אחד היתרונות הגדולים של התחרות הגבוהה שנוצרה בתחום המשכנתאות בשנים האחרונות, טמון במגוון הרחב של מסלולי משכנתא ושיטות ההחזר האפשריות. בחירת מסלול המשכנתא משלבת התאמה למצב הפיננסי הקיים של הלווים עם ראיית העתיד.
במדריך שלפניכם נסביר מהי משכנתא בהחזר חודשי יורד, נמחיש את ההבדלים בין משכנתא בהחזר חודשי יורד למשכנתאות מסוגים אחרים, ונבחן את התאמתה של שיטת ההחזר הזו ללווים מסוגים שונים.
מהי משכנתא בהחזר חודשי יורד?
משכנתא בהחזר חודשי יורד, נקראת בשפה המקצועית של עולם המשכנתאות "שיטת קרן שווה". בשיטה הזאת, מחזירים הלווים בכל חודש את החלק היחסי של הקרן, בצירוף כלל הריבית וההצמדה עבור אותו החודש. כך נוצר מצב שבו ההחזר החודשי יורד בכל חודש, כיוון שהקרן יורדת בכל חודש בסכום קבוע. החיסרון העיקרי של שיטת ההחזר הזאת, טמון בהחזרי המשכנתא הגבוהים בתחילת הדרך.
מנגד, היתרון של משכנתא מהסוג הזה הוא שבכל רגע נתון אפשר להחזיר את מלוא סכום הקרן שנותר, בלי להיות חייבים ולו שקל אחד של ריבית. בנוסף, נטל המשכנתא בשיטה הזאת רק הולך ויורד, ומשאיר יותר הכנסה פנויה. מי שההכנסה החודשית שלהם גבוהה, מעדיפים הרבה פעמים את שיטת ההחזר הזאת.
סוגיות שכדאי לתת עליהן את הדעת בנושא של משכנתא בהחזר חודשי יורד
שאלות רבות וטובות עולות כאשר אדם בישראל ניגש לביצוע עסקה של רכישת נכס מקרקעין, ולבחירת המשכנתא שתאפשר את הוצאתה אל הפועל:
- מהם סוגי המשכנתא הנפוצים ביותר?
- מהן שיטות ההחזר הנפוצות ביותר?
- מה מקור ההבדלים הקיימים בין סוגי המשכנתא השונים?
- מהם היתרונות והחסרונות בכל אחד ממסלולי ההחזר?
- מהי משכנתא בהחזר חודשי יורד ומהם היתרונות והחסרונות שלה?
- למי כדאי לקחת משכנתא בהחזר חודשי יורד?
בכל השאלות הללו ועוד נדון בהרחבה בשורות הבאות.
מהם ההבדלים בין מסלולי המשכנתא ומה הם משקפים?
כאמור, התחרות בין מוסדות בנקאיים, חברות אשראי, חברות מימון וגופים פיננסיים שונים, הביאה להגדלת ההיצע של הלוואות משכנתא במשק. ההיצע יצר מגוון איכותי ויצירתי של סוגי משכנתאות ומסלולי החזר שכל אחד מהם עשוי להתאים לסוג מסוים של לווים.
ההבדלים במסלולי המשכנתא האפשריים, משקפים את האופן שבו המלווים תופסים את הלווים הספציפיים המבקשים את ההלוואה, ואת מידת הסיכון שאותם מלווים מוכנים לקחת על עצמם.
כיצד מושפעים תנאי ההחזר של המשכנתא מרמת הסיכון?
לרוב, ככל שהסיכון גבוה ומוחשי יותר, המלווים עשויים לתרגם אותו לתנאי משכנתא פחות אטרקטיביים ולהגבלת סכום המשכנתא. יש מקרים שבהם הבנקים ימנע מלאשר משכנתא למבקשיה, מה שעשוי לגרום למסורבי המשכנתא לפנות לגופים חוץ בנקאיים.
איזו משכנתא הכי משתלמת?
אי אפשר לומר שיש סוג אחד של משכנתא שהוא ממש עדיף על כלל הסוגים האחרים. ובכל זאת, יש מסלולים מסוימים שהם נפוצים יותר מאחרים, בנקודות זמן מסוימות. רק מסלול החזר אחד הוא הנפוץ ביותר, וכל מי שלוקח משכנתא, לוקח חלק ממנה במסלול הזה.
מדובר במשכנתא לא צמודה בריבית קבועה. הסיבה לכך פשוטה – בנק ישראל, כגורם האחראי על הפיקוח בנושא המשכנתאות, מחייב כל מי שלוקח משכנתא, לקחת לפחות שליש ממנה במסלול הזה. זאת, על מנת להבטיח את היציבות הפיננסית של הלווים במקרה של עלייה חדה באינפלציה, שתהיה מלווה בוודאות גם בעלייה בריביות.
מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר בישראל?
להלן מסלולי המשכנתאות הקיימים, ופירוט היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים הללו:
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה
מסלול משכנתא כזה, פירושו שהחזר המשכנתא נשאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. החיסרון של משכנתא מהסוג הזה, טמון בעובדה שההחזרים החודשיים של החלק במשכנתא שנלקח במסלול הזה הם גבוהים באופן יחסי. הסיבה לכך ברורה – כיוון שהמלווים לוקחים על עצמם את הסיכון הכרוך בעליית הריבית או בעלייה במדד (או בשניהם), הם מגלמים את הסיכון הזה בהחזר החודשי.
