משכנתא לשיפוץ הבית

משכנתא לשיפוץ הבית זו הלוואת משכנתא שניתן ליטול כנגד בית או דירה שבכוונתכם לרכוש, או נכס נדל"ני שכבר רכשתם, אותו אתם מעוניינים לשפץ. כלומר, משכנתא לשיפוץ הבית, כשמה כן היא – הלוואה שנועדה לכיסוי הוצאות השיפוץ או ההשבחה של נכס למגורים.

במדריך הבא נסביר אילו סוגי שינויים שמתבצעים בנכס מקרקעין, נכנסים תחת ההגדרה של "שיפוץ" לעניין נטילת משכנתא לשיפוץ הבית, וכיצד ניתן לקבל משכנתא לשיפוץ הבית בתנאים נוחים ומשתלמים.

 

מה נחשב בתור "שיפוץ" לעניין נטילת משכנתא לשיפוץ הבית?

כאשר מדובר על שיפוץ הבית בהקשר של משכנתא לשיפוץ הבית, הכוונה הינה לשדרוג הבית או הדירה בהיבטים הבאים:

• תיקון תשתיות בנכס – למשל: תיקוני צנרת, תיקוני מים, תיקוני חשמל, תיקון בעיות גז ועוד).
• שיפור או תיקון שמתבצע בחדרי הבית – למשל: שיפוץ במטבח, החלפת אמבטיה או שירותים, שיפוצים בסלון הבית, החלפת חדר שינה, וכדומה.
• הגדלת הנכס – למשל: הוספת מרפסת שמש, בניה של חדר חדש בדירה ועוד – בכפוף לקבלת אישורים מתאימים.
• השבחה קוסמטית של הנכס – למשל: החלפת ריצוף, שבירת קירות, צביעה ועוד.
• רכישת ריהוט / מוצרי אלקטרוניקה.
• התקנת עזרים סיעודיים בבית.

 

משכנתא לשיפוץ הבית – מה היא לא?

חשוב לחדד כי משכנתא לשיפוץ הבית היא לא משכנתא למשפרי דיור. ההבדל נעוץ בעובדה שכשאדם נוטל משכנתא לשיפוץ הבית הוא ממשיך לגור באותו הנכס, להבדיל ממצב שבו הוא נוטל משכנתא שמטרתה לאפשר לו לעבור להתגורר בנכס חדש.

 

למי משכנתא לשיפוץ הבית מתאימה?

משכנתא לשיפוץ הבית מהווה פתרון מצוין עבור מי שמעוניין לבצע שיפוצים מורכבים ומקיפים בביתו או בדירת המגורים שלו, וצופה שעלותם תהיה גבוהה באופן שיחייב מימון. למעשה, מדובר על מקרה פרטי של משכנתא לכל מטרה, שמיועדת למטרת שיפוצים בלבד.

 

כיצד ניתן לקבל משכנתא לשיפוץ הבית?

במידה ואתם מעוניינים לקבל משכנתא לשיפוץ הבית, תידרשו לעמוד בתנאי הסף שלהלן:

1. בעלות על נכס הרשום על שמכם בטאבו / במנהל מקרקעי ישראל / אצל החברה המשכנת.
   
2. הצגת פירוט עלויות – מסמך הנמקה מפורט בו יופיע הסכום הספציפי שהשיפוצים מוערכים בו, בצמוד לפירוט העלויות הצפויות כפי שהן מופיעות בהצעות המחיר של נותני השירותים והספקים השונים המעורבים בשיפוץ.
3. מצב כלכלי יציב ודירוג אשראי גבוה.

 

את הלוואת המשכנתא לשיפוץ הבית תוכלו לקבל מאחד הבנקים למשכנתאות בישראל.

 

מה אחוז המימון שניתן לקבל עבור משכנתא לשיפוץ הבית?

