כשאנשים שומעים את המושג 'משכנתא', האסוציאציה הראשונה שעולה, בדרך כלל, היא של הלוואה המיועדת לרכישת נכס מקרקעין פרטי, למשל בית או דירה למגורים. עם זאת, בשנים האחרונות, בעלי עסקים רבים בישראל פונים לבנקים למשכנתאות בבקשת הלוואה שנקראת "משכנתא לעסק".
הקונספט של משכנתא לעסק דומה במהותו למשכנתא "רגילה": מדובר על הלוואה שמיועד לרכישת נכס מקרקעין, רק במקרה הזה הכוונה היא לקניית משרדים, חנויות, סטודיואים, מפעלים, מגרשים או כל שטח מסחרי אחר, בכפוף לשעבוד הנכס כנגד ההלוואה. משכנתא לעסק היא בעלת כמה מאפיינים ספציפיים שחשוב להכיר, ויש לה, כמובן, גם יתרונות וחסרונות משלה. את כל אלו נסקור לעומקם במאמר הבא.
משכנתא לעסק – עבור מי היא רלוונטית במיוחד?
בעלי עסקים רבים בישראל נזקקים למקום קבוע לקיים בו את הפעילות העסקית שלהם. פעמים רבות, עסקים קטנים מתחילים לפעול מביתו של בעליהם, אולם עם צמיחת העסק והתרחבותו, עולה פעמים רבות הצורך בנדל"ן מסחרי.
במקרים רבים, בוחר בעל העסק לשכור משרד או חנות לטובת פעילותו העסקית, מה שאינו מחייב בדרך כלל גיוס של הון עצמי גדול במיוחד. אולם ישנם תרחישים שבהם תשלום של דמי שכירות חודשיים לצד עלויות על שירותי אחזקה נלווים שבעלי עסקים בשטחים מסחריים מחויבים לשלם, לא בהכרח משתלמים לבעל העסק לאורך זמן.
בתרחישים אחרים, בעלי עסקים עלולים לגלות כי יכולתם להתאים את המבנה לצורכיהם מוגבלת, בהינתן ומיועד בנכס הנמצא בבעלותו של אדם אחר. כך קורה שמתקבלת ההחלטה לרכוש נכס מקרקעין עבור העסק, מה שמצריך פעמים רבות נטילה של משכנתא לעסק.
האם רכישת נדל"ן לעסקים היא עסקה משתלמת בכלל?
כאמור, ישנם מצבים שבהם מתברר כי רכישת נכס נדל"ני היא כורח המציאות. במקרים אחרים, מדובר על הזדמנות של ממש להגדלת ההכנסות. להלן כמה מן השיקולים המנחים בעלי עסקים ואנשים פרטיים בהקשר של רכישת נדל"ן מסחרי או נכס מקרקעין לעסקים:
במקרה של רכישת נדל"ן מסחרי על ידי בעל עסק:
אף שמדובר בהוצאה התחלתית כבדה יחסית, בעל עסק שבחר לרכוש לעצמו נכס מקרקעין מרוויח יציבות ושקט נפשי לטווח הארוך יותר, בידיעה שלא ידרש לעבור כל כמה שנים למשכן חדש, על כל הלוגיסטיקה הנלווית לכך.
במקרה של רכישת נדל"ן מסחרי על ידי אדם פרטי:
פעמים רבות אנשים פרטיים מחליטים לרכוש נכס מקרקעין מסחרי להשקעה, ולהשכיר אותו לבעלי עסקים או למוכרו ברווח כעבור שנים ספורות.
משכנתא לעסק לעומת משכנתא לקניית דירה – מה ההבדל?
בגדול, אין הבדל משמעותי בין משכנתא לעסק לבין משכנתא לנכס מקרקעין למגורים. גם כשמדובר על משכנתא לעסק וגם בהקשר של משכנתא לרכישת דירה או בית, הבנקים למשכנתאות מלווים כספים לרוכשים בכפוף לשעבוד הנכס. ההבדל בין משכנתא לעסק למשכנתא רגילה, בא לרוב לידי ביטוי בסכומי העסקה.
באופן כללי, ניתן לומר כי עלותם של נכסים מסחריים בישראל, נמוך בהשוואה לנכסי מגורים, ובהתאם לזאת – גם גובהה של משכנתא לעסק, הוא בממוצע, נמוך יותר. כמו כן, משכנתא לעסק היא לרוב גם קצרת מועד לעומת משכנתא פרטית, כאשר תקופת ההחזר של משכנתאות לעסקים נפרסת לרוב על פני עשור או פחות.
משכנתא לעסק – אילו מסלולי משכנתא קיימים?
בדומה למשכנתא לרכישת דירה או בית, גם משכנתא לעסקים מוצעת ללווים במספר מסלולי משכנתא. להלן המסלולים השכיחים יותר:
- משכנתא לעסק בריבית קבועה או משתנה
- משכנתא לעסק בצמוד למדד המחירים לצרכן
- משכנתא לעסק בצמוד למט"ח (דולר / יורו וכדומה)
בעלי עסקים המעוניינים ליטול משכנתא לעסק ברמת סיכון נמוכה יחסית, יטיבו לעשות אם ישלבו בתמהיל המשכנתא שלהם יותר ממסלול משכנתא אחד.
