במצב שבו חשבון הבנק של אדם נכנס לסטטוס 'מוגבל' עקב בעיה בעמידה בהתחייבויות הפיננסיות שלו, מוטלות גם הגבלות על זכאותו של אותו אדם ליטול הלוואות מסוגים שונים, לרבות משכנתא.
במאמר זה נפרוט את המשמעויות הנלוות להגבלה על חשבון הבנק בכל הנוגע לנטילת משכנתא, ונדון בפתרון שנקרא "משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים", שעשוי לספק מענה למי שהבנקים אינם מאשרים לו ליטול משכנתא עקב הגבלות שהוטלו בהווה או בעבר על חשבון הבנק שלו.
הגבלה בחשבון הבנק – במה מדובר?
הגבלה בחשבון הבנק הינה מצב בו בעליו של חשבון בנק אינו מורשה לבצע פעולות מסוימות בחשבון, כגון שימוש בצ'קים. זאת בעקבות בעיית עמידה בתשלומים, צ'קים חוזים וכן הלאה.
ישנם שלושה סוגים של הגבלות בחשבון:
חשבון מוגבל
מי שבחשבון הבנק שלו חזרו עשר המחאות בתוך שנה קלנדרית אחת, מהסיבה שלא היה בחשבון כיסוי להמחאה.
מי שחשבונו מוגבל, לא יכול להשתמש בהמחאות בחשבון המוגבל במשך 12 חודשים. עם זאת, פעמים רבות קורה שבנק מטיל מגבלה על החשבון בטעות. זה יכול לקרות עקב סימון צ'ק עתידי בתור צ'ק לגבייה, או לחילופין עקב הכללה במסגרת עשרת ההמחאות צ'ק שעברה יותר משנה מאז חזר.
למען ההגינות, חשוב להזכיר כאן שהבנקים עושים לרוב ככל יכולתם כדי למנוע מלקוח להפוך ללקוח מוגבל. זאת, מתוך הבנה שהמרחק ממצב של הגבלה בבנק למצב של פשיטת רגל או חדלות פירעון לעסק, הוא קצר מאוד.
חשבון מוגבל חמור
מי שבחשבון בנק נוסף שלו הוחזרו עשר המחאות בתוך שנה קלנדרית אחת, בתוך תקופת ההגבלה בחשבון. לחילופין, מי שבמהלך שלוש שנים מתום תקופת ההגבלה בחשבון, הוגבל שוב באותו החשבון. מוגבל חמור, לא יכול להשתמש בהמחאות באף חשבון בנק שרשום על שמו, או שבו הוא רשום אפילו כמורשה חתימה.
זאת, למשך שנתיים. בעוד שההגבלה במקרה הראשון חלה על חשבון בנק, כשהמוגבל עצמו חופשי לבצע פעולות כלכליות בחשבונות אחרים, הרי שהגבלה חמורה היא הגבלה אישית והיא חלה על המוגבל עצמו ועל כל חשבונות הבנק המשרתים אותו. לרוב, מוגבל חמור מנוע מלקחת משכנתא למוגבלים באמצעות הבנק.
חשבון מוגבל מיוחד
שלושה מקרים להגבלה מיוחדת קיימים:
הגבלה מיוחדת עקב הטלת עיקול
המקרה הראשון חייב בהוצאה לפועל, אשר מתנהל כנגדו הליך עיקול או בקשה לעיקול, עקב חוב או עקב דרישה של נושה. במקרים כאלה, הבנק שבו מתנהל החשבון של הלקוח וכל בנק אחר למעשה, מנוע מלהעניק משכנתא למוגבלים. גם אם מנהלי הבנק רוצים מאד, הנחיות בנק ישראל מונעות מהם להעניק משכנתא למישהו שההתנהלות שלו היא לא תקינה, עד כדי הטלת עיקול על כל חשבונות הבנק שלו.
לקוח פושט רגל
הסוג השני של לקוח מוגבל מיוחד הוא חייב שהוכרז פושט רגל. אדם כזה נחשב באופן אוטומטי לקוח מוגבל בחשבון הבנק. לקוח כזה מנוע מלקחת משכנתא למוגבלים ובכלל, ולו רק בגלל העובדה שלצורך המשכנתא הוא צריך להציג הון עצמי. אבל אם הוא יביא הון עצמי, ההוצאה לפועל תחלט אותו ותעביר לכל הנושים את מה שמגיע להם, חלקו או כולו.
צו הגבלה של בית הדין הרבני
הסוג השלישי של מוגבל מיוחד הוא אדם שניתן לגביו צו הגבלה של בית הדין הרבני. מדובר למשל בסרבן גט, שזהו אחד האמצעים הננקטים נגדו. בדרך כלל, מי שהוא מוגבל מיוחד לא נהנה גם מהאפשרויות בתחום המשכנתא. גופים פיננסיים אחרים מנועים גם כן מלהעניק משכנתא, ולו רק בגלל המגבלות על חשבון הבנק של הלווה.
