משכנתא לעסקים קטנים

בשנים האחרונות, בעלי עסקים רבים בישראל פונים לגופי מימון בבקשה לקבל הלוואת "משכנתא לעסקים קטנים". הרעיון בבסיסה של הלוואת משכנתא לעסקים קטנים דומה במהותו למשכנתא הניתנת ללקוחות פרטיים: משכנתא לעסקים קטנים היא למעשה הלוואה שמיועדת לקניה של נכס נדל"ן.

אולם להבדיל מרכישת נדל"ן פרטי, כאשר מדובר על משכנתא לעסקים קטנים המימון נועד לאפשר רכישה של משרד, חנות, סטודיו, מפעל, מגרש או כל שטח מסחרי לסוגיו, שמשמש לייצור הכנסות בעסק.

במדריך זה נסקור את המאפיינים הייחודים למשכנתא לעסקים קטנים, לצד היתרונות והחסרונות של הלוואה זו, שחשוב להכיר.

 

משכנתא לעסקים קטנים – האם העסק שלך זקוק לזה?

בעלי עסקים רבים בישראל – קטנים כגדולים, זקוקים למקום שיוכלו לקיים בו את הפעילות העסקית שלהם באופן קבוע. לעתים קרובות, עסקים קטנים מתחילים את דרכם בביתו של המייסד, אולם ככל שהעסק צומח, צומח עימו גם הצורך בנדל"ן מסחרי. לעתים, הפתרון מגיע בדמות השכרה של נכסים כגון משרדים או חנויות לטובת הפעילות העסקית. השכרת נכס אינה מחייבת בדרך כלל גיוס של הון עצמי משמעותי.

עם זאת, במקרים רבים, תשלום דמי השכירות החודשיים לצד ההוצאות המשולמות בגין שירותי תחזוקה נלווים שבעלי עסקים במרכזים מסחריים נדרשים לשלם, מכבידים על בעל העסק והופכים את השכירות לבחירה לא כלכלית.

במקרים אחרים, בעל העסק מגלה שהוא מוגבל ביכולתו להתאים את הנכס לצרכיו העסקיים, היות והנכס נמצא בבעלותו של גורם אחר. אילו הן הנסיבות שבהן בעלי עסקים רבים מחליטים לרכוש נכס נדל"ן לטובת העסק שלהם, מה שכרוך, לרוב, בנטילת משכנתא לעסקים קטנים.

 

משכנתא לעסקים קטנים – זה לא קצת גדול עליי?

ישנם תרחישים שבהם בעל עסק מגלה שאין מנוס אלא לרכוש נכס מסחרי. אולם כאשר מדובר על עסקים קטנים, לא תמיד ברור מאליו שמדובר בבחירה נכונה שמתבצעת במועד הראוי לה.

בהקשר זה, חשוב להביא בחשבון הן את היתרונות והן את החסרונות הגלומים במהלך של רכישת נכס מקרקעין מסחרי עבור העסק. חשוב לזכור שלמרות שמדובר על הוצאה התחלתית כבדה למדי, בעל עסק שבחר לרכוש לעצמו נדל"ן מסחרי, נהנה מיציבות רבה יותר, שליטה רבה יותר על היבטים שונים הנוגעים לניהול העסק, פוטנציאל להגדלת הרווחים בעסק, וכמובן – מרוויח גם שקט נפשי לטווח הרחוק, בידיעה שלא יאולץ להעתיק את משכנו מדי שנים ספורות, ולבסס את עצמו מחדש במיקום אחר, על כל המורכבות הלוגיסטית הנלווית לכך. 

 

האם יש הבדל בין משכנתא לעסקים קטנים ומשכנתא לרכישת נכס פרטי?

בגדול, אין הבדל משמעותי בין משכנתא לעסקים קטנים לבין משכנתא המיועדת לקניית נכס מקרקעין למגורים. גם כאשר מדובר במשכנתא לעסקים קטנים וגם בהקשר של משכנתא לרכישת נדל"ן למגורים, הבנקים למשכנתאות מלווים כספים לרוכשים בכפוף לשעבוד הנכס שירכשו.

ההבדל בין משכנתא לעסק למשכנתא רגילה, בא לרוב לידי ביטוי בגובהה של העסקה. ככלל, עלותו של נדל"ן מסחרי בישראל, היא נמוכה בהשוואה לנכסים למגורים, ובהתאם לכך – גם גובהה של משכנתא לעסקים קטנים, הוא בדרך כלל נמוך יותר. כמו כן, משכנתא לעסקים קטנים היא לרוב גם קצרת מועד בהשוואה למשכנתא פרטית, כשתקופת ההחזר של משכנתאות לעסקים נפרסת לרוב על פני 10 שנים ואף פחות.

 

מסלולי משכנתא לעסקים קטנים

בדומה למשכנתא לרכישת דירה או בית, גם משכנתא לעסקים קטנים מוצעת ללווים במספר מסלולי משכנתא מקובלים. המסלולים הפופולריים יותר מוצגים להלן: 

1. משכנתא לעסקים קטנים בריבית קבועה / משתנה.
2. משכנתא לעסקים קטנים בהצמדה למדד המחירים לצרכן.
3. משכנתא לעסקים קטנים בהצמדה למטבע חוץ (דולר / יורו וכן הלאה).

