משכנתא לדירה להשקעה

משקיעים רבים בישראל מעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן בשל רווחיו ההולכים וגדלים. משקיעים אלו רוכשים דירה נוספת למטרות השקעה בלבד, בנוסף לדירה הראשונה שכבר נמצאת בבעלותם.

הדירה הנוספת משמשת למטרות רווח בהווה ובעתיד. בהווה – כהכנסה נוספת מדמי השכירות של הדירה ובעתיד – בהנחה שמחיר הדירה ימשיך לעלות. אולם, כדי לרכוש דירה נוספת להשקעה נדרש מקור מימון והמשקיעים פונים לבנק כדי לקבל משכנתא.

מה המניעים הכלכליים לרכישת דירה להשקעה?

ישנם שלושה מניעים כלכליים מרכזיים להשקעה המתנקזים כולם לעיקרון אחד – צבירת הון עצמי:

1. חששות מהעתיד – פיטורין, אבטלה וכולי. קניית נכס מסייעת לבסס את המצב הכלכלי בעתיד העמום. שכר הדירה מזרים הכנסה חודשית וכך מחזיר את עלות הדירה בהדרגה והנכס משמש כמקור עתידי להכנסה גדולה.
2. מחשבה על היום שאחרי הפרישה – דאגה לפנסיה וליציבות כלכלית בשנות הגמלאות.
3. מחשבה על הדור הבא – נכס עשוי לשמש כמובן גם לירושה, פיסית או פיננסית.

קשיים ומגבלות

בנק ישראל עמל בשנים האחרונות על בלימת עליית מחירי הנדל"ן. אחת הדרכים לכך היא הורדת הביקושים לרכישת דירות להשקעה. על פי תקנת הבנק המרכזי משנת 2012, נאסר על הבנקים למשכנתאות להעניק משכנתא בערך העולה על 50% מעלות הדירה הנרכשת.

התקנה מאלצת את המשקיעים לממן לפחות מחצית מערך הדירה על ידי ההון העצמי שברשותם ובכך מפחיתה באופן משמעותי את מספר המשקיעים שיש ברשותם מספיק כסף פרטי כדי לעשות זאת. לשם השוואה, נזכיר כי אחוז המימון לרכישת דירה ראשונה הוא עד 75%.

בפברואר 2013 הטיל בנק ישראל מגבלות נוספות ונימק זאת בסיכום הבא:

"בשנים האחרונות נרשם גידול מהיר בהיקף תיקי ההלוואות בביטחון נכס למגורים, זאת על רקע עלייה משמעותית במחירי הדירות. התפתחויות אלה הביאו לגידול בסיכונים הגלומים בתיקי ההלוואות לדיור בתאגידים הבנקאיים. במקביל, נערכה בחינה מחדש של הסיכון הגלום בערבויות לפי חוק המכר. לנוכח זאת, בהמשך לצעדים קודמים שננקטו בהקשר זה על ידי הפיקוח על הבנקים, ותוך הכרה בחשיבות היכולת של התאגידים הבנקאיים להמשיך לספק  אשראי לצרכי המשק ראיתי לנכון לקבוע כדלקמן…" (דוד זקן, המפקח על בנקים וראה להלן מראה מקום תחת מקורות).

מסלולי משכנתא להשקעה

משכנתא רגילה

משכנתא הנלקחת מבנק למשכנתאות שבה הדירה הנרכשת להשקעה תשועבד עד להחזר ההלוואה. כאמור, ההלוואה תכסה עד 50% בלבד מעלות הדירה ותנאיה נקבעים בהתאם למצב הכלכלי של הרוכש שיוצג באמצעות המסמכים הרגילים: תלושי שכר ותדפיס תנועות עו"ש של 3 חודשים אחרונים, מקורות הכנסה נוספים.

בנוסף נדרש להציג הצהרת עורך דין שמעידה כי ברשות הרוכש נכסים נוספים, הצהרת מס הכנסה על אותם נכסים וכדומה. ככל שהמצב הכלכלי של מבקש המשכנתא טוב יותר הוא יזכה לתנאים נוחים יותר – ריבית נמוכה, פריסת משך ההלוואה ועוד.

משכנתאות חוץ בנקאיות לסכומים קטנים

גופים פיננסיים קטנים כמו חברות אשראי מציעים אחוזי מימון בודדים מערך הדירה שנלקחים בדרך כלל כתוספת ל-50% שניתן לקבל מהמשכנתא הבנקאית.

משכנתא על בסיס חסכונות

משכנתא הניתנת על בסיס חסכונות קודמים – קופות גמל ופנסיה, קרנות השתלמות וכדומה. במשכנתא זו משועבד החיסכון עד למועד הפירעון ובזכותו מוצעים תנאים משופרים. הסיכון במשכנתא זו הוא שאי עמידה בהחזרה יגרור לאובדן של כספי הקופה או הפנסיה.

מקורות: טיוטת הנחיות אשראי לדיור ונדלן (נדון: עדכון הנחיות בנושא נדל"ן לדיור), דוברות והסברה כלכלית, בנק ישראל, 2013 ,בפברואר 19.