ישראלים רבים שמתכננים לקנות נכס למגורים או נכס להשקעה, מגלים שהפתרון המתאים ביותר לתקציבם ולשאיפותיהם זמין במסגרת פרויקטי תמ”א 38. ראשית, עלותן של דירות בפרויקט תמ"א 38 היא בדרך כלל נמוכה יותר מעלותה של דירת קבלן חדשה בפרויקט חדש. שנית, דירות תמ"א 38 הן דירות חדישות בפני עצמן, אשר הוספו לבניין שנמצא בהליכי השבחה ושיפוצים במסגרת התמ"א. למרות היתרונות הללו, חשוב להכיר שקבלת משכנתא לפרויקט תמ"א 38 אינה עניין של מה בכך.
מדובר בתהליך שהוא בדרך כלל סבוך בהשוואה לנטילת משכנתא לטובת רכישה של דירת קבלן או נכס קיים למגורים. מניין נובעת המורכבות הזו ולמה חשוב לשים לב לפני שפונים לבנק ומבקשים משכנתא לפרויקט תמ"א 38? על כך במאמר שלפניכם.
מהם פרוייקטי תמ"א 38 בעצם?
כחלק מן ההיערכות לתרחיש של רעידות אדמה חזקות בישראל, נכנסה לתוקפה תוכנית מתאר ארצית שמספרה 38, בשנת 2005. מטרתה של תוכנית זו שמוכרת בראשי התיבות שלה: תמ"א 38 הייתה לבצע עבודות בינוי לחיזוק היסודות של בניינים ישנים בישראל, שקיים סיכון לקריסתם במקרה של רעידת אדמה עוצמתית. במרוצת השנים תוך התקדמות הפרויקט, תוכנית המתאר למעשה פוצלה ל – 2 תתי תכניות נפרדות:
- תמ"א 38 / 1 – פרוייקטי תמ"א 38 המתבצעים על רקע התיקון הראשון שפורסם לתוכנית, שנועדו לחזק מבנים ולהוסיף להם קומות נוספות ללא הריסתם מן היסוד.
- תמ"א 38 / 2 – פרוייקטי תמ"א 38 המתבצעים על רקע התיקון השני שפורסם לתוכנית, אשר במסגרתם מתבצעת הריסה ובניית מבנים מחדש.
בשנים האחרונות, מוגשות בעיקר בקשות לפרוייקטי תמ"א 38 / 2 מטעם הדיירים במבנים ישנים ויזמי נדל"ן – אולם ישנם עדיין פרויקטים רבים המתבצעים במתכונת של התמ"א המקורית – הלוא היא תמ"א 38 / 1.
אילו מסמכים דרושים לבקשת משכנתא לפרויקט תמ"א 38 מהבנק?
על מנת שהבנק יאשר לכם משכנתא לפרויקט תמ"א 38 עליכם להציג בפניו מספר אסמכתאות רלוונטיות, וביניהן:
- מסמך אישור זכויות.
- הסכם תמ"א 38 עליו חתומים הדיירים בבניין.
- נסח טאבו מעודכן שבו מופיע רישום היחידה החדשה שבנייתה מתוכננת.
- מספר חברה (ח.פ) של הקבלן המבצע בפרויקט התמ"א.
- פרופיל עסקי מפורט של הקבלן עם היסטוריית בנייה.
- מסמך מאושר ובו רישום יחידות הדיור החדשות והישנות במבנה.
- סוגי הדירות בבניין.
- כמות יחידות המגורים שנמכרה בפרויקט התמ"א הנ"ל.
- תיעוד שלב הביצוע בפרויקט התמ"א.
- מסמך המפרט את כמות פרוייקטי הבניה שהקבלן המבצע השלים.
מדוע הבנקים אינם ממהרים לאשר בקשות משכנתא לפרויקט תמ"א 38?
אנשים רבים אשר פונים לבנקים למשכנתאות בישראל בבקשה לאישור משכנתא עבור פרויקט תמ"א 38, מופתעים לגלות, כאמור, שהבנקים אינם ששים לאשר להם את ההלוואה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שיזמי נדל"ן וקבלני הבניה והשיפוצים המטפלים בפרוייקטי תמ"א 38, נוהגים לרשום הערות אזהרה בטאבו כנגד הנכסים בפרוייקטי ההתחדשות העירונית. הערות אזהרה בטאבו מהוות נורה אדומה עבור הבנקים, שחוששים מאישור הלוואה כאשר הן קיימות. הדבר נכון הן לגבי דירות יד שניה והן לגבי דירות חדשות.
מה משמעותה של הערת האזהרה של הקבלן לעניין משכנתא לפרויקט תמ"א 38?
