המשכנתא היא העסקה הגדולה ביותר בחייהם של רוב נוטלי המשכנתאות ויש להתייחס אליה בהתאם. מסמך זה מתמקד בנקודות החשובות שכדאי להשקיע בהם זמן ומחשבה כדי להתאים את מסלול המשכנתא לצרכים האישיים ולהימנע ממפחי נפש ומהפסדים כלכליים.
ייעוץ משכנתא
אין כיום בישראל פיקוח ורגולציה על מערכת ייעוץ המשכנתאות ולכן כל גורם יכול לשמש כיועץ השקעות. זהו המקור לבעיות וסיכונים רבים בתחום המשכנתאות משום שהבנקים מייעצים על מסלולי משכנתאות כאשר יש להם אינטרס מובהק לבחירת מסלול אחד על פני רעהו. כך נוצר מצב שאותו אדם שמעוניין לנטול משכנתא יקבל הצעות שונות לחלוטין מיועצי המשכנתאות של הבנקים השונים.
העיקרון המנחה – נוטל המשכנתא צריך לקבוע
בעידן שבו ניתן להגיע למרבית המידע בחיפוש מהיר באינטרנט, אין צורך לעבור בין הבנקים השונים כדי להשוות בין המסלולים הקיימים. לכל אדם מתאים מסלול אחר. למשל, ישנם לווים ששונאים סיכון וכאלו שאוהבים סיכון, לווים שמעוניינים לסלק את המשכנתא בטווח קצר או על פני שנים רבות.
הבנק מציג בפני נוטל המשכנתא את המסלול שנראה מנקודת המבט שלו כמסלול הטוב ביותר אך זה לא אומר שזהו המסלול שמתאים להעדפותיו האישיות של נוטל המשכנתא.
מי מתאים להיות יועץ משכנתאות?
יועצי המשכנתאות של הבנקאים הם לפני הכול מוכרים של משכנתאות ולכן הם מוטים על ידי האינטרסים של הבנק. יועץ טוב חייב להיות נטול הטיה ולשרת אך ורק את האינטרס והרצונות של הלקוח שלו.
היועץ חייב להיות מומחה בתחומו. הלקוח צריך לפעול בתבונה ולפנות ליועץ אובייקטיבי שלא מוכר לו את המוצר אלא ממליץ לו על המוצר הטוב ביותר הנמכר על ידי גוף אחר. בארה"ב נקבע כי הפרטים לא יבואו במשא ומתן ישיר מול הבנקים, אלא יפנו לברוקר שתפקידו לבחון את כל האלטרנטיבות עבור הלקוח שלו ולהציע לו את ההצעה המשתלמת ביותר עבורו. בזכות הרגולציה הזאת הייעוץ הפך להיות ייעוץ ולא שיווק.
שינויים במצב הכלכלי
לפני שנוטלים משכנתא, צריך לקחת בחשבון תמורות שעתידות להתרחש בהכנסה. למשל, שינויים אפשריים בתנאי השכר או הפנסיה, גידול בהוצאות כתוצאה מהתרחבות המשפחה, אירועים משפחתיים, הוצאות רפואיות וכיוצא באלה.
עלייה בשיעור הריבית
אחת הסיבות לתנופה האדירה שנרשמה בשוק הנדל"ן היא הריבית הנמוכה של בנק ישראל המשפיעה על הריבית שהבנקים גובים עבור המשכנתאות. אך לא לעולם חוסן, ברור לכולם שבמוקדם או מאוחר הריבית תעלה, תנאי הריבית יתעדכנו וההחזרים החודשים יאמירו. חשוב לקחת בחשבון את העלייה הזו כשנוטלים הלוואה ארוכת שנים כמו משכנתא.
בחירה נבונה של אורך המשכנתא
ברירת המחדל של הבנקים היא משכנתא למספר רב של שנים 15-30 ובקפיצות של 5 שנים. צריך לזכור שניתן לחתום משכנתא באורך של מספר שנים כלשהו, ובפרט מספר לא עגול. קיצור של תקופת החזר המשכנתא מקנה תנאי ריבית משופרים והטבות נוספות ולכן מומלץ לצמצמה כמה שניתן. מאידך, אי עמידה במועד הסילוק הסופי של המשכנתא יעלה בקנסות גבוהים ולכן החישוב צריך להיות סביר ונבון.
מיקוח
כל שיפור, ולו הקטן ביותר, בתנאי המשכנתא ובפרט בגובה הריבית יפחית את ההוצאות על המשכנתא בסכום גבוה משום שמדובר בהלוואת ענק המתפרסת על פני שנים. הכוח של נוטל המשכנתא נובע מהתחרותיות הרבה בשוק המשכנתאות והיא נגמרת ברגע שהוא חותם על מסלול משכנתא באחד מהבנקים. לכן, חשוב לנצל את הכוח הזה בתהליך המיקוח ולשפר כמה שיותר את התנאים.