במדריך שלפניכם נסביר מדוע קבלת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי הפכה למשימה כה מאתגרת בשנים האחרונות, נסביר באילו תרחישים מצב כזה יכול לקרות, ונציע גם מספר פתרונות.
משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי – חלום באספמיה או שאיפה מציאותית?
אנשים רבים בישראל עובדים קשה לאורך חייהם הבוגרים, מקצצים בהוצאות וחוסכים כספים, רק כדי לגלות בסופו של דבר, שבבואם להגשים את "החלום הישראלי" וליטול משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי, יש להם בעיית מימון. אם אי פעם פניתם לבנק למשכנתאות בבקשה לקבל אישור להלוואת משכנתא, אתם ודאי מודעים היטב לעובדה שקבלת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי או בכלל, היא תהליך רב שלבי שכולל נדבכים רבים:
- ראשית, הגוף המלווה דורש מכם להמציא לו שלל אסמכתאות ונתונים שיוכיחו את יכולתכם הכלכלית ויכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתא.
- בנוסף, ישנם לא מעט טפסים שיש למלא בתהליך.
- לא פחות חשוב – הוא ההון העצמי הבלתי מבוטל שנדרש כדי שהבנק ישקול להעניק לכם הלוואת משכנתא בכלל.
עכשיו תוסיפו לזה את העלייה בדרישות ההון מצד הבנקים למשכנתאות שחלה בשנים האחרונות, ובדיקת דירוג האשראי של הלווה שהפכה לחלק בלתי נפרד מהליך הערכת רמת הסיכון של המשכנתא – ואתם עלולים לגלות שחלום דירת היוקרה שלכם הפך לחלום בלהות.
על הקושי בהשגת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי בתנאים משתלמים
גם בהנחה ועמדתם בכל דרישות הסף של הבנק למשכנתאות, כשמגיע השלב שבו אתם כלווים מקבלים מהבנק את תנאי הריבית וההחזר של המשכנתא קרי – תמהיל המשכנתא, ייתכן וצפויות לכם אי אלו הפתעות (כשלרוב אין הכוונה להפתעות מהסוג המשמח). פעמים רבות, מדובר בתמהיל שמפתיע לרעה את הלקוח, שציפה לקבל הצעה למשכנתא בתנאים אטרקטיביים יותר לאור הפרופיל הפיננסי שלו.
במצב כזה, לווים רבים שואלים את עצמם: "כיצד ייתכן שההון עצמי הנאה שצברתי, לצד העובדה שיש לי הכנסה שוטפת מעבודה יציבה ורווחית, ובהינתן החסכנות בה אני נוהג בהוצאותיי, אינה באה לידי ביטוי בתנאי הריבית שהבנק מציע לי?"
ובכן, התשובה לשאלה הזו עשויה להפתיע אתכם, אבל מסתבר שגם אם אתם מנהלים באופן אחראי לכאורה את ענייניכם הפיננסיים, ישנם גורמים נוספים שנלקחים בחשבון בעת הערכת רמת הסיכון במשכנתא עבור הגוף המממן. אבל רגע, מהי רמת סיכון בכלל ואיך המושג 'סיכון' בכלל רלוונטי למצבנו? אתם ודאי תוהים ותוהות. זהו הנושא בו נעסוק בהרחבה בשורות הבאות.
מהי רמת סיכון במשכנתאות ואיך היא קשורה אליי?
בבואו של לווה לבקש מגוף פיננסי כלשהו, אישור לקבלת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי או משכנתא מכל סוג אחר, אותו גוף מלווה נוהג לבצע הערכה מדוקדקת של מצבו הכלכלי של הלווה אל מול אופייה של ההלוואה שהוא מבקש ליטול.
כל זאת על מנת לזהות כמה העסקה מסוכנת עבורו כגוף מלווה בראיה עתידית. כאשר מדובר על רמת סיכון בהקשר זה, הכוונה הינה לאפשרות שהלווה לא יוכל לעמוד בהחזרי הלוואת המשכנתא לאורך זמן, בין אם בעקבות שינויים במצבו הכלכלי האישי ובין אם כתוצאה מתמורות פיננסיות בשוק הנדל"ן, כמו במקרה של ירידה חדה במחירי הדירות בישראל.
ככל שהלווה מבקש הלוואת משכנתא בסכום גבוה יותר או בפריסת תשלומים ממושכת יותר, כך הערכת רמת הסיכון עבור הגוף המלווה גדלה. בשורה התחתונה – רמת סיכון גבוהה בעסקת משכנתא, באה לידי ביטוי בריבית גבוהה יותר שהלקוח נדרש לשלם תמורתה.
משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי – פרמטרים נוספים שנלקחים בחשבון
מעבר לקריטריונים שמנינו לעיל, המשמשים את הבנק למשכנתאות או כל גוף מלווה אחר בהערכת רמת הסיכון במשכנתא שביקשתם, קיימים גם פרמטרים נוספים שנכנסים לשקלול וחשוב לתת עליהם את הדעת. לכם בתור לווים הם עשויים להיראות כפרמטרים זניחים למדי, אולם בפועל – מבחינת הגוף המממן עשויה להיות להם השפעה על פרופיל הסיכון שלכם כלווים:
היחס בין ההון העצמי הזמין להיקף המימון המבוקש
ככל שקיים פער גדול יותר בין ההון העצמי שעומד לרשות הלווה, לבין אחוז המימון שהוא זקוק לו להשלמת רכישת הנכס, כך תעלה רמת הסיכון שהגוף המממן מייחס להלוואת המשכנתא, ובהתאם לכך – תעלה הריבית כנגדה.
