משכנתא לדירה שנייה

משכנתא הינה אחת ההלוואות החשובות (וגדולות) ביותר שאדם ייקח במהלך חיו. מי שהגיע לשלב בחינת האפשרויות לרכישת דירה שנייה ברוב המקרים כבר התנסה בהליך לקיחת המשכנתא, בחוקים השונים וכל האלמנטים החשובים בנושא. אך, רבים אינם מודעים להבדלים המשמעותיים ולמה שצריך באמת לדעת לפני שלוקחים משכנתא לדירה שנייה.

מהי משכנתא?

המשכנתא הינה הלוואה בסכומים גדולים שהערבות עליה הינה נכס נדל"ן. באופן זה, הבנק יכול לאפשר ללווה לקבל הלוואה גבוהה יחסית (מאות אלפי שקלים ועד מיליוני שקלים) בסיכון נמוך יותר מאשר ללא הערובה.

משכנתא ניתן לקבל על כל נכס נדל"ן, בין אם מדובר על נכס למגורים, להשקעה או לעסקים.

 

מה ההגדרה של דירה שנייה?

הרגולטור והחוק מבדילים באופן ברור ומוגדר בין רוכשי דירה שאין בבעלותם דירה קודמת (רכושי דירה ראשונה), לבין רוכשי דירה שיש בבעלותם דירה קודמת (רוכשי דירה שנייה).

בתוך ההגדרה של דירה שנייה ישנה גם חלוקה פנימית חשובה ומשמעותית מאוד. החלוקה קשורה באופן ישיר למטרה של השימוש בנכס ולמעמד העתידי של הרוכש. הקבוצה הראשונה הינה רוכשי דירה להשקעה ואילו הקבוצה השנייה הינה משפרי דיור.

 

ההבדלים העיקריים בין דירה להשקעה למשפרי דיור

רבים מניחים שההבדל העיקרי בין משקיעים למשפרי דיור הינה המטרה של רכישת הדירה. אצל משפרי הדיור המטרה היא מגורים בדירה החדשה במקום בדירה שבבעלותם ואילו אצל משקיעים המטרה הינה הגדלת ההכנסות החודשיות.

בפועל ההבדל המשמעותי יותר מגיע דווקא מכמות הנכסים שיש ברשותו של הרוכש בתום התהליך. משפרי דיור ימכרו את הדירה הראשונה, כך שזו תחזור אל שוק הדירות למכירה ואילו משקיעים נותרים בתור הבעלים החוקיים של שתי הדירות ובכך מקטינים את היצא הדירות למכירה.

הבדלים אלו משפיעים באופן ישיר על החוקים והרגולציות על כל אחת מהקבוצות ועל היכולת של הרוכש לקבל משכנתא.

 

מהו ההון העצמי הדרוש לצורך קבלת משכנתא לדירה שנייה?

האלמנט החשוב ביותר לפני שרוכשים דירה ופונים לבנק למשכנתאות לצורך קבל אישור עקרוני עבור משכנתא לדירה שניה, הינו בחינה של ההון העצמי העומד לרשותם של הרוכשים. בעבר, הרגולציה על אחוזי המשכנתא מתוך ערך הדירה כולה לא הייתה קיימת וניתן היה לרכוש דירה באמצעות לקיחת כמעט 100% משכנתא. אך, מצב זה, בתקופות של משברים פיננסים (כמו משבר הסאבפריים) גרמו לצניחה במחירי הדירות ובאופן הזה אנשים רבים הגיעו למצב שעלות המשכנתא שלהם הייתה משמעותית יקרה יותר מערך הדירה שלהם בפועל.

 

כדי למנוע הישנות של מקרים מהסוג הרגולטור דאג להגביל את אחוזי המשכנתא שניתן לקבל וזאת בהתאם לסטאטוס של הרוכש (כמות הדירות שיש ברשותו טרם רכישת הדירה החדשה).

