מה הוא הון עצמי למשכנתא?

משכנתא היא ההלוואה היקרה ביותר בחיי ישראלי ממוצע. בגלל שמדובר בהלוואה גדולה, הבנק לא מממן את כל הרכישה. הוא רוצה לראות שהלווה רציני והוא מסוגל לשלם בכוחות עצמו סכום ראשוני מהמשכנתא. הבנק יאשר משכנתא עד אחוז מימון מסוים, ואת כל יתרת הסכום הלווה יצטרך להשלים מכספו כהון עצמי. מי שרוצה לקבל משכנתא חייב להביא הון עצמי מספק לרכישה. מוזמנים להבין איך זה עובד.

כמה הון עצמי צריך?

בכל קבלת משכנתא, הבנק לא יממן את כל הרכישה, הוא יממן אחוזי נרחבים, בהתאם לאחוזי המימון שבנק ישראל מאפשר לו. את כל יתרת הסכום הלווה יצטרך לגייס. נניח והדירה שאתם מעוניינים לרכוש עולה מיליון שקלים ואין לכם דירה משלכם, תצטרכו להביא לפחות 250 אלף שקל עבור הון עצמי למשכנתא רק אם יהיה לכם מספיק הון עצמי, הבנק יאשר את המשכנתא.

גובה ההון העצמי הנדרש למשכנתא משתנה בהתאם לאופי העסקה:

• עבור רכישת דירה ראשונה תצטרכו להביא 25% הון עצמי מערך הדירה בשוק החופשי או ממחירה, על פי הנמוך מביניהם.
• לרכישת דירה לשיפור דיור גובה ההון העצמי הנדרש יעלה ל-30% מערך הנכס.
• עבור דירה הנרכשת להשקעה כשלבעליה יש זכויות דירה על שמו, ההון העצמי שידרש יעלה ל-50% מערך הנכס.
• ברכישת דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה או מחיר למשתכן, מחיר הדירה הנרכשת הוא מופחת ולכן ניתן להסתפק בהון עצמי נמוך משמעותית. במקרה כזה הבנק נותן אחוז מימון של 75% ממחיר הנכס בשוק החופשי, כך שהרוכש צריך להשלים את יתרת הסכום. חשוב לציין כי על פי חוק, גובה ההון העצמי במסגרת תוכנית זו לא יפחת ממאה אלף ₪.

על מה גובה ההון העצמי משפיע?

ככל שתביאו הון עצמי גבוה יותר, כך מחיר הריבית יהיה נמוך יותר. שכן גובה ההלוואה הנדרשת יורד בהתאם וממילא גם גובה הריבית. תמיד כדאי לשריין יותר כסף להון העצמי. אך יחד עם זאת, אנשים רבים טועים לחשוב כי הכסף העומד לרשותם לפני רכישת הדירה יוכל לשמש אותם עבור ההון העצמי. אך הם שוכחים את ההוצאות הנלוות למשכנתא.

כשאתם מחשבים את ההון העצמי שיש לכם, חשוב שתזכרו לחשב את העלויות הנלוות לחוד. זה יכול להיות עלות תיווך, שכר יועץ משכנתאות, שכר עורך דין ועוד.

איך מגדילים הון עצמי?

ישנן דרכים שונות להגדלת ההון העצמי הקיים. כיום מחירי הדיור יקרים וזוגות רבים לא מסוגלים לגייס סכומים גבוהים כל כך עבור הון עצמי. מסיבה זה כדאי להכיר את הפתרונות הקיימים. זה יכול להיות משכון הנכס של ההורים לטובת הון עצמי, משכנתא הפוכה, הלוואה מקרן השתלמות, הלוואה חוץ בנקאית ועוד. בלקיחת הלוואה נוספת למימון ההון העצמי חשוב לבדוק את יכולת ההחזר הסופית.