בעלי עסקים רבים בישראל, אשר מעוניינים לקחת משכנתא מהבנק, תוהים פעמים רבות האם תשלומי משכנתא מוכרים כהוצאה מוכרת לעסק בהיבטי מיסוי. לתשובה לשאלה זו יש משמעות גדולה עבור בעל העסק, היות והוצאות מוכרות במס הכנסה מאפשרות לעוסק או בעל החברה להקטין את שומת המס שלו או לקבל החזרים בגינה, ובהתאם לכך – להגדיל את שורת הרווח שלו.
במדריך הבא נסביר באילו תנאים משכנתא נחשבת כהוצאה מוכרת לעסק, וכיצד בעלי עסקים שעובדים מביתם יכולים לרשום את המשכנתא כהוצאה מוכרת לעסק. מומלץ לקרוא ולהכיר!
רגע, מהי הוצאה מוכרת לעסק?
כל אדם המתפעל עסק עצמאי במדינת ישראל ורשום ברשויות המס בתור עוסק פטור, עוסק מורשה או חברה בע"מ, רשאי על פי פקודת מס הכנסה לקזז ממחזור ההכנסות השנתי שלו, הוצאות מסוגים שונים, שהוא נדרש להוציא על מנת לייצר את הכנסותיו מהעסק. היות ומיסים בישראל משולמים רק בגין הרווחים, המשמעות המעשית של ההכרה בהוצאות עסקיות, היא שחבות המס של בעל העסק קטנה, ככל שהוצאותיו המוכרות גדלות.
באתר האינטרנט של מס הכנסה מופיעה רשימה של כל סוגי ההוצאות המוכרות לצורכי מס, עליהן ניתן לדווח במסגרת הדוח השנתי. מדובר כמובן גם במידע שניתן לקבל מרואה חשבון.
האם ניתן לרשום משכנתא כהוצאה מוכרת לעסק בכלל?
ככלל, החזרי המשכנתא החודשיים כשלעצמם, אינם מהווים הוצאה מוכרת שניתן לקזז מההכנסות של העסק ולהקטין באמצעותה את חבות המס שלכם. עם זאת, חשוב לדעת שבמידה ואתם נוטלים הלוואת משכנתא, זה מאפשר לכם לקצץ בחבות המס שלכם מכיוונים אחרים, וביניהם החזר מס בגין תשלומי הריבית על המשכנתא וניכוי יחסי של הוצאות עבור האזור בבית שממנו אתם מנהלים את הפעילות העסקית שלכם, כפי שנסביר בהרחבה בהמשך.
לאילו הטבות מס זכאים עצמאים שעובדים מביתם ומשלמים משכנתא?
במידה ואתם בעלי עסק עצמאי שעובדים מהבית ומשלמים כנגדו משכנתא, פקודת מס הכנסה מאפשרת לכם לרשום חלק מהוצאות האחזקה של הנכס כהוצאה מוכרת.
לצורך העניין, תוכלו לקזז חלק יחסי מתשלומי החשמל, המים, הטלפון והאינטרנט בביתכם, ובין 20 ל – 25 אחוזים מתשלומי הארנונה שלכם – כל אלו, בהתאם לשטח שהמשרד הביתי, הקליניקה או הסדנא שלכם תופסים מתוך שטחו של הבית. בנוסף לניכויים אלו מתוך ההוצאות השוטפות בבית, תוכלו גם לרשום את תשלומי הריבית כנגד המשכנתא (עד 80 אחוז מהריבית הריאלית) על פי החלק היחסי שתופס האזור ממנו אתם עובדים בבית, מתוך שטח הנכס, בתור הוצאה מוכרת. זאת בנוסף על רישום הוצאת פחת כנגד הנכס למגורים שבבעלותכם.
רלוונטי גם בעת מכירת הנכס?
אם נטלתם משכנתא עבור הדירה או הבית שאתם מתגוררים בהם ומנהלים מהם את העסק שלכם, תוכלו לדווח על ריבית המשכנתא אותה שילמתם בתור הוצאה מוכרת לצורכי מס, בעת חישוב מס השבח. פעולה זו עשויה להניב לכם הטבת מס בסכום מכובד, בקיזוז מה שהוכר כבר בתור הוצאה מוכרת לאורך שנות בעלותכם על הבית או הדירה.
האם משתלם לדווח על משכנתא כהוצאה מוכרת לעסק?
אף שהטבת המס המתקבלת ברישום משכנתא כהוצאה מוכרת לעסק, היא לא גדולה במיוחד, עדיין מדובר בניכוי. עם זאת, יש לשים לב לכך שבמקרה של קיזוז מס בעקבות הדיווח על המשכנתא כהוצאה מוכרת לעסק, תמוסו בהתאם למס השולי, שהוא גבוה משיעור המס הקבוע בחוק.
