אם אתם מעוניינים למכור את הנכס הקיים שאתם מתגוררים בו לטובת רכישת של נכס גדול יותר למגורים, אתם נחשבים כ"משפרי דיור". משפרי דיור בישראל נאלצים להתמודד עם אתגר פיננסי משמעותי בבואם לבצע עסקת רכישה שמטרתה לשפר את תנאי המחיה שלהם ושל בני משפחתם. למרות שמשפרי דיור מהווים חלק נכבד מרוכשי הנדל"ן בישראל, הם אינם זכאים בדרך כלל להטבות מהן נהנים אנשים הרוכשים דירה ראשונה או מזכאות להשתתפות בהגרלות דיור לסוגיהן, כדוגמת מחיר למשתכן. למעשה, היכולת של משפרי דיור להמיר את ביתם בנכס אטרקטיבי ומתאים יותר לצורכיהם, תלויה, רובה ככולה, ביכולתם להגיע לעסקה עם הון עצמי משמעותי שיוצא מכיסם או שזמינותו תלויה ביכולתם למכור את הנכס בו הם מתגוררים בהווה. כיצד, אם כן, יכולים משפרי דיור בישראל של 2020, לקנות נכס חדש למגורים לפני שמכרו את הדירה או הבית שבבעלותם? האם ישנן הטבות מיסוי כלשהן הזמינות עבור משפרי דיור? ואיך ניתן לממן רכישה של בית שעולה יותר מהנכס הקודם? על כל אלו ועוד נדון בהרחבה בנושא משכנתא למשפרי דיור.
מהם האתגרים עמם משפרי דיור נדרשים להתמודד?
כאשר משפחה בישראל מעוניינת למכור את הדירה בה היא מתגוררת בסכום של 1.7 מיליון שקלים, על מנת לקנות דירה מרווחת יותר בסכום של 2.1 מיליון שקלים, נוצר פעמים רבות המצב הבא: המשפחה נותרת עם משכנתא בסך 300,000 שקלים ובנוסף נדרשת למצוא דרך לכסות 400,000 שקלים נוספים עבור הדירה החדשה באמצעות נטילת משכנתא נוספת.
פירוש הדבר הינו שבתום עסקת הרכישה, בבעלותה של אותה משפחה יהיו נכס ששוויו 2.1 מיליון שקלים לצד הלוואת משכנתא בסכום של 700,000 שקלים. נשאלת אם כן השאלה: איך תוכל אותה משפחה להתמודד עם ההוצאות בתקופת הביניים? ואיך תוכל המשפחה להתמודד עם תרחיש שבו עליה לרכוש את הדירה החדשה, לפני שהצליחה למכור את הדירה הקיימת?
בעיות מיסוי ומימון – מנת חלקם של משפרי הדיור בישראל
בראש ובראשונה, יש לתת את הדעת על בעיית המיסים. כאשר בעל נכס בישראל קונה נכס חדש לפני שעלה בידו למכור את הנכס הקיים שבבעלותו, הוא נחשב מבחינת החוק כבעליהם של שני נכסים. במצב כזה, רשויות המיסים עשויות להחשיב אותו כמשקיע ובהתאם לכך – למסות אותו בשיעור מס גבוה יותר. עם זאת, מדובר במצב שכיח למדי, ולכן רשות המסים מקצה למשפרי הדיור תקופה בת שנה וחצי, שבה הם יכולים למכור את דירתם הראשונה מבלי שיחשבו כמי שמחזיקים בשני נכסי מקרקעין במקביל.
בהינתן דחייה זו, מס הרכישה אותו ידרשו משפרי הדיור לשלם, עדיין יהיה מס בשיעור מופחת. אולם מה עושים עם נושא המימון, שנותר בגדר סוגיה לא פחות אקוטית? במידה ואתם רוכשים בית או דירה לפני שמכרתם את הנכס שלכם, אתם למעשה נדרשים להתמודד עם כפל הוצאות: גם הוצאות המימון של הדירה החדשה, וגם תשלומי המשכנתא של הנכס הישן. אז מה עושים במצב כזה? הלוואת גישור למשפרי דיור היא אחד הפתרונות שכדאי להכיר ואותה נסקור בהמשך.
מהי הלוואת גישור וכיצד היא רלוונטית למשפרי דיור?
הלוואות גישור הינה הלוואה קצרת מועד הניתנת לפרק זמן של שלוש שנים לכל היותר, במטרה לסייע למשפרי דיור לקנות בית או דירה חדשים, מבלי שיצטרכו לטבוע בהוצאות עד שיצליחו למכור את הנכס הקיים שתחת בעלותם. כאשר גופי המימון מאשרים לכם הלוואת גישור, אתם נדרשים למשכן את הבית החדש שלכם, עד למועד בו הנכס הקיים שלכם יימכר.
