כאשר בעל עסק או פרילנסר עומד בפני רכישת נכס מקרקעין, הוא עלול לגלות להפתעתו שנטילת הלוואת המשכנתא היא תהליך מסורבל יותר מעצם היותו עצמאי. עם זאת, למרות שקבלת משכנתא לעצמאים עשויה להיות מאתגרת קמעה בהשוואה לנטילת משכנתא לשכירים, אין פירושו שמדובר על אפשרות שחסומה בפניכם לחלוטין. הנכונות של גופי המימון לאשר לכם משכנתא תלויה בראש ובראשונה ביכולת ההחזר שלכם ובהון העצמי שעומד לרשותכם.
כך שבמידה ואתם עצמאים בעלי הכנסה נאה שהיא יציבה וקבועה, ויש לכם אפשרות להוכיח שתוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא החודשיים, סביר להניח שהבנק יאשר לכם את קבלת המשכנתא שביקשתם. במאמר הבא נסביר מה חשוב לדעת בנושא משכנתא לעצמאים וכיצד ניתן לשפר את הסיכויים לקבלתה.
מיהו עצמאי מבחינת הבנקים למשכנתאות?
הבנקים למשכנתאות בישראל מסתכלים על לווה בתור עצמאי, במידה והוא מתאים לאחת מן ההגדרות הבאות:
- עוסק פטור
- עוסק מורשה
- בעל חברה בע"מ
במידה ואתם משתייכים לאחת הקבוצות הללו, הגשת הבקשה למשכנתא תחייב אתכם להציג לבנק סוגי מסמכים מסוימים שאינם נדרשים מלווה במעמד של עובד שכיר. מהם המסמכים הללו? על כך נפרט בהמשך.
משכנתא לעצמאיים – משימה בלתי אפשרית?
אין עוררין על כך שמחירי הדיור במדינת ישראל אינם נמוכים. לכן מרבית האוכלוסיה בארץ פונה לקבלת משכנתאות בבואה לרכוש בתים ודירות. ככלל, סכומי הלוואת המשכנתא מגיעים למאות אלפי שקלים ואף מאמירים עד סכום של מיליון שקלים ויותר. לפיכך על מנת לפרוע את המשכנתא, החזריה החודשיים נפרשים על פני שנים ארוכות.
מבחינת הגופים המלווים, קרי הבנקים למשכנתאות, מדובר אם כן בסיכון של סכומים גדולים לאורך תקופה ארוכה. לכן גם קבלת אישור למשכנתא ועוד כזו שתינתן ללווה בתנאים נוחים ומשתלמים, אינה עניין של מה בכך. הדבר נכון באופן כללי עבור משכנתא לשכירים ונכון על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר על משכנתא לעצמאיים.
זאת מאחר ולעובד העצמאי בדרך כלל אין תלושי שכר כמו אלו שיכול העובד השכיר להציג לבנק, וגם היקף ההכנסות של עצמאי עשוי להשתנות מדי חודש בחודשו וכמובן – משנה לשנה. גם התנודתיות במשק נותנת את אותותיה על מצב ההכנסות של העצמאי הרבה יותר ממה שתקופות של מיתון משפיעות על עובדים שכירים.
בהתאם לזאת, הבנק נדרש לוודא שאתם כעצמאיים, תוכלו לעמוד בהחזר המשכנתא לאורך שנים. לשם כך הוא מבצע בדיקות מעמיקות יותר לפני שהוא מחליט האם לאשר משכנתא לעצמאיים. זה לא אומר כאמור שקבלת משכנתא לעצמאי היא משימה בלתי אפשרית, אבל בהחלט מחייב אתכם להתאזר בסבלנות ובאסמכתאות הדרושות להוכחת יציבותכם הפיננסית, שאודותיהן נרחיב להלן.
אילו מסמכים דרושים לבקשת משכנתא לעצמאים?
במידה ואתם עוסקים פטורים / עוסקים מורשים / בעלים של חברה בע"מ, ומגישים בקשה לאישור משכנתא לעצמאיים, הבנקים למשכנתאות יבקשו מכם להציג להם שומת מס אישית משנת המס האחרונה (לעתים גם עבור שנים קודמות), וכן אישור רו"ח על הכנסותיכם והוצאותיכם משנת המס הנוכחית (גם אם טרם הסתיימה).
אילו פרמטרים הבנקים למשכנתאות בוחנים בבואם לאשר משכנתא לעצמאים?
עצמאים רבים נתקלים בסירוב לבקשת המשכנתא שלהם מצד הבנקים ובסרבול בירוקרטי גם במקרים בהם המשכנתא מאושרת. זאת, כאמור, לאור הרתיעה של גופי המימון הללו מפני אי יציבות בהכנסות של העצמאי לצד קושי בזיהוי ההוצאות שלו – שעלולים כמכלול להוביל לאי יכולת עמידה בתשלומי המשכנתא מצד הלווה העצמאי.
