משכנתא למשקיעים

אנשים רבים שבבעלותם נכס למגורים, מתעניינים ברכישת נכס להשקעה, מתוך חשיבה קדימה, על הצורך במקורות הכנסה נוספים ובטחונות לגיל הפרישה, או מתוך רצון לצבור נכסים שניתן יהיה להוריש לילדים בבוא העת. נשאלת אם כן השאלה: אילו מקורות מימון זמינים עבור משקיעים? במאמר זה נדון בנושא של משכנתא למשקיעים, נסקור את סוגי המשכנתאות השונים שניתן לקבל למטרה זו, ולבסוף – נסביר מהם השלבים שעליכם לעבור בדרך לקבלת המשכנתא המיוחלת למשקיעים. שווה לקרוא ולהגיע מוכנים לתהליך.

 

למה להשקיע דווקא בנדל"ן?

נכסי מקרקעין נחשבים כנכסים אטרקטיביים למשקיעים, וככלי לעשיית רווחים עתידיים. אף שההשקעה בנדל"ן ישראלי נחשבת כהכנסה בטוחה יחסית, ונחשב השקעה בטוחה יחסית, ישראלים רבים נאלצים לוותר על האפשרות מפאת היעדר הון עצמי התחלתי בהיקף שיספיק להשקעה בדירה או בית בארץ.

למרבה הצער מדינת ישראל נוטה להקשות לאחרונה על משקיעים בנדל"ן בשלל אופנים, לרבות הגבלת שיעור המימון שניתן לקבל, לצד הגבלת המינוף והעלאת המיסים שהמדינה גובה עבור עסקאות אלו. למרות כל האמור לעיל, השקעות בנכסי מקרקעין בישראל נחשבות גם בימינו כדרך משלמת למדי למינוף הון קיים ועשיית רווחים נאים בטווח זמנים קצר יחסית.

 

האם יש הבדל בין משכנתא למשקיעים לבין משכנתא לקניית נכס למגורים?

בגדול, ניתן לומר כי משכנתא למשקיעים דומה למדי במהותה למשכנתא המיועדת לרכישת דירה ראשונה למגורים. עם זאת, קיימים כמה הבדלים בין ההלוואות הללו, שחשוב להיות מודעים לקיומם:

• גובה המימון – כאשר מדובר על משכנתא לדירה ראשונה, הסכום ההתחלתי הדרוש לקבלת ההלוואה עומד על 25% בלבד. זאת לעומת משכנתא למשקיעים (קרי, משכנתא עבור נכס שני ויותר) שאחוז המימון שהבנקים נוהגים לאשר עבורה הוא עד 50% משווי הנכס ובמקרים מסוימים עד 60%. עם זאת חשוב לציין שהבנקים למשכנתאות אינם חייבים להציע ללווים תנאים כאלו בהכרח, ואף עשויים בנסיבות ספציפיות לדרוש הון עצמי גדול יותר בהתאם לסוג הנכס המיועד לרכישה ועל פי טיבם של הלווים.
• שיעור הריבית – ככלל, הריביות שהבנקים גובים כנגד משכנתא למשקיעים דומות בדרך כלל לריביות הנגבות כנגד נכס מקרקעין ראשון. אולם גם בהקשר זה ישנו מגוון שיקולים שהבנק מביא בחשבון בקביעת תמהיל המשכנתא ללקוח.

 

על החסם לנטילת משכנתא למשקיעים

חשוב לדעת כי ברכישת נכס להשקעה שהוא נכס שני של הלווה, הרוכש נדרש לשלם מס רכישה מדורג בשיעור של עד 10% משווים של הבית או הדירה בעסקה (כתלות בערכו של הנכס). ישנם מחשבונים וסימולטורים רבים הזמינים אונליין שבאמצעותם ניתן לחשב בקלות יחסית את היקף מס הרכישה שיש לשלם בעסקת רכישה של נכס להשקעה.

