מול הלווים, בכך שהחשיפה לשינויים בריבית במשק מועברת מהגוף המממן ללווים עצמם.
האם כדאי לי להמתין לכניסת הרפורמה לתוקף לפני נטילת המשכנתא?
התשובה לשאלה זו תלויה בתוכניות שלכם, כפי שיוסבר להלן.
למי שזקוקים להלוואת המשכנתא בחודשיים הקרובים
מומלץ להתקדם בתהליך וליטול את המשכנתא שלו בתנאים הזמינים כיום. זאת משום ששינויים בריביות במשק עלולים לחול עד כניסתה של הרפורמה לתוקפה וגם האופן בו הבנקים למשכנתאות יישמו את ההנחיות, אינו חד משמעי עדיין. בהתאם לזאת, אין ערובה לכך שמסלולי הפריים לאחר הרפורמה ישפרו בפועל את תמהיל המשכנתא שלכם.
למי שזקוקים להלוואת המשכנתא בטווח הרחוק יותר.
מומלץ להתאזר בסבלנות ולבדוק את מצב שוק הדיור והמשכנתאות בעוד כחודשיים מהיום, על מנת להבין "לאן נושבת הרוח" כשיהיו יותר נתונים זמינים בנושא המתווה החדש והריביות במשק באותו מועד.
האם כדאי לבצע מחזור של משכנתאות קיימות כדי ליהנות מתנאי הריבית הללו?
גם בנושא מחזור המשכנתא תקפה ההמלצה להמתין כחודשיים, ורק אז לאסוף נתונים על תנאי הריבית העדכניים שהבנקים למשכנתאות מציעים בעקבות הרפורמה. יש לבחון באופן פרטני את הכדאיות של מהלך כזה על פי תמהיל המשכנתא המוצע לכם וגובה עמלת הפירעון המוקדם שתידרשו לשלם במסגרת מחזור המשכנתא הקיימת. לשם כך יש לפנות ליועץ משכנתאות מוסמך שיוכל לשקלל את נתוני המשכנתא הקיימת שלכם לצד הנתונים הפיננסיים שלכם.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.