• דירה ראשונה – לצורך רכישת דירה ראשונה, הרגולטור מעניק את התנאים הטובים ביותר עם אפשרות של רכישת דירה עם הון עצמי של 25% בלבד מערך הדירה.
• משפרי דיור – במקרה של משפרי דיור, אשר בראשותם יש דירה אחת אך הם רוצים לרכוש אחרת שתתאים יותר טוב לצרכים החדשים שלהם, ההון העצמי הדרוש הינו 30% מערך הדירה.
• משקיעים – במקרה של רוכשים אשר בבעלותם יש לכל הפחות דירה אחת, אלו יידרשו להציג 50% מערך הדירה לצורך קבלת משכנתא.
• רוכשי מחיר למשתכן – במקרה של מחיר למשתכן, ערך המשכנתא נקבע לפי הערך הריאלי של הדירה, לפני ההנחה שניתנת לרוכשים. לכן ההון העצמי יהיה נמוך מ-25% מערך הדירה, אך הוא אינו יכול להיות נמוך מ-10%.

 

כמובן שחשוב לזכור, שככל שההון העצמי שהרוכש מביא לצורך רכישת הדירה, כך הסיכון שהבנק לוקח קטן ועל כן הריבית שאותו לקוח ישלם תקטן גם כן.

 

מדוע הרגולטור מקשה על לקיחת משכנתא לדירה שנייה?

ישנן שתי סיבות עיקריות לרגולציה המחמירה בנוגע למשכנתא לדירה שניה.

1. הסיבה הראשונה קשורה במשבר הדיור. כיום, נדל"ן נחשב להשקעה בטוחה ומניבה מאוד. כתוצאה מכך, משקיעים רבים בחרו להעביר את ההשקעות שלהם אל שוק הנדל"ן. באופן הזה נוצר מצב שיש מחסור בהיצע של דירות לרכישה של אנשים ללא דירה ולכן המחירים ממשיכים לעלות (מצב שהוא מצוין למשקיעים). לכן, הרגולטור קבע חוקים (הקשורים גם במשכנתא, אך גם במס רכישה ובאלמנטים רבים אחרים) שמצד אחד מקלים על רוכשי דירה ראשונה ומנגד מכבידים על המשקיעים.
2. הסיבה השנייה קשורה ברוכש עצמו. אנשים רבים אינם מבצעים את החישוב של עלות רכישת הדירה השנייה באופן מדויק ונכון ועשויים להגיע למצב שהם אינם עומדים בתשלומי משכנתא לדירה שניה. במצב זה, במקום שהדירה תניב הכנסות פסיביות, היא מכניסה את הרוכשים לחובות. לכן, הרגולטור קבע אחוז משכנתא שידרוש החזר משכנתא שאינו גבוה מאוד.

 

מה קורה אם יש משכנתא על הדירה הראשונה?

רוכשים רבים של דירה שנייה, עדין משלמים את המשכנתא על הדירה השנייה. במצב זה, ישנן כמה אפשרויות שניתן לבצע באופן טכני לפני או במהלך תהליך לקיחת המשכנתא, כמו מחזור משכנתא. אך הדבר העיקרי שיש לזכור כי ערך ההלוואה שעדין לא הוחזרה יורד מההכנסות נטו של הרוכשים וזאת כדי לאימוד את יכולת ההחזר החודשית שלהם. באופן הזה, הסכום המירבי של המשכנתא שהרוכש יוכל לקחת קטן.

 

לאיזה בנק כדאי לפנות?

רבים מאמינים כי הכי מומלץ לפנות לבנק בו התבצע קבלת המשכנתא על הדירה הראשונה. אך, מדובר על הלוואה נפרדת ואין חובה לחבר בין שתי ההלוואות הללו ולכן ניתן לקחת משכנתא נוספת על נכס אחר בבנק אחר. כמו כן, ניתן לבצע מחזור של המשכנתא על הדירה הראשונה בכל בנק אחר ובכך להשיג משכנתא לדירה שניה.

בכל מקרה של מחזור משכנתא או של לקיחת משכנתא חדשה חובה לבצע סקר שוק מעמיק בין הבנקים השונים וזאת כדי לקבל את ההצעה הטובה והמשתלמת לכם ביותר. זכרו אחוז אחד יותר בהלוואה של 20 עד 30 שנה עשוי לעלות לכם ביוקר.

 

יועץ משכנתאות – השקעה שחוסכת לכם

זאת הינה גם הסיבה מדוע מומלץ מאוד להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה וטוב. מצד אחד הוא יסדר לכם את התמהיל משכנתא כך שיתאים לצרכים שלכם בהווה ובעתיד. בנוסף, יועץ המשכנתאות יבצע את הליך השוואת המחירים ויגיש לכם את ההצעות הטובות ביותר.