האם כל אחד יכול לקבל משכנתא לעסק?
בבואו של בעל עסק לבקש אישור למשכנתא לעסק מגוף מממן כלשהו, אותו גוף נוהג לבצע בחינה מעמיקה של מצבו הפיננסי של הלווה לצד אופי ההלוואה המבוקשת.
זאת במטרה לבדוק מהי רמת הסיכון בעסקה. לאור אופיה התנודתי של הפעילות העסקית, רבים מבין הבנקים למשכנתאות נשענים על הנחת היסוד כי משכנתא לעסק היא עסקה בפרופיל סיכון גבוה יחסית בהשוואה למשכנתא הניתנת ללווה פרטי.
זאת, כאמור, לאור העובדה שהכנסותיו של בעל עסק הן דינמיות במהותן ומכאן שיכולתו של הלווה לעמוד בתשלום החזרי המשכנתא אינה חד משמעית, ובפרט כשמדובר על עסק חדש יחסית ועסקים קטנים עד בינוניים.
מהם תנאי הסף לקבלת משכנתא לעסק?
בהמשך לאמור לעיל, הבנק למשכנתאות שמתבקש לספק הצעה למשכנתא לעסק, נוהג לבדוק היטב את הפרופיל העסקי של המבקש לצד מאפייני הנכס המיועד לרכישה. להלן הפרמטרים העיקריים שהגוף המממן נוהג לבחון כאשר הוא מתבקש לאשר משכנתא לעסק:
- מהו הנכס שכנגדו מבוקשת המשכנתא ואילו תשואות הוא צפוי לגרוף בראייה עתידית?
- מהו מצבו התזרימי של העסק?
- מהי ההכנסה הפנויה של העסק שיכולה לשמש להחזר המשכנתא ללא תלות בהכנסות מהנכס המיועד לרכישה?
אילו ריביות משלמים בעלי עסקים כנגד משכנתא לעסק?
בכפוף לתשובות לסוגיות שהועלו לעיל, לגבי היקף פעילותו של העסק ומצבו הפיננסי, הבנקים למשכנתאות מחליטים האם לאשר לבעל העסק משכנתא לעסקים, ובאילו תנאים. לצורך העניין, במקרים רבים הריבית שבעל עסק ישלם כנגד משכנתא לעסק, היא גבוהה בהרבה מן הריבית הממוצעת הנגבית כנגד משכנתא לכל מטרה בשוק הפרטי.
לכן, על מנת להשוות "תפוחים לתפוחים" – בבואכם לבחון את תמהיל המשכנתא שהוצע לכם לטובת רכישה של נכס מסחרי, יש להתבונן על תנאי המשכנתא לעסק ביחס להלוואות אחרות לעסקים ולא ביחס למשכנתאות "רגילות". פעמים רבות, כאשר מבצעים השוואה כזו, מגלים כי משכנתא לעסק היא אכן פתרון מועדף ביחס לכל הלוואה עסקית אחרת, מבחינת תנאים וריביות.
על האתגר בתכנון פריסת ההחזרים של משכנתא לעסק
פריסת תשלומי המשכנתא היא תמיד סוגיה מורכבת – בין אם מדובר במשכנתא לאנשים פרטיים או במשכנתא לבעלי עסקים. ככלל, חשוב להבין כי פריסת החזרי המשכנתא לפרק זמן ארוך משמעה הקטנת גובה התשלום החודשי, מה שמקל על הלווה בעמידה בפירעון החוב מדי חודש בחודשו.
אולם מנגד, החזר חודשי נמוך יותר מתבטא גם בתשלום ריביות גבוהות יותר בטווח הארוך. כמו כן, לאור היתכנותם של שינויים במשק, תמיד נלווה לכך גם הסיכון לעליית ריבית הפריים, וכן שינויים במדד המחירים לצרכן, העלולים להסתכם בעליית תשלומי הריבית מחד ובירידה בשווי הנכס שנרכש מאידך.
מדוע נטילת משכנתא לעסק מצריכה בחינה מדוקדקת מטעם מומחה משכנתאות?
במידה ואתם שוקלים לקחת משכנתא לעסק, דעו כי מדובר בהחלטה כבדת משקל שיש לגשת אליה בזהירות מרבית, תוך התחשבות בגורמים רבים הנוגעים הן לפעילות העסקית שלכם והן ליכולתכם הכלכלית כאנשים פרטיים.
בנוסף, זיהוי תמהיל המשכנתא המתאים והמשתלם ביותר עבור העסק שלכם, תלוי גם הוא בגורמים רבים וביניהם: מטרת הרכישה, התוכנית העסקית שבניתם לשנים הקרובות, תזרים המזומנים בעסק, הצפי להחזר ההשקעה ועוד. לכן חשוב מאוד להסתייע בשירותיו המקצועיים של יועץ משכנתאות לעסקים שיוכל להכווין אתכם למציאת משכנתא לעסק שתיתן מענה הולם לצרכים ולמטרות שלכם.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.