פירוש הדבר הינו שבמידה והוצאות המשכנתא שלכם מפחיתות את ההכנסות מריבית, המס החדש שתשלמו עשוי שלא להיות אידיאלי מבחינתכם. כמו כן, מדובר על תהליך המערב בירוקרטיה לא מבוטלת. אולם זו, כשלעצמה, אינה סיבה מספקת לדחיית הרעיון על הסף, אם מתברר שיש למהלך כדאיות כלכלית עבורכם.
איך יכולים בעלי עסקים לקבל החזר מס בגין תשלומי הריבית של המשכנתא?
על מנת לקבל החזרי מס כנגד הריבית שאתם משלמים על המשכנתא שלכם, עליכם למלא דוח מס שנתי ליחידים ובעלי עסקים שאינם חברה (טופס 1301). את הדוח ניתן להוריד מאתר רשות המיסים או למלא במשרדי מס הכנסה הקרובים למקום מגוריכם. אל דוח זה עליכם לצרף אסמכתאות המעידות על תשלומי הריבית בגין המשכנתא. רואה החשבון שלכם ידע להנחות אתכם באופן ספציפי לגבי המסמכים הרלוונטיים לעניין זה.
איך מחשבים את החזר המס עבור ריבית המשכנתא?
כפי שהוסבר לעיל, פקודת מס הכנסה מאפשרת לכם לדווח על עד 80 אחוזים מהריביות הריאליות שאתם משלמים על המשכנתא שלכם. אולם התחשיב צריך להתבצע בהתאם לחלק היחסי שסביבת העבודה שלכם בבית תופסת ביחס לשטחו הכולל של הנכס. למשל, אם הדירה שבה אתם גרים היא דירת 4 חדרים כאשר אחד החדרים בה הוקצה לשימוש משרדי עבור העסק הביתי שלכם, הרי שמדובר על חדר שיחשב כרבע משטח הדירה לעניין חישוב המס.
בתחשיב כולל: אם אתם משלמים מדי שנה עשרת אלפים שקלים על ריבית המשכנתא, ושטח המשרד הביתי שלכם מהווה 25% משטח הדירה הכולל, הרי שהסכום שיוכר לכם כהוצאה מוכרת במס הכנסה, יהיה 2000 ש"ח.
למה חשוב לב כשמדווחים על משכנתא כהוצאה מוכרת לעסק?
במידה וברצונכם לרשום את ריביות המשכנתא בתור הוצאה עסקית מוכרת, חשוב שתדעו כי בשנים הראשונות של החזרי המשכנתא, תהנו מניכוי בסכום גבוה יותר, היות ובתקופה ההתחלתית של החזרי המשכנתא, תשלומי הריבית נוטים להיות גבוהים יותר מאשר בהמשך. יתר על כן, נדרש תכנון מס כשמבצעים מהלך כזה. ישנם בעלי נכסים שדווקא מעדיפים לשמור את החזרי המשכנתא למעמד המכירה את הנכס כדי שיוכלו לקזז את החזרי המס ממס השבח שידרשו לשלם.
במי ניתן להיעזר כדי שהמשכנתא תוכר כהוצאה עסקית?
על מנת שהחלק היחסי מריביות המשכנתא שלכם ושאר הוצאות הדיור בנכס שלכם (אותן מנינו לעיל), יאפשרו לכם ליהנות מקיזוז מס או החזרי מס, מומלץ להסתייע ברואה חשבון או יועץ מס עם התמחות בעסקים, בעת עריכת הדוח השנתי למס הכנסה. חשוב לציין כי בכל הנוגע לתכנון מס, יועץ משכנתאות אינו תמיד הכתובת, אלא אם מדובר ביועץ משכנתאות שהוא גם יועץ מס מוסמך או רו"ח.
בשורה התחתונה
במדריך זה דנו בסוגיה "האם ניתן לרשום משכנתא כהוצאה מוכרת לעסק?" והסברנו איך בעלי עסקים העובדים מביתם יכולים לדווח על המשכנתא כהוצאה מוכרת לעסק. אולם כאמור, ישנם גם מקרים שבהם דיווח על משכנתא בתור הוצאה מוכרת לעסק, אינו בהכרח כדאי בפן הכלכלי. עם זאת, מדובר בנושא שיש לדון בו בפרוטרוט מול איש מקצוע מתחום ראיית החשבון, יועץ מס או עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, תוך התחשבות בנתונים הספציפיים הנוגעים לעסק שלכם ולמצבכם הפיננסי.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.