 

בעלי עסקים קטנים אשר מעוניינים לקחת משכנתא לעסקים קטנים ברמת סיכון נמוכה יחסית, בוחרים פעמים רבות לשלב יותר ממסלול משכנתא אחד בתמהיל המשכנתא שלהם.

 

האם כל בעל עסק בישראל רשאי לקבל משכנתא לעסקים קטנים?

בבואו של בעל עסק קטן לבקש אישור למשכנתא לעסקים קטנים מבנק כלשהו, אותו גוף מממן נוהג לבצע בדיקה מדוקדקת של מצבו הפיננסי של מבקש ההלוואה, לצד אופי ההלוואה המבוקשת.

זאת על מנת להעריך מהי רמת הסיכון בעסקה הנ"ל. לאור האופי התנודתי של הפעילות העסקית בתחילת מחזור חייו של כל עסק קטן, רבים מהבנקים למשכנתאות נשענים על הנחת המוצא שמשכנתא לעסקים קטנים מהווה עסקה ברמת סיכון גבוהה ביחס למשכנתאות הניתנות ללקוחות פרטיים. 

 

מהם תנאי הסף לקבלת משכנתא לעסקים קטנים?

כאמור, הבנק למשכנתאות שמתבקש לספק הצעה למשכנתא לעסקים קטנים, נוהג לבדוק היטב את הפרופיל העסקי של המבקש לצד מאפייני הנכס הנדל"ני שמיועד לרכישה.

להלן השיקולים העיקריים המנחים את הגופים המממנים בבחינת בקשות למשכנתא לעסקים קטנים: 

1. סוג הנכס שכנגדו מבוקשת המשכנתא וגובה התשואה שהנכס צפוי לייצר.
2. מצבו התזרימי של העסק.
   
3. גובה ההכנסות הפנויות של העסק שיכולות לשמש כבסיס לתשלומי המשכנתא ללא תלות בהכנסות מהנכס הנרכש.

 

מהן הריביות כנגד משכנתא לעסקים קטנים?

בכפוף לשיקולים שהוזכרו לעיל, לרבות היקף פעילותו של העסק ומצבו התזרימי, הבנקים למשכנתאות מחליטים אם לאשר לבעלי העסק קבלת משכנתא לעסקים קטנים. גם תנאי המשכנתא לעסקים קטנים נקבעים לפי השיקולים הללו, כשבמקרים רבים הריבית שבעל העסק ישלם בגין משכנתא לעסקים קטנים, תהיה גבוהה מהריבית הממוצעת שנגבית בגין משכנתא בשוק הפרטי. לכן, בבואכם לבחון את תמהיל המשכנתא שהוצע לכם לטובת רכישת נכס מסחרי, חשוב להתבונן על תנאי המשכנתא לעסקים קטנים ביחס להלוואות אחרות לעסקים קטנים ולא ביחס למשכנתאות "רגילות".

לעתים קרובות, כשמבצעים השוואה כזו, מגלים שהמשכנתא לעסקים קטנים היא אכן פתרון מועדף בהשוואה לכל הלוואה אחרת לעסקים, מבחינת תנאים וריביות.

 

משכנתא לעסקים קטנים – כיצד מתכננים את פריסת התשלומים?

פריסת תשלומי המשכנתא היא תמיד סוגיה מורכבת – בין אם מדובר על משכנתא לאנשים פרטיים או במשכנתא לעסקים קטנים. ככלל, חשוב להבין שפריסת החזרי המשכנתא לפרק זמן מתמשך, משמעה הקטנה של שיעור ההחזר החודשי, מה שמקל על בעל העסק לעמוד בפירעון החוב מדי חודש. אולם מנגד, החזר חודשי קטן יותר מתבטא גם בתשלום של ריביות גבוהות יותר לטווח הארוך.

יתרה מכך, לאור ההיתכנות של שינויים במשק, תמיד נלווה לנושא גם הסיכון לעלייה בריבית הפריים, ולשינויים במדד המחירים לצרכן, העלולים להסתכם בעלייה בגובה הריבית.

 

מדוע משכנתא לעסקים קטנים מצריכה בחינה מדוקדקת של יועץ משכנתאות?

אם אתם שוקלים לקחת משכנתא לעסקים קטנים, דעו שמדובר על החלטה הרת גורל שיש לגשת אליה בזהירות רבה, ותוך התחשבות במגוון גורמים הנוגעים גם לפעילות העסקית שלכם וגם ליכולת הכלכלית שלכם כבעלי עסק וכאנשים פרטיים.

כמו כן, זיהוי תנאי המשכנתא המתאימים והמשתלמים ביותר לעסק שלכם, תלוי גם כן בגורמים שונים ובכללם: מטרת הרכישה, התוכנית העסקית שגיבשתם לקראת השנים הבאות, תזרים המזומנים בעסק שלכם, הצפי להחזר ההשקעה וכן הלאה. לכן קריטי להסתייע בשירותיו של יועץ משכנתאות לעסקים שיוכל לכוון אתכם להלוואת משכנתא לעסקים קטנים שתיתן מענה נאות לצרכים ולמטרות שלכם.

 

התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.

יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.