 

משכנתא למשקיעים – אילו סוגי משכנתאות קיימים?

כאשר עסקינן במשכנתא למשקיעים, ניתן לחלק את סוגי ההלוואות הזמינות לשני סוגים עיקריים:

1. משכנתא למשקיעים כמשכנתא הניטלת כנגד נכס קיים לטובת גיוס הון עצמי
2. משכנתא למשקיעים כמשכנתא נוספת הניטלת כנגד הנכס החדש

 

ההבדל בין שני סוגי המשכנתאות הללו, טמון בכך שבמקרה של משכנתא למשקיעים מהסוג הראשון, משקיעים יכולים להשתמש בבית או בדירה הקיימים שבבעלותם, ולמנף אותם לטובת רכישה של נכס מקרקעין נוסף. לעומת זאת, בנטילת משכנתא למשקיעים מהסוג השני, קרי – משכנתא שנוטלים כנגד הנכס המיועד לרכישה – תשלומי המשכנתא יממונו מדמי השכירות שהמשקיע יגבה מהשוכרים שישכן בנכס. באופן זה, כעבור 20 שנים יכולים המשקיעים ליהנות מנכס נטול שעבודים, שיהיה בבעלותם המלאה.

 

עבור אילו נכסי מקרקעין ניתן לקבל משכנתא למשקיעים?

אף שישראלים רבים משקיעים בנכסי נדל"ן למגורים כגון דירות או בתים, חשוב לדעת שקיימת אפשרות להשקיע גם בנכסים מסוגים אחרים, כגון: נדל"ן מסחרי, חקלאי או בנכסי מקרקעין בחו"ל. ככלל, מחיריהם של נכסים בחו"ל נחשבים אטרקטיביים ביחס לעלותם של נכסי נדל"ן להשקעה בארץ, ומשקיעים רבים פונים לאפיק השקעה זה, שהוא נגיש יותר מבחינת היקף ההון העצמי ההתחלתי שניתן לעבוד עימו.

 

מהם תנאי הסף לקבלת משכנתא למשקיעים?

כאשר אדם אשר מעוניין לקנות נכס להשקעה מעוניין ליטול משכנתא למשקיעים, עליו לפנות לבנקים השונים למשכנתאות בבקשת משכנתא, ממש כשם שהיה עושה לטובת מימון של רכישת נכס למגורים. גם במקרה זה, הבנקים למשכנתאות בוחנים את בקשתו של הלווה ומקבלים החלטה בנוגע לאישור המשכנתא או דחייתה, על פי מספר קריטריונים וביניהם:

• יכולת ההחזר של המבקש
• היסטוריית האשראי שלו
• ערכו של נכס המקרקעין שנועד לרכישה

 

למה חשוב לשים לב כשמבקשים משכנתא למשקיעים?

בדומה לבקשת משכנתא לדירה ראשונה, גם בבקשה של משכנתא למשקיעים, מומלץ מאוד לבצע סקר שוק מקיף בין הבנקים השונים למשכנתאות, ולשקול גם פניה לגורמי מימון חוץ בנקאיים כמו חברות הביטוח. זאת על מנת שתוכלו להשיג משכנתא בתנאים מה שיותר אטרקטיביים, שהיא חיונית להפיכת עסקת הרכישה שלכם להשקעה מניבה ומשתלמת לאורך זמן.

שימו לב: אף שלווים רבים מתפתים משכנתא למשקיעים מאותו הבנק שבו נטלו את המשכנתא הראשונה שלהם, אין הכרח לעשות זאת ובמקרים רבים – גם ממש אין הצדקה. פנו להתייעצות מקדימה עם יועץ משכנתאות מוסמך, כדי להעריך את תמהיל המשכנתא שהוצע לכם על ידי גופי המימון השונים, ולבחור את ההלוואה המשתלמת ביותר עבורכם.

