ישנם מקרים שבהם אנשים שמחליטים ליטול משכנתא, נאלצים לעשות זאת בפעימות (או בעגה הבנקאית – ב"מנות"), כלומר לקחת משכנתא בחלקים. זאת בניגוד לנטילת משכנתא בתשלום אחד.
החלטה כזו, גורמת לעתים לבלבול מסוים בנוגע לתמהיל המשכנתא, לאור העובדה שמשיכת חלקים מסוימים של המשכנתא במועד הלא נכון, עלולה לגרור השלכות שקשה לתקנן בדיעבד. אז מה חשוב לדעת מראש לפני שמחליטים על נטילת משכנתא בחלקים או משכנתא בפעימות? וממה חשוב להיזהר? זהו הנושא בו נדון בהרחבה בשורות הבאות.
משכנתא בחלקים – במה אמורים הדברים?
משכנתא בחלקים היא כאמור הלוואה שנוטלים ב"תשלומים" כלומר, מקבלים את סכום ההלוואה בחלוקה למספר פעימות, ולא כתשלום בודד. פתרון זה עשוי להיות רלוונטי כאשר הלווים מעוניינים לסנכרן בין מוסר התשלומים שנקבע מול מוכר הנכס שברצונם לרכוש, לבין תנאי המשכנתא.
לצורך העניין, כאשר זוג מתכנן ליטול משכנתא ובהסכם המכירה מול בעל הנכס, מצוין תשלום על הדירה שנפרש על פני 3 מועדים שונים, באפשרותם של הלווים לבקש מהבנק למשכנתאות לחלק את משיכת ההלוואה לתשלומים בסכומים שונים, שיתקבלו בשלושה תאריכים נפרדים ולכל אחד מהם יהיה מסלול משכנתא משלו. לעניין זה חשוב להבין כיצד מגדירים את סדר המשיכה בחוכמה. על כך נדון בהמשך.
באילו תרחישים מקובל ליטול משכנתא בחלקים?
ישראלים רבים בוחרים בפתרון של נטילת משכנתא בחלקים, בהקשר של עסקאות רכישה שלוקח זמן להשלימן, כגון רכישה של דירת קבלן "על הנייר" או ברכישה של דירת מחיר למשתכן חדשה.
משכנתא בחלקים היא פתרון מקובל גם בהקשר של בניית בית שבה שלבי הבניה השונים כרוכים בתשלום לאנשי המקצוע בהתאם לקצב ההתקדמות של הפרויקט. בכל המקרים הללו, בדרך כלל התשלום על הנכס מפוצל למספר פעימות בסכומים שונים.
על המורכבות בהבנת התמהיל של משכנתא בחלקים
נטילת משכנתא בחלקים היא סבוכה יותר מנטילת משכנתא "רגילה" שמיועדת למשיכה בתשלום בודד ותשלום על נכס מקרקעין בפעימה אחת, ומדוע? התשובה לכך הינה שככל שהעסקה נפרסת לאורך תקופה ארוכה יותר, כך קטנה הוודאות בנוגע לשיעור הריביות הנלוות אליה.
כמה ריבית תשלמו על משכנתא בחלקים?
מבחינת הגוף המממן, משכנתא בחלקים משמעה נטילת סיכון גדול יותר, היות ותנאי השוק עשויים להשתנות מחד ובהתאם להם – גם הריביות במשק.
מסיבות אלו, נוהגים הבנקים המלווים לקבע את תנאי המשכנתא בכללותם עבור כל מנה של המשכנתא בחלקים, ולאור הקושי לצפות את התנודות בריביות בטווח הארוך, תנאי הריבית וההצמדה שהבנק קובע, כפופים לשיעור הריבית וההצמדה במועד משיכת חלקי המשכנתא.
כתוצאה מכך, הלווים עשויים לגלות שהם נדרשים לשלם ריביות גבוהות יותר תמורת משיכת החלק השני או השלישי של המשכנתא, בהשוואה לריבית ששילמו כנגד תשלום המשכנתא הראשון שמשכו.
באיזה סדר מומלץ למשוך משכנתא בחלקים?
להלן סדר הפעימות המומלץ למשיכת משכנתא בתשלומים:
משיכת חלק המשכנתא במסלול של ריבית קבועה
בין אם מדובר על משכנתא צמודה למדד או כזו שאינה צמודת מדד, מומלץ למשוך קודם כל את חלק או חלקי המשכנתא שנמצאים במסלול של ריבית קבועה, היות ומדובר על שיעור ריבית שאינו מעוגן בנתונים אובייקטיביים כגון התמורות החלות במשק הישראלי וטבלת הריביות בבנק ישראל, אלא נתון למניפולציות על הריבית מצד הגוף המלווה.