במצב כפי שהוא היום, מסלול משכנתא לא צמודה בריבית קבועה איננו המסלול המועדף. זאת, הן משום שהמדדים נמוכים, ולעיתים שליליים, והן משום שהריביות, למרות העליות שחלו בתקופה האחרונה, הן עדיין נמוכות.
משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה
המסלול הזה הוא בדיוק המסלול ההפוך מהקודם. מצד אחד, ההחזרים נמוכים יחסית, כיוון שכל הסיכון לעלייה בריביות ובמדד, חל על הלווים. גובה המשכנתא יכול להשתנות בכל פעם שהמדד או הריבית, בעיקר ריבית הפריים, תשתנה.
במצב כפי שהוא בעת כתיבת שורות אלה, דווקא המסלול הזה הוא המשתלם ביותר. זאת, לאור העובדה שאין צפויים שינויים משמעותיים לא בריבית הפריים ולא במדדים. אלה עשויים להיות אפילו שליליים, ולמעשה להוריד את גובה ההחזר החודשי.
משכנתא לא צמודה בריבית משתנה בכל שנה
כאן, השינויים יכולים להתחולל פעם בשנה, אבל לאורך השנה שלאחר השינוי הריבית תישאר קבועה לאורך כל השנה.
אילו תמהילי משכנתא נוספים זמינים?
שאר שיטות החישוב של המשכנתא הן וריאציות שונות של שיטות הללו – משכנתא לא צמודה בריבית קבועה, משכנתא צמודה בריבית קבועה וכיוצא באלה. זה המקום להזכיר שוב שהנחיות בנק ישראל מחייבות כל לווה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא שלו במסלול לא צמוד עם ריבית קבועה, שההחזרים שלו הם קבועים לאורך כל חיי המשכנתא.
אילו שיטות להחזר משכנתא קיימות כיום?
כשמדובר בשיטות ההחזר של משכנתא, אפשר למנות שלוש שיטות החזר עיקריות: החזר חודשי קבוע, הלוואת בלון ומשכנתא בהחזר חודשי יורד, שבה נדון באריכות ובסעיף נפרד בהמשך:
משכנתא בהחזרים חודשיים שווים
בשיטה הזאת, המוסד הפיננסי המלווה לוקח את מלוא סכום המשכנתא, וכן את מלוא סכומי הריבית שהלווים אמורים לשלם לאורך חיי המשכנתא, ומחבר אותם. את התוצאה, מחלק אותו הגוף הפיננסי למספר ההחזרים. כך נוצר החזר חודשי קבוע.
בשנים הראשונות, ההחזר מורכב ברובו מהריבית, ורק חלקו מהחזר המשכנתא עצמו. בהמשך המצב משתנה, רוב התשלום החודשי הוא החזר המשכנתא ורק מיעוטו ריבית והצמדה. שיטת ההחזר הזאת היא הפופולארית ביותר, ומאפשרת ללווים לתכנן טוב יותר את התקציב החודשי.
הלוואת בלון
בשיטה הזאת, משלמים הלווים רק את הריבית החודשית, תוך שהחזר הקרן מתוכנן לזמן כלשהו בעתיד. משכנתא מהסוג הזה מתאפשרת אם קיימת מידה רבה של ודאות שללווים יהיה כסף להחזיר את ההלוואה בשלב כלשהו בעתיד.
משכנתא משולבת
לפעמים, בנק או גוף פיננסי אחר, ילך לקראת הלווים ויעניק להם משכנתא משולבת. בשנים הראשונות, המשכנתא תהיה הלוואת בלון, והלווים יחזירו רק את הריבית וההצמדה. רק בשלב מאוחר יותר, תיכנס המשכנתא לאחד מהמסלולים הנורמטיביים.
למי מתאימה משכנתא בהחזר חודשי יורד?
מעבר לאמור בסעיף הקודם, משכנתא בהחזר חודשי יורד עשויה להתאים גם לחברות שנוטלות הלוואת משכנתא לרכישת נכס מסחרי. עד לא מכבר הדבר היה בלתי אפשרי, אבל נכון להיום אפשר לעשות את זה.
מבחינת הלווים העסקיים, הריביות וההצמדה נחשבות להוצאות לכל דבר ועניין, מקטינות את שורת הרווח במאזן ואיתה גם את תשלומי מס ההכנסה. לפיכך, מי שלקח משכנתא לרכישת נכס עסקי, עשוי להעדיף את השיטה המעניינת הזאת. כמובן, בהנחה שהוא אכן יכול לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים, בעיקר בתחילת הדרך.
בשורה התחתונה
אם יש לכם עניין לקחת משכנתא לרכישת בית מגורים, דירה או נכס מסחרי, משכנתא בהחזר חודשי יורד בהחלט עשויה לעניין אתכם. צרו קשר כבר כעת עם מומחה משכנתאות ועשו צעד חשוב לרכישת הנכס המועדף עליכם. אנשי המקצוע שלנו יחזרו אליכם בהקדם, ויציעו לכם משכנתא בהתאמה לצרכים ולהעדפות שלכם, בתנאי ההחזר ובריביות הנוחות ביותר עבורכם.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.