משכנתא גשר לדירה היא הלוואת משכנתא המהווה גשר בין רכישת הדירה החדשה לבין מכירת הדירה הישנה של הלווה. במדריך זה נשיב בהרחבה למגוון שאלות הנוגעות לנטילת משכנתא מסוג זה, ונבהיר את המשמעות העצומה שיש למשכנתא גשר לדירה עבור כל זוג וכל משפחה המעוניינים לשפר דיור.
סוגיות שחשוב לתת עליהן את הדעת בנטילת משכנתא גשר לדירה
שאלות רבות וטובות עולות כאשר אדם בישראל ניגש למהלך של מכירת דירה קיימת לטובת רכישה של דירה אחרת:
- כיצד נוצר פער בין פעולת הרכישה של בית חדש, לבין המכירה של דירה קיימת?
- מהן האופציות העומדות בפני מי שמעוניין להחליף דירה?
- מהי משכנתא גשר לדירה ואיך נוטלים אותה?
- מהם התנאים שבהם ניתן להשיג משכנתא גשר לדירה?
- איך אפשר לפרוע את הלוואת הגישור ומתי ממש כדאי לעשות זאת?
- מה חשוב לדעת לפני שלוקחים הלוואת גישור לרכישת דירה?
לכל הסוגיות הללו ועוד נתייחס בהרחבה בשורות הבאות.
על החלפת דירה והבעיות הנלוות אליה
כל אחד יודע שרכישת דירת המגורים הראשונה טומנת בחובה לא מעט בעיות. הבעיה הקשה מכולן היא השגת ההון העצמי, שרק הוא מאפשר להשלים את העסקה.
הבעיה השניה היא נטילת משכנתא והגעה לתמהיל המדויק והאטרקטיבי ביותר עבור הלווה, כאשר ההתאמה היא תוצר של שילוב בין ריבית, גובה ההחזר ביחס להכנסתו של הלווה ואורך חיי המשכנתא. אבל רבים לא מקדישים תשומת לב רבה למחשבה, מה קורה כאשר הלווים מעוניינים או נדרשים להחליף דירה קיימת.
מהלך החלפת הדירה יוצר בעיות שרק מי שיש ברשותו הון עצמי משמעותי יכול להימנע מהן. עבור כל משפחה ממוצעת, החלפת דירה עלולה להפוך למבצע שהוצאתו אל הפועל היא כמעט בלתי אפשרית – אבל רק כמעט, הודות לקיומו של פתרון משכנתא גשר לדירה, שעשוי לספק מענה מצוין.
איך נוצר פער בין רכישת בית חדש לבין מכירה של בית ישן?
למעשה, קיומו של פער כאמור לעיל, הוא דווקא המצב הטבעי. מצב שבו המכירה והקנייה של נכס מתבצעות במקביל הוא מצב די נדיר. הישג כזה דורש השקעה של זמן ומחשבה, אבל דורש בעיקר הרבה מזל. לרוב, הנוהג הקיים הוא לרכוש דירה חדשה ואז לנסות ולמכור את הדירה הישנה.
הביקוש הגבוה והיציב לדירות מגורים בשנים האחרונות, מאפשר לקחת סיכון מחושב. בנוסף, עליית הערך של דירת המגורים הקיימת עשויה לסייע במשהו לרכישת הדירה החדשה. כך או אחרת, בעלי בתים ודירות קופצים על הזדמנות רכישה טובה, ורק לאחר מכן פועלים על מנת למכור את הדירה ישנה.
מהן האפשרויות הזמינות למשפרי דיור?
בשורות הבאות נצביע על האפשרויות השונות העומדות בפני מי שמעוניינים למכור דירה ישנה ולקנות דירה חדשה – קנייה ומכירה במקביל, מכירה ולאחר זמן קניית דירה חדשה או הסעיף שבו נתמקד, קניית דירה חדשה ורק לאחר מכן מכירת הבית הישן, תוך נטילת משכנתא גשר לדירה:
קניית דירה חדשה ומכירת דירה ישנה במקביל
האופציה הראשונה והמשמעותית ביותר, היא ביצוע של קניית דירה ומכירת הדירה הישנה במקביל. כאמור לעיל, התאמה מוחלטת בין שתי הפעולות הוא עניין של מזל. פעולות אינטנסיביות של אנשי מקצוע ומתווכים יעילים עשויות להגדיל את סיכויי ההצלחה שלה.
החיסרון בפעולה הזאת, הוא האינטנסיביות העצומה שעלולה לעייף גם את האדם החזק ביותר. היתרון, מנגד, ברור – ההסתייעות של בעלי הנכס בבנק היא מינימלית, וגם אובדן הערך של המשכנתא, אם ישנו כזה, הוא קטן מאוד.