פירוש הדבר הינו שככל שנמתין זמן רב יותר עם נטילת חלק המשכנתא שנמצא במסלול של ריבית קבועה, כך תקטן מידת הוודאות שלנו בנוגע לשיעור הריבית שנשלם במועד המשיכה, אותה הבנק למשכנתאות עלול להעלות מעת לעת בתואנות שונות.
בהינתן שמרבית הלווים לא ירגישו בנוח עם הלוגיסטיקה הכרוכה במעבר בין גופים מממנים לאחר שכבר משכו את פעימת המשכנתא הראשונה, מומלץ "להגן על עצמנו" על ידי משיכת חלק המשכנתא הכפוף לשינויי הריבית בעדיפות ראשונה, ולא להמתין להפתעות שעלולות להופיע לאחר שכבר הפכנו ל"קהל שבוי" של הבנק למשכנתאות.
כלומר, על ידי משיכת חלק המשכנתא המצוי במסלול של ריבית קבועה, במסגרת הפעימה הראשונה, אנו מאפשרים לעצמנו לשמר את הריבית עד כמה שניתן.
משיכת חלק המשכנתא במסלול של ריבית משתנה תקופתית
חלק המשכנתא השני בסדר המשיכה המומלץ, הוא זה הנמצא במסלול של ריבית המשתנה אחת לתקופה שהוגדרה מראש (5 שנים, 10 שנים וכן הלאה).
לאור העובדה שבמסלולים מסוג זה הריבית המשתנה מעוגנת לנתון חיצוני אובייקטיבי, שנקבע על ידי בנק ישראל בכפוף לתמורות החלות במשק, אנו לא נתונים לחסדי הבנק למשכנתאות בלבד בכל הנוגע לגובה הריבית שנשלם במועד משיכת הפעימה השניה של הלוואת משכנתא בחלקים.
משיכת חלק המשכנתא במסלולי ריביות משתנות בטווח הקצר
החלקים האחרונים בסדר המשיכה המומלץ בהקשר של משכנתא בחלקים, הם חלקי המשכנתא המצויים במסלולי פריים, יורו, דולר או מק"מ.
היות והכספים המצויים במסלולי ריבית הנתונים לשינויים בטווח הקצר (הפריים משתנה על בסיס חודשי, עוגן המק"ם משתנה מדי שנה ואילו מטבע חוץ כגון שער הדולר / היורו מתעדכן אחת לרבעון עד 6 חודשים), חשופים לעליה או ירידה מהירה בריבית, אין משמעות למשיכתם בעדיפות גבוהה.
זאת משום שגם בתרחיש של עליית הריבית לאחר נטילת המשכנתא בחלקים, הריבית תתעדכן לאורך מחזור החיים של המשכנתא ולכן נדרש לשלם אותה בסופו של דבר גם אם ניטול את החלק הזה בפעימה הראשונה.
למה עוד כדאי לשים לב כשלוקחים משכנתא בחלקים?
להלן שתי המלצות נוספות שיסייעו לכם להפוך את ההחלטה ליטול משכנתא בחלקים לכדאית יותר:
המלצה ראשונה
סנכרנו את הסדר התשלומים שלכם מול בעל הנכס שאתם מעוניינים לרכוש, מול מועדי המשיכה של תשלומי המשכנתא בחלקים.
המלצה שניה
במידה ואתם סבורים כי תזדקקו ברכישת נכס המקרקעין שלכם רק לחלק קטן יחסית מתוך סכום המשכנתא הכולל (אותו נטלתם כ"רשת ביטחון"), כדאי לשקול למשוך את חלק המשכנתא במסלול של ריבית פריים, דווקא בפעימה השנייה ולא בפעימה השלישית בסדר המשיכה.
הסיבה לפעול באופן זה, היא כדי להימנע מתרחיש שבו לא תמשכו את מלוא המשכנתא וכך חלק המשכנתא הנמצא במסלול פריים, אותו תכננתם למשוך במסגרת הפעימה האחרונה, יצא נמוך באופן דרמטי מכפי שציפיתם.
משכנתא בחלקים לא נוטלים מבלי להבין את המשמעויות הנלוות
במאמר זה עסקנו בנושא של משכנתא בחלקים והסברנו מהו סדר המשיכה המומלץ למשכנתא בחלקים בהינתן תרחישים שונים. מדובר בפתרון שחשוב להכיר ולהבין לעומק, על מנת שאפשר יהיה לנהל את רכישת נכס המקרקעין שלשמו נטלתם את המשכנתא, בתבונה וביעילות מרבית.
כיצד ייעוץ משכנתאות מקצועי מסייע בנטילת משכנתא בחלקים?
על ידי הסתייעות בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה, תוכלו לבחון את תמהיל המשכנתא שהוצע לכם ולתכנן מבעוד מועד את משיכת תשלומי המשכנתא באופן שיסייע לכם לחסוך חלק ניכר מהוצאות המשכנתא ולא מעט "כאבי ראש" ועוגמת נפש.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.