 

משכנתא למשקיעים – כך תעשו זאת נכון

נטילת משכנתא למשקיעים עלולה להיראות כתהליך עתיר ביורוקרטיה וסיבוכיות, אולם לא כך חייבים להתנהל הדברים! עקבו אחר השלבים שלהלן כאשר אתם נוטלים משכנתא למשקיעים, ותגלו שזה הרבה פחות מורכב מכפי שזה נראה בתחילה:

 

אתרו נכס להשקעה וחשבו את עלות העסקה הכוללת ביחס להון העצמי שעומד לרשותכם

חשוב כמובן לקחת בחשבון את הסכומים שתוציאו על מס רכישה ומס שבח בתהליך, כדי להעריך את כדאיות ההשקעה. לא לשכוח להכניס לשקלול גם עלויות נלוות כגון עמלת עורך דין, הפרשי הצמדה, עלות פתיחת תיק משכנתאות, שכר טרחה של יועץ משכנתאות, עלות שמאות מקדימה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל עלות ביטוח משכנתא וביטוח מבנה, וכיוצא באלו.

 

בקשו מגופי מימון שונים אישור עקרוני למשכנתא

זהו שלב חובה לפני שסוגרים כל עסקת רכישה של נכס מקרקעין. המטרה כאן היא להבטיח שיהיה גוף מימון שמוכן יהיה לאשר לכם קבלת משכנתא למשקיעים, כך שלא תכלו את זמנכם לשווא, בטיפול בעסקת רכישה שלא תושלם עקב בעיות מימון בלתי צפויות.

במסגרת קבלת האישור העקרוני מהבנקים למשכנתאות תוכלו גם ללמוד אילו תנאים באפשרותכם לקבל ולהעריך את גובה החזרי המשכנתא להם תידרשו מול כל אחד מהגופים המלווים. כמובן, מדובר באישור שאינו מחייב אתכם ליטול את המשכנתא למשקיעים בפועל.

 

בצעו בדיקת שמאות מקדימה

הזמנת שמאי מקרקעין שיבצע בדיקת שמאות מוקדמת לנכס שאתם מעוניינים להשקיע בו, אינה שלב הכרחי אך מדובר לרוב בהחלטה משתלמת וחיונית מאוד, שיסייע לכם להעריך את היקף המימון לו תזדקקו במסגרת המשכנתא למשקיעים.

לצורף העניין, אם תכננתם לקנות דירה שנמכרת בשוק הדיור בעלות גבוהה מכפי שהשמאי של הבנק יעריך אותה בפועל, אתם עלולים לגלות שאחוז המימון המרבי שהבנק מאפשר לכם לקבל עבור דירה להשקעה, אינו מספיק להשלמת עסקת הרכישה.

במצב כזה אתם עלולים להזדקק לפתרונות מימון נוספים או לגיוס הון עצמי נוסף, מה שעלול להוביל גם לביטולה המוחלט של העסקה. לכן מוטב לפנות באופן פרטי לשמאי שעובד עם הבנקים השונים למשכנתאות ולקבל את הערכתו לשווי הנכס בהתאם לקריטריונים שהבנק בוחן, כדי להיות ערוכים מראש לכל תרחיש.

 

בחרו גוף מימון

מהרגע בו קיבלתם אישורים עקרוניים למשכנתא למשקיעים, ועסקת הרכישה יוצאת לדרך, זה הזמן להשוות בין תמהיל המשכנתא שהוצע לכם על ידי הבנקים השונים ולפצוח במשא ומתן כדי להשיג את התנאים המשתלמים ביותר עבורכם.

 

פתחו תיק משכנתא

משאיתרתם את תמהיל המשכנתא האטרקטיבי ביותר עבורכם, מגיע שלב פתיחת תיק ההלוואה בבנק המלווה, לו תידרשו להציג טפסים שונים ואסמכתאות לבטחונות שלכם, על מנת לשעבד את הנכס לגוף המימון למקרה בו לא תעמדו בהחזרי ההלוואה.

 

בהצלחה!

 

התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל,
תגברנה הוראות הדין.