מכירת דירה וקניית בית חדש לאחר מכן
זוהי בהחלט אופציה מקובלת, וגם הבנקים וגופים פיננסיים אחרים יודעים להיערך אליה. במצב הזה, בעת מכירת הנכס המשכנתא לא חוזרת לבנק, אלא עוברת לחשבון ייחודי. כשהלווים רוכשים דירה חדשה, הגוף המלווה מעביר את הסכום שבחשבון למוכרים, ורושם לטובתו הערת אזהרה בטאבו.
זאת, כמובן, בכפוף לתהליכי המכירה התקינים, והעברה תקינה של הנכס לרשות הרוכשים. היתרון בשיטה הזאת הוא שהלווים אינם נזקקים להלוואת גישור מהבנק. וגם לא לתהליך אישור מחודש למשכנתא. החיסרון הוא, שבשנים האחרונות מחיר הדירות עולה בהתמדה, ואם רכישת הדירה החדשה לא מתבצעת בהקדם, עלולים נוטלי המשכנתא להיפגע.
קניית דירה ונטילת משכנתא גישור לדירה – לשם מה?
האופציה שבעלי דירות רבים נוטים להעדיף בפעולה של החלפת דירה, בכפוף לכלל היתרונות והחסרונות, היא רכישת דירה חדשה ורק לאחר מכן מכירת הדירה הישנה. היתרון של צעד כזה, הוא שברגע שהדירה החדשה נרכשת, נעצרת בעצם החרדה מפני עליית הערך של הדירה החדשה.
מצד שני הדירה הישנה, כל עוד לא נמכרה, ממשיכה להוסיף לערך שלה. במצב של עליית מחירים קבועה לאורך זמן, שיטת הפעולה הזאת היא הטובה ביותר. עם זאת, בדרך כלל קורה שבשביל לקנות את הדירה החדשה, יש צורך לקחת משכנתא גשר לדירה. רק בדרך הזאת, אפשר להשלים את העסקה בהצלחה.
משכנתא גשר לדירה – מה זה בעצם?
משכנתא גשר לדירה היא למעשה הלוואת גישור לרכישת הדירה החדשה. הלוואת הגישור ניתנת על ידי הבנק או על ידי גופים פיננסיים אחרים, בגובה ההפרש המאפשר רכישת הבית החדש, עוד לפני המכירה של הבית הישן.
למעשה, המשכנתא הזאת היא הדרך הנכונה ביותר, נכון למצב הדברים כפי שהוא היום, להחליף דירה קיימת בדירה חדשה. משכנתא גשר לדירה היא הלוואה בתנאים שהם קרובים לתנאי משכנתא, אשר תושקע כל כולה בבית המגורים החדש.
מה מחזור החיים של משכנתא גשר לדירה?
לרוב, משכנתא גשר לדירה ניתנת לתקופה של עד שלוש שנים, נקודת המוצא של כל הצדדים היא, ששלוש שנים מעניקות די והותר זמן למכירת הדירה הישנה. כשנמכרת הדירה הישנה, אפשר לאחד את המשכנתא הקיימת עם הלוואת הגישור.
מתי כדאי לפרוע את הלוואת הגישור?
כאמור, פירעון משכנתא גשר לדירה יכול להתבצע בתום המכירה של דירה ישנה והעברת המשכנתא הקיימת לדירה החדשה. אם הפרשי המחירים משמעותיים, אפשר להחזיר את המשכנתא הקיימת ואת הלוואת הגישור ולבצע הגדלת משכנתא.
במחיר הגדלת ההחזר החודשי בכמה מאות שקלים, אפשר למעשה לרכוש דירה יקרה יותר. לחילופין אם קיים הון עצמי מספיק, אפשר לבצע הקטנת משכנתא, מה שיפחית את ההחזרים החודשיים.
מי שמעוניין לבצע פירעון של משכנתא גשר לדירה, צריך לעשות את זה בהזדמנות הראשונה האפשרית. זאת, משום שהלוואה כזאת היא נכונה לזמנה אבל בכל זאת היא נושאת ריבית והצמדה. ככל שהחזר ההלוואה יתבצע מוקדם יותר, החיסכון הכספי יהיה גדול יותר.
מהם התנאים של משכנתא גשר לדירה?
התנאים של משכנתא גשר לדירה עשויים להיות שונים בין מוסד פיננסי אחד למשנהו. עם זאת, הם יותר קרובים לתנאים של משכנתא מאשר לתנאים של הלוואות מסוגים אחרים.
מוסדות פיננסיים רבים רואים בסוג כזה של הלוואה הזדמנות לסייע ללקוחות בהחלפת דירה, אבל יותר מכך הזדמנות לייצר רווח לא רע, עבור כל התקופה בה עשו בעלי הנכס שימוש בהלוואה.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.