כאשר אנו חושבים על משכנתא, גמישות היא לא משהו שעולה לראש בין האסוציאציות הראשונות. לרוב מקשרים משכנתאות והחזר של הלוואות למסלולים קבועים וידועים מראש ולתנאי החזר קשיחים יחסית, אך למעשה יש בשוק אפשרויות משכנתא המציעות מידה מסוימת של גמישות.
משכנתא גמישה היא מסלול משכנתא שכזה, זהו מסלול ייחודי ולא מאוד מוכר, אפשרות שלא מוצעת על ידי כל הבנקים המסחריים, אך עשויה להיות רלבנטית ואטרקטיבית לאנשים שמחפשים הזדמנויות ומעדיפים גמישות.
ההשקה של מסלולי משכנתא גמישה הגיעה גם בחלק מההתפתחות הטבעית של השוק הפיננסי, אך בנוסף זהו חלק מהמלחמה בין הבנקים המסחריים על הלקוחות. כאשר במציאות של מחירי נדל"ן שרק הולכים ועולים, הבנקים צריכים ורוצים להציע ללקוחות פוטנציאליים אפשרויות אטרקטיביות וייחודיות, כאשר מודל הגמישות מהווה בדיוק אפשרות כזו עבור מי שהמסלול מתאים לו.
מה גמיש במשכנתא זו?
חשוב להבין מה המשמעויות של אותה גמישות המוצעת כיום על ידי חלק מהבנקים. לא מדובר כמובן על גמישות בסכום ההחזר הסופי, כי הבנק חייב להרוויח ובכל מקרה תשלמו יותר מאשר קרן ההלוואה בלבד. כמו כן, לכל מאפיין כזה של גמישות עשוי להיות מחיר, למשל ביותר שנים של החזרים או החזרים חודשיים תנודתיים (אך המודל הגמיש מאפשר במידה רבה ללווים לשלוט על התנודתיות הזו).
משכנתא גמישה מאפשרת לבצע שינויים במודל ההחזר של המשכנתא בזמן אמת ולאורך חיי ההלוואה, מבלי לבצע מיחזור משכנתא. כך למשל זוגות צעירים יכולים להתחיל עם הפרשות גדולות או קטנות יותר לטובת המשכנתא, ולאחר כמה שנים לשנות את המודל ואת ההחזר החודשי בהתאם למצבם הפיננסי והאישי.
חשוב מאוד להבין כי באופן כללי, משכנתא גמישה אינה כוללת שינוי בזמן אמת של תמהיל המשכנתא, קרי אין שינוי במסלולים הפנימיים של המשכנתא, אלא פשוט בהגדלת או הקטנת ההחזר החודשי לתקופה מסוימת. לכן בהחלט יש השפעה למודל הגמישות על תשלומי הריבית אשר עשויים להתארך ולגדול ככך שמקטינים יותר פעמים ולתקופות ארוכות יותר את ההחזר החודשי לבנק.
מה יש לקחת בחשבון?
במידה מסוימת, אפשר לבחון את הנושא של משכנתא גמישה כמו כרטיס אשראי מתגלגל או תשלומים בקרדיט באמצעות כרטיס האשראי. הסכום אותו יש להחזיר נותר קבוע ובמודל הגמיש פשוט "מגלגלים" את חלק מהתשלום לתקופה מאוחרת יותר, כאשר כמובן שלאותו תשלום מאוחר יותר מצטרפת גם הריבית הרלבנטית.
לכן כניסה למסלול של משכנתא גמישה והפעלתו בלי להבין את המשמעויות עשויה ליצור מצב בו במשך השנים הראשונות הלווים משלמים מעט יחסית לבנק, אך למעשה הם לא התחילו כלל לכסות את קרן ההלוואה אלא שילמו רק את הריבית. כך שלקיחת משכנתא גמישה מחייבת אחריות שוטפת והקפדה על ניהול נכון של החזר המשכנתא.
חשוב להימנע מתשלומים מוקדמים קטנים מדי שייצרו בהמשך הדרך חוב ענקי וגדול מדי לבנק שאותו יהיה עליכם לפרוע בתקופה קצרה יחסית.
יש לקחת בחשבון כי משכנתא גמישה תהיה לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן, כך שגם האינפלציה תגדיל את ההחזר לאורך השנים. כמו כן, חלק מהבנקים המציעים אפשרות זו דורשים מהלווים שיהיו בעלי חשבון עובר ושב באותו בנק לצורך קבלת ההטבה.
מסלול משכנתא גמישה בהחלט יכול להציע יתרונות ולהתאים ללווים מסוימים (בעיקר זוגות צעירים שלא בטוחים לגבי העתיד הפיננסי שלהם, אך צופים שיפור מהותי בהכנסותיהם). אך חשוב להבין כי הגמישות הזו יכולה להיות מסוכנת ולספק תחושה מדומה של חופש פעולה ובחירה. כמובן שיועץ משכנתאות איכותי, מקצועי ואובייקטיבי יוכל לסייע בבחירה הנכונה והאופטימלית עבורכם.