מסיבה זו הלוואת גישור נחשבת כהלוואת ביניים. החיסרון בהלוואות גישור נעוץ בריביות הגבוהות משמעותית בהשוואה לריביות המוצעות בהלוואת משכנתא. מסיבה זו, בדרך כלל ממליצים להימנע מנטילת הלוואת גישור. אולם ישנם מצבים שבהם אין מנוס.
מה משפרי דיור יכולים להרוויח ממהלך של גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא הינה מהלך שבמסגרתו המשכנתא הקיימת למעשה מוחלת על הדירה או הבית החדשים. את המשכנתא הנגררת מעביר גוף המימון עם מכלול תנאי המשכנתא, לרבות: מסלולי המשכנתא, הריביות על המשכנתא, תקופת ההחזר וכן הלאה. גרירת משכנתא למשפרי דיור עשויה להיות פתרון משתלם במידה ותנאי הריבית בשוק בתקופת נטילת המשכנתא הראשונה היו אטרקטיביים יותר מהתנאים הזמינים כיום.
האם גרירת משכנתא היא הפתרון האופטימלי עבור משפרי דיור?
אולם חשוב לדעת שגרירת משכנתא אינה בהכרח מומלצת בכל מצב! אם תמהיל המשכנתא שמוצע לכם כיום נוח יותר מזה שגובש עבורכם כאשר נטלתם את המשכנתא הקודמת שלכם, יש להניח כי ישתלם לכם יותר לסלק את המשכנתא הקיימת שלכם וליטול במקומה הלוואת משכנתא חדשה על הסכום המלא.
כך תוכלו ליהנות מתנאים אטרקטיביים יותר. זהו למעשה מהלך שנקרא "מיחזור משכנתאות" וזוהי מהותו. בתום מיחזור המשכנתא, תהיה לכם משכנתא אחת בלבד, שתכלול הן את המשכנתא הקודמת שלכם והן את המשכנתא החדשה – אך בתנאים משופרים, כמובן.
מה פירוש המונח "גרייס" ומה הקשר בינו לבין משכנתא למשפרי דיור?
פתרון נוסף אותו משפרי דיור רבים מאמצים, בבואם להעתיק את משכנם לנכס חדש למגורים, ידוע בעגה הבנקאית בתור 'גרייס'. פירוש המונח גרייס הינו דחייה בתשלום המשכנתא. לצורך העניין, אם רכשתם בית או דירה אך טרם מכרתם את דירתכם הקיימת, ומנגד – כבר נטלתם משכנתא למשפרי דיור עבור הנכס החדש כדי לא לפספס הזדמנות לרכישה אטרקטיבית או לתנאי משכנתא נוחים, אתם עלולים למצוא את עצמכם מתמודדים לתקופה מסוימת עם החזרי משכנתא כפולים שמגיעים לסכום מצטבר שלא פשוט לעמוד בו.
כלומר, ייתכן בהחלט כי תגיעו לתרחיש שבו אתם נאלצים לשלם במקביל החזרים עבור שתי הלוואות משכנתא – גם עבור הנכס הקודם שלכם וגם עבור הבית החדש אותו רכשתם לא זה מכבר. למרבה המזל, גם לתרחיש כזה קיים פתרון והוא מוצע בדמות דחיית התשלומים שנקראת גרייס. ניתן לבקש גרייס מהבנק, כאשר באופן מעשי זה מיתרגם לדחייה של החזרי המשכנתא החודשיים של ההלוואה החדשה שנטלתם, עד למועד מכירת הנכס הישן, או קבלת כספים מהרוכשים שיספיקו לסילוקה של המשכנתה הראשונה שלכם.
בשורה התחתונה
כפי שודאי הבנתם אם הגעתם עד כה – משכנתא למשפרי דיור היא עולם מושגים שלם בפני עצמו. ישנן סוגיות רבות העשויות לעלות בהקשר לנטילת משכנתא למשפרי דיור וביניהן: מה גובה המשכנתא שכדאי לקחת? מהו שיעור ההחזרים בו נוכל לעמוד בתקופת הביניים שבין הנכסים? לאיזו תקופה לפרוס את ההחזרים על המשכנתא? איזה תמהיל משכנתא ותנאי ריבית יתאימו ביותר לצרכינו? וכן הלאה.
למרבה המזל, בעזרת תהליך של ייעוץ משכנתאות משפרי דיור נחשפים למגוון פתרונות יצירתיים שמאפשרים להם לצמצם את הוצאות המשכנתא, מבלי שידרשו לוותר על חלומותיהם. יועץ משכנתאות מנוסה יוכל לבחון את מצבכם הפיננסי הנוכחי ולהשוות בין הצעות המימון שהבנקים השונים למשכנתאות מציעים לכם, כדי להשיג את תמהיל המשכנתא המדויק ביותר עבורכם. בהצלחה!
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.