משכנתא בריבית משתנה לא צמודה

בשנים האחרונות, עקב סביבת הריבית הנמוכה במשק הישראלי, משכנתאות בריבית משתנה הפכו פופולאריות מאוד. משכנתאות אלו הפכו עד כדי כך פופולאריות ומשמעותיות מבחינת השוק, עד כדי כך שהמפקח על הבנקים בבנק ישראל הגביל את נטילת המשכנתאות בריבית משתנה לכדי 33.33% (שליש) מערך המשכנתא כולה – זאת במטרה לנסות לצנן את מחירי הנדל"ן העולים ולהקטין את הסיכון הפיננסי עבור הלווים והבנקים (אך לא בכל מקרה).

משכנתא בריבית משתנה כוללת שינוי אפשרי של ריבית המשכנתא בנקודות זמן מסוימות ומוגדרות מראש, כאשר "עוגן הריבית" שעל פיו היא משתנה מציע אפשרויות רבות וטווחי זמן שונים לכל מסלול משכנתא. משכנתא בריבית משתנה יכולה להיות צמודה למדד המחירים לצרכן והיא יכולה בחלק מהמקרים להיות משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד – נסקור את הסוג השני לעומק. חשוב מאוד שתכירו את כלל הזכויות שלכם, שלא תיפלו בפח. לבירור כלל הזכויות ניתן לפנות אל אופק המרכז לזכויות בע"מ.

שילוב בין יציבות לבין גמישות בפירעון המשכנתא

משכנתא בריבית משתנה לא צמודה, במסלולים העיקריים הקיימים של מתכונת זו, מציעה יציבות מבחינת גובה ההחזר החודשי, אך לצד זאת גם גמישות בפירעון המשכנתא לאורך חיי ההלוואה ואפשרות לחיסכון כספי משיעורי ריבית נמוכים. כמובן שהיציבות הזו אינה בטוחה כמו במסלול משכנתא בריבית קבועה, אך כאשר עוגן הריבית מתאים ושינויי הריבית הינם בכל כמה שנים, בהחלט מדובר על יציבות חשובה.

הגמישות בפירעון המשכנתא במסלול משכנתא בריבית משתנה לא צמודה מתבטא בכך שמכיוון שאין הצמדה למדד והריבית משתנה בנקודות זמן מוגדרות, אין על משכנתאות אלו עמלת פירעון מוקדם ואפשר לבצע פירעון מוקדם מלא או בכל נקודת זמן או בכל נקודת שינוי שיעור הריבית.

היעדר עמלת הפירעון המוקדם מאפשרת החזר נוח ומשתלם יותר של המשכנתא בבת אחת (אם קיימת אפשרות כזו מבחינה פיננסית כמובן) וכמו כן היא מקטינה את העלויות של תהליך מיחזור משכנתא.

אפשרויות כלליות של משכנתא בריבית משתנה לא צמודה

לא כל הבנקים המסחריים בישראל מציעים מסלול של משכנתא בריבית משתנה לא צמודה (כאשר הכוונה אינה רק למסלולי הפריים), כולם יאפשרו משכנתא בריבית משתנה שכן צמודה למדד, אך רק מעטים מציעים את המסלול בריבית המשתנה וללא הצמדה למדד. האפשרויות הכלליות של מסלול משכנתא זה הן:

• משכנתא בריבית פריים ללא הצמדה למדד: משכנתא שבה הריבית נקבעת על פי ריבית הפריים – זוהי ריבית בסיסית המשמשת את הבנקים לעסקאות בין-בנקאיות ולמתן אשראי ללקוחותיהם, שיעורה הוא ריבית בנק ישראל הרשמית בתוספת 1.5%. ריבית הפריים משתנה בהתאם לשיעור הריבית הכללית במשק, שבנק ישראל מפרסם מידי חודש. כך שריבית המשכנתא משתנה בכל שינוי ריבית במשק (אלו שינויים איטיים שאינם מתרחשים בכל חודש כמובן). אין הצמדה למדד אזי יתרת ההלוואה פוחתת לאורך זמן ואין השפעה לאינפלציה.
• משכנתא בריבית משתנה בכל כמה שנים וללא הצמדה למדד: זו האפשרות העיקרית שעליה מדובר בהקשר של משכנתא בריבית משתנה לא צמודה. מסלול המוצע על ידי יחסית מעט בנקים בישראל. משכנתא כזו כוללת שינוי של הריבית בכל כמה שנים, לרוב מדובר על 5 שנים, ואין הצמדה למדד לאורך כל התקופה. אין עמלת פירעון מוקדם ואפשר לבצע פירעון מוקדם בתחנות היציאה שנמצאות בכל נקודת שינוי ריבית. הריבית תהיה לרוב יקרה יותר לעומת מסלול ריבית קבועה צמוד למדד, אך יש הגנה מאינפלציה ואפשרות לירידת ריבית. עוגן הריבית נקבע לרוב על פי עוגן תשואת אג"ח ממשלתיות לא צמודות (אג"ח מסוג גליל).

חשוב להבין כי משכנתא בריבית משתנה לא צמודה כאשר שינוי הריבית הינו בכל 5 שנים ועל פי עוגן אג"ח ממשלתית גליל – הגבלת בנק ישראל לגבי משכנתאות בריבית משתנה (עד שליש מהמשכנתא כולה) אינן חלות וניתן לקחת את כל ההלוואה במסלול זה. לוחות הסילוקין המשמשים לחישוב משכנתא בריבית משתנה לא צמודה הם כל לוחות הסילוקין הנפוצים בשוק.

למי זה מתאים?

למי שמחפש הגנה משינויים באינפלציה ועדיין רוצה גמישות בהחזר המשכנתא לצד אפשרות לירידת ריבית. למי שאינו בטוח לגבי הכנסתו העתידית במציאות כלכלית לא ברורה בישראל ובעולם – בכל נקודת יציאה אפשר לבחון את המצב ולהמשיך באותו מסלול או למחזר את המשכנתא ולעבור למסלול כדאי יותר.