גם כאשר הבנקים למשכנתאות כן נעתרים לבקשת משכנתא לעצמאיים, פעמים רבות הם עושים זאת בתנאי ריבית שאינם אטרקטיביים במיוחד עבור הלווה. למותר לציין כי לרמת ההכנסות של העצמאי אין תמיד קשר ישיר לעניין – זה הסטטוס התעסוקתי שמסומן בתור גורם בעייתי, אשר מכניס אי ודאות למשוואה ומגדיל את רמת הסיכון שהבנק נוטל על עצמו.
איך עובד עצמאי יכול להוכיח לבנק יציבות כלכלית?
לאור המורכבות הרבה בקבלת אישור משכנתא לעצמאיים, מומלץ להסתייע בשירותיו של רואה חשבון שגם יוכל לרכז עבורכם את הדיווחים על ההכנסות וההוצאות השוטפות שלכם כבעלי עסקים כך ששום דבר לא יתפספס או "יפול בין הכסאות", וגם יסייע לכם בהפקת הדוחות הרלוונטיים לאימות מחזור ההכנסות שלכם מול הבנקים למשכנתאות.
לא פחות חשוב מכך, זה לפנות לייעוץ מקדים מול יועץ משכנתאות אשר מתמחה בהגשת בקשות משכנתא לעצמאיים, וידע לכוון אתכם בהתנהלות מול הבנקים כדי לשפר את סיכוייכם לקבלת ההלוואה המיוחלת.
ביקשתי משכנתא לעצמאים והבנק סירב לי – מה ניתן לעשות?
במידה והגשתם בקשה לקבלת משכנתא לעצמאיים והבנק דחה אותה על הסף, רצוי להגיש בקשות לבנקים אחרים למשכנתאות. חשוב לדעת כי הבנק שבו מתנהל חשבונכם אינו הבנק היחיד שיכול להציע לכם משכנתא לעצמאיים ומבחינת תנאי המשכנתא, ייתכן בהחלט שדווקא בנק אחר יציע לכם תנאי ריבית והחזר משתלמים יותר. לכן אל תהססו להגיש את הבקשה למספר בנקים ואף לעשות זאת במקביל. במידה ולא קיבלתם אישור למשכנתא לעצמאיים מאף אחד מן הבנקים למשכנתאות, קיימת האפשרות להגיש בקשה לקבלת משכנתא חוץ בנקאית לעצמאים.
בדרך כלל גופי מימון חוץ בנקאיים מגלים גמישות רבה יותר בדרישות הסף לאישור המשכנתא ובתנאי ההחזר. אולם המחיר של הגמישות הזו בא לרוב לידי ביטוי בריביות גבוהות יותר על ההלוואה. אם אתם עסק חדש ועדיין לא יכולים להוכיח את יציבותכם העסקית והפיננסית, הלוואת משכנתא לעצמאים דרך גוף מימון חוץ בנקאי עשויה להיות הפתרון הכי רלווונטי עבורכם. הדבר נכון גם עבור בעלי עסקים ותיקים שהבנק סירב לבקשתם, וגם למי שמעדיפים ליטול מספר הלוואות במקביל כדי לפזר סיכונים, במקום לקחת משכנתא אחת גדולה מגוף אחד.
החזרי משכנתא לעצמאים – הוצאה מוכרת לצורכי מס?
עצמאים רבים המעוניינים לקבל משכנתא לעצמאיים, תוהים בנוגע לשאלה: האם תשלומי משכנתא נחשבים כהוצאה מוכרת לעסק במס הכנסה. לתשובה לשאלה זו ישנה חשיבות רבה עבור העצמאי, בהינתן העובדה שהוצאות מוכרות לצורכי מס מאפשרות לבעל העסק להקטין את חבות המס שלו, ו / או לקבל החזרים בגינן, וכתוצאה מכך – להגדיל את סך רווחיו בפועל. החדשות המעודדות הן שריבית המשכנתא אכן מוכרת בתור הוצאה המזכה את הלווה העצמאי בהחזר מס, בכפוף למילוי דוח שנתי להחזר מס (טופס 1301).
כמו כן, חשוב להכיר שבעל עסק עצמאי שעובד מביתו או דירתו, רשאי, על פי פקודת מס הכנסה, לקזז מתוך הכנסותיו את החלק היחסי בהוצאות הדיור שלו, לרבות תשלומי ארנונה, חשמל, מים, וכן הריבית על המשכנתא שנטל כנגד הנכס למגורים. הכוונה בהקשר זה הינה להוצאות הנוגעות לחלק היחסי של הנכס אשר משמש את העסק לייצור הכנסותיו (למשל, חדר עבודה בדירה או חדר שהוקצה לשימוש משרדי או קליניקה וכדומה).
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.