המשמעויות הנלוות להגבלה על חשבון הבנק בכל הנוגע לנטילת משכנתא
באופן עקרוני, קבלת משכנתא בנקאית למוגבלים היא כמעט בלתי אפשרית. הסיבה לכך היא שהבנקים חייבים לעמוד בהוראות של בנק ישראל הכוללות ביצוע בדיקה מדוקדקת לפני מתן אשראי למבקשים, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר על הלוואה ארוכת מועד כמו משכנתא, שניתנת בסכומים גבוהים מאוד.
מה עושים במידה וההגבלה על החשבון שלי הוטלה בטעות?
אם עולה בידיו של לקוח מוגבל להסיר את ההגבלה על חשבונו ולהוכיח שטעות ביסודה, הוא יוכל לקבל משכנתא בנקאית, כנראה. הדבר אפשרי אם הבנק המעניק את המשכנתא משוכנע שההגבלה בחשבון היא טעות, או שהיא איננה תוצאה של ניהול לקוי או העדר אפשרות לשלם אלא תוצאה של נסיבות – בדומה להגבלה מיוחדת של אדם בהוראת הרבנות.
טעות בהקשר הזה יכולה להיות הצגת צ'ק לפני המועד ושבטעות סווג ככזה שאין לו כיסוי. גם צ'ק שהוחזר בעקבות עיקול שללקוח לא היה עליו מושג יכול להיות עילה להסקת המגבלה. התרחיש השלישי הוא העדר אפשרות לטפל בצ'ק שחזר מסיבות שהחוק מגדיר. למרבה הצער, במרבית המקרים קבלת משכנתא בנקאית למוגבלים נותרת בגדר חלום רחוק בלבד.
הפתרון: משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים
במקרים רבים, יועץ משכנתאות יכול לסייע ללקוח שחשבונו הוגבל לקבל משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים, שהיא משכנתא הניתנת על ידי גורמים מימון חיצוניים. נשאלת השאלה – לאור העובדה שמדובר בלקוח שהבנק סירב להעניק לו משכנתא, ונחשב ללווה בדרגת סיכון גבוהה מבחינת גופי המימון, האם מדובר על הלוואה בתנאים שניתן בכלל לעמוד בהם? על כך בהמשך.
מהם תנאי הסף לקבלת משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים?
אף שניתן היה לצפות שגופים חוץ בנקאיים יפעלו באופן פחות קפדני מן הבנקים למשכנתאות, בפועל קבלת משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים אינה עניין של מה בכך. גם גופים חוץ בנקאיים מבצעים תחקיר על הלווים הפוטנציאליים כדי להעריך את רמת הסיכון הכרוכה בהעמדת ההלוואה לרשותם, ולעתים הוא אפילו יסודי יותר כאשר מדובר על לקוח מוגבל בבנק.
במה נבדלים התנאים של משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים מתנאי משכנתא בנקאית?
בדומה לריבית הנלווית למשכנתא בנקאית, גם הריבית הנלווית להלוואת משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים, היא מדד לסיכון שהגוף המממן נוטל על עצמו. מטבע הדברים, ככל שהסיכון גבוה יותר, כך תנאי הריבית אטרקטיביים פחות עבור הלווה.
מכאן שגם בהינתן וגוף מממן כלשהו נעתר לבקשתו של לווה להעניק לו משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים, תנאי המשכנתא שיוצעו לאותו אדם יהיו על פי רוב הרבה פחות משתלמים מתנאי המשכנתא שיוענקו לאדם שחשבונו בבנק לא הוגבל. כמו כן, חשוב לציין שלא רק הריביות על משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים בדרך כלל גבוהות יותר – גם תנאי ההחזר נוטים להיות פחות אטרקטיביים ממה שניתן היה לצפות.
האם משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים תמיד מאושרת?
ישנם גם מצבים שבהם אפילו משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים אינה מאושרת ללקוח. זה קורה במצב שבו לאור נתוניו של הלווה הפוטנציאלי, הגוף המממן מעריך כי רמת הסיכון גבוהה מכדי להצדיק את אישור בקשתו למשכנתא.
בשורה התחתונה
אם חשבונכם הוגבל ואתם זקוקים להלוואת משכנתא, ייתכן ותוכלו להגיש בקשה לקבלת משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים. אולם לפני שאתם פועלים באפיק זה, חשוב לדעת כי בעזרת ייעוץ מקדים מול יועץ משכנתאות מנוסה, תוכלו לשפר את סיכוייה של בקשת המשכנתא החוץ בנקאית שלכם להתקבל, ובסבירות גבוהה – גם את תנאי המשכנתא שיוצעו לכם. צרו קשר כבר כעת עם יועץ משכנתאות מוסמך שילמד את פרטי המקרה הספציפי שלכם ויוכל לסייע לכם לקבל את הלוואת המשכנתא המתאימה ביותר למצבכם.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.