במקרים רבים, קבלן הביצוע רושם את הערת האזהרה על הנכס, באופן שאינו מאפשר לבנקים להוסיף הערת אזהרה בנקאית. הדבר יוצר בעיה הן מבחינת היזמים והן מבחינת המשקיעים הפרטיים. פירוש הדבר הינו שאדם שברצונו לרכוש נכס חדש בפרויקט תמ"א 38, עלול למצוא עצמו במלכוד מול הבנקים למשכנתאות, משום שהקבלן רשם הערת אזהרה בטאבו עבור כל הדירות שנמצאות בתהליך בניה, מה שמונע את ביצועו של הליך המשכון כמקובל.
במצב כזה, למעשה, לבנקים אין אפשרות למשכן את הדירה, ולכן לא תהיה להם נכונות להלוות לכם כספים עבור עסקת הרכישה.
משכנתא לפרויקט תמ"א 38 – מה האלטרנטיבה?
במצב מהסוג הנזכר לעיל, ניתן לפנות לקבלן או ליזם של פרויקט התמ"א בבקשה להסיר את הערת האזהרה באופן זמני, על מנת לאפשר לבנק המלווה לרשום הערת אזהרה סטנדרטית שלאחריה הקבלן יוכל להוסיף על הנכס הערת אזהרה משנית. האלטרנטיבה היא לבקש לחתום על חוזה משפטי, שבו יצויין כי הערת האזהרה שהבנק הוסיף קודמת להערת האזהרה הראשונה שהקבלן רשם – אולם זוהי החלופה הפחות מומלצת בהקשר זה. הפתרון השלישי, והמקובל בנושא, הוא פניה לפתרון מימון עצמאי שהקבלן מציע.
פעמים רבות קבלני תמ"א 38 מציעים לרוכשי הדירות אפשרות לקבל הלוואה מגוף מימון חוץ בנקאי שמולו יש ליזם או הקבלן הסדר, אשר מציע מימון פרטי ללקוחות הפרויקט שלהם, בתנאים דומים יחסית לאלו שניתן לקבל בבנקים. במידה ואין הסדר כזה, ישנם גם גופים פיננסיים שמציעים משכנתא חוץ בנקאית לפרויקטי תמ"א 38. גם במקרים שבהם הריבית שגופי המימון החוץ בנקאיים מציעים גבוהה בהשוואה לריביות בבנק, לעתים הרווחיות המשוערת של הנכסים בפרויקט, הופכת את הפניה למימון חוץ בנקאי לחלופה משתלמת עבור רוכשי הדירות.
למה חשוב לשים לב כשמבקשים מהבנק משכנתא לפרויקט תמ"א 38?
כאשר יזם או קבלן מבצעים פרויקט תמ"א 38 הכולל תוכנית לבנייה של דירות נוספות בבניין שיוצעו למכירה בעתיד, הם נדרשים לגייס מימון מגוף פיננסי מלווה. אולם פעמים רבות, מה שקורה הלכה למעשה, הוא שהקבלן או החברה המשווקת, מתחילים לשווק את הדירות למכירה עוד טרם בנייתן, ולפני שנחתם כל הסכם מימון בנוגע לפרויקט. הבעיה בתרחיש כזה היא שאף בנק למשכנתאות לא ימהר לאשר לרוכשי הדירות הלוואת משכנתא לפני שנחתם הסכם המימון מול היזם של הפרויקט.
לכן קריטי לוודא שבחוזה מצוין שכל עוד לא נתקבל אישור סופי ומחייב לפרויקט מטעם היזם, הקבלן והבנק המלווה שעובד מולם – במידה וטרם קיבלתם אישור למשכנתא לפרויקט תמ"א 38 יש לכם אפשרות לבצע ביטול עסקה.
עם מי ניתן להתייעץ?
במידה ואתם שוקלים לרכוש דירה בפרויקט תמ"א 38 וזקוקים לפתרון מימון עבור עסקת הרכישה, חשוב לבחון היטב את פרטי העסקה ובכללם: האם מדובר בפרויקט שכבר החל ואם לא – מה הצפי להתחלת הבניה וסיומה המשוער? האם רשומים הביטחונות בהערת אזהרה ליזם או לקבלן? לתשובות לשאלות הללו עשויה להיות השפעה על נושא המשכנתא ולכן חשוב לברר את הפרטים בהקדם.
באמצעות ליווי מיועץ משכנתא המתמחה בהלוואות לפרוייקטי תמ"א 38, תוכלו לבחון את פתרונות המימון הזמינים עבורכם ולבחור בפתרון המשתלם ביותר עבורכם.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם. יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.