דירוג אשראי
דוגמה קלאסית לקריטריון שהבנקים למשכנתאות לוקחים בחשבון בבואם להגדיר את רמת הסיכון בהלוואת משכנתא וכפועל יוצא שלה – את הריבית שתיגבה מהלווה, היא כמות כרטיסי האשראי שברשותו של מבקש ההלוואה. גם אם לא חרגתם מימיכם ממסגרת האשראי שלכם, אך בבעלותכם כמות גדולה של כרטיסי אשראי, בהחלט אפשרי שהגוף המלווה יסווג אתכם כלקוחות ברמת סיכון גבוהה עקב כך.
אלו רק דוגמאות בודדות, כמובן, מתוך מכלול השיקולים המנחים את הבנקים בבואם להקצות מימון לסוגיו ללקוחותיהם. לכן, על מנת להבין היכן אתם עומדים מבחינת רמת סיכון ומהו הפוטנציאל שלכם לקבל משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי בתנאים משתלמים, מומלץ להתייעץ מבעוד מועד עם מומחה משכנתאות שיוכל להעריך את מצבכם ולכוון אתכם בהתנהלות מול גופי המימון, לאור נתוניכם הפרטניים.
האם יש דרך לקבל משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי באחוזי מימון אטרקטיביים?
בהמשך להסבר על רמת הסיכון וגובה הריביות שהבנקים גובים בין משכנתאות, חשוב להבין שגם סוג הנכס שאתם מתעתדים לרכוש, משחק תפקיד בקביעת תמהיל המשכנתא שתקבלו מהבנק. לצורך העניין, כאשר אדם בישראל מעוניין לרכוש דירת יוקרה, ישנה חשיבות לאופן שבו מציגים את מטרת הרכישה, ולמה הכוונה? מיד נסביר בהרחבה.
דירה להשקעה או דירה למגורים? דירה ראשונה או דירה שניה? הסוגיות שמשפיעות על אחוז המימון של משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי
במידה ותציינו כי ברצונכם לקבל משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי שנרכשת בתור דירה להשקעה, יש להניח שהבנק יציע לכם עד 50 אחוזי מימון ולא מעבר לכך. לעומת זאת, במידה ותציינו שמדובר על משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי, כאשר הדירה מיועדת להחלפת נכס המגורים הקיים שבבעלותכם, היינו – דירה למשפרי דיור, סביר להניח שתוכלו לקבל גם 70 אחוזי מימון (ואף 75 אחוזים במידה ומדובר בדירה הראשונה שאתם רוכשים למגורים) – הבדל משמעותי לכל הדעות.
משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי – עם אחוז מימון מקסימלי או חלקי?
למרות האמור לעיל, מומלץ תמיד לצמצם את אחוז המימון שאתם נוטלים מהבנק במסגרת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי, עד כמה שניתן. זאת משום שככל שתגיעו לעסקה מצוידים בהון עצמי משמעותי יותר, כך גדלים הסיכויים שלכם לקבלת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי בריבית שלא תעלה לכם ביוקר.
האם ניתן לבצע גרירת משכנתא במקרה של משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי?
גרירת משכנתא למשפרי דיור, היא אלטרנטיבה שראוי לשקול לחיוב כאשר בודקים אפשרות של נטילת משכנתא לרכישת דירה חלופית בפרויקט יוקרתי. פירוש המונח "גרירת משכנתא" הוא שימוש במשכנתא קיימת שניתנה לכם בתנאים טובים עבור הנכס הנוכחי שבבעלותכם, והוספת יתרת הסכום עליה.
במידה ונטילת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי מחייבת אתכם להישען על אחוז מימון גבוה, לא תמיד זה משתלם וכאן המקום לבדוק מול הבנק אם תוכלו לשמר את תנאי הריבית האטרקטיביים שקיבלתם כשלקחתם את המשכנתא הנוכחית, לטובת מימון דירת היוקרה החלופית.
מנגד, חשוב לדעת שלרוב הבנקים אינם מאפשרים ללווים להאריך את פריסת התשלומים של הלוואת המשכנתא הקיימת, כך שאתם עלולים למצוא את עצמכם עומדים בפני החזרים חודשיים כבדים משמעותית מכפי שציפיתם. הדרך להעריך אם גרירת משכנתא היא אלטרנטיבה מוצלחת יותר עבורכם מנטילת משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי בנפרד, היא להתייעץ עם יועץ משכנתא מומחה.
בשורה התחתונה
במידה ואתם מעוניינים ליטול משכנתא לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי, חשוב לבחון בראש ובראשונה את המשמעויות הנלוות למהלך כזה מול יועץ משכנתאות מנוסה. לעתים, משפרי דיור מגלים בתהליך של ייעוץ משכנתאות מקצועי שקיימים פתרונות יצירתיים לצמצום הוצאות המשכנתא, שאינם בהכרח מחייבים אותם לוותר על החלומות שלהם.
יועץ משכנתאות מיומן ידע לבחון את מצבכם הכלכלי ולהשוות הצעות מימון ממגוון גופים על מנת למצוא עבורכם את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר ליכולתכם ולשאיפות שלכם. בהצלחה!
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.