במסגרת ההנחיות של בנק ישראל גובהה של משכנתא לשיפוץ הבית נקבע כתלות בסוג הנכס:

• משכנתא לשיפוץ הבית עבור דירה יחידה – עד 75 אחוזי מימון 
• דירה למשפרי דיור (דירה חליפית) – עד 70 אחוזי מימון 
• דירה להשקעה – עד 50 אחוזי מימון

 

אולם בפועל, הבנק למשכנתאות מחייב את הלווה לבצע הערכת שמאי לנכס באמצעות שמאי מקרקעין מטעם הבנק עצמו, ועל פי שווי הבית או הדירה שיקבע בהערכת השמאי, קובע את היקף המימון שינתן למבקשי המשכנתא לשיפוץ הבית.

 

משכנתא לשיפוץ הבית – כיצד מחשב הבנק את אחוז המימון לפי הערכת השמאי?

כדי לקבוע את אחוז המימון עבור המשכנתא לשיפוץ הבית, הבנק לוקח מחצית משווי הנכס אותו העריך השמאי ומגדיר אותו בתור הסכום המרבי שניתן ליטול עבור השיפוץ.

במקרה בו לבעל הנכס המועמד לשיפוץ כבר יש משכנתא כנגד הנכס האמור, הבנק יאפשר לו לקבל משכנתא לשיפוץ הבית בשיעור של עד ההפרש הין 50 אחוז משווי הנכס ליתרת קרן המשכנתא. לצורך העניין: אדם שבבעלותו דירה בשווי מוערך של 2 מיליון ש"ח יוכל לקבל מהבנק משכנתא לשיפוץ הבית בסכום של עד 1 מיליון לכל היותר. 

 

אילו הגבלות קבע בנק ישראל לגבי משכנתא לשיפוץ הבית?

בעקבות נסיקת מחירי הדיור בישראל, קיים חשש ממשי לכך שאנשים יתפתו ליטול משכנתאות שיכבידו עליהם מדי במישור הכלכלי ושבהן הם לא יוכלו לעמוד לאורך זמן. לכן בנק ישראל מאפשר ליטול רק שליש מהמשכנתא במסלולים עם ריבית משתנה, כאשר אחד מן המסלולים הללו הוא בריבית פריים.

מטרתה של הגבלה זו היא למנוע מצב בו אדם שנטל משכנתא מגלה שהריביות עליה השתנו באופן שמקפיץ את ההחזרים החודשיים לגבהים שבלתי אפשרי לעמוד בהם. הגבלה זו קיימת גם בהקשר לשיפוצים המתבצעים כחלק מן המשכנתא.

 

כיצד ניתן לשפר את תנאי המשכנתא לשיפוץ הבית?

אם הבנקים למשכנתאות מציעים לכם משכנתא לשיפוץ הבית בתנאים שנראים לכם מאוד לא אטרקטיביים – קרי, ריביות גבוהות במיוחד, עשויות להיות לכך מספר סיבות שחשוב להכיר בהן:

 

במידה ואין ברשותכם משכנתא על הנכס שבבעלותכם וקיבלתם הצעת משכנתא לשיפוץ הבית ברבית גבוהה:

1. ייתכן שלא ביצעתם סקר שוק מקיף דיה, או שלא ידעתם על אילו תנאים לשים דגש במשא ומתן שלכם מול הבנקים למשכנתאות. במצב כזה, מומלץ מאוד לפנות למספר בנקים נוספים למשכנתאות (לפחות 2 נוספים) ולבדוק אם יש לכם אפשרות להשיג באמצעות משא ומתן מולם תנאי ריבית משופרים לעומת מה שהוצע לכם במקור.
2. מצבכם הכלכלי או דירוג האשראי שלכם שמים אתכם ברמת סיכון גבוהה מבחינת הבנק המלווה והריביות המוצעות לכם עבור משכנתא לשיפוץ הבית גבוהות כתוצאה מכך. גם במקרה כזה, תמיד מומלץ לקבל הצעות מחיר ממספר בנקים נוספים למשכנתאות ואז לשאת ולתת על גובה הריבית במסגרת טווח הריביות שהגעתם אליו בסקר השוק שערכתם.

 

במידה וכבר יש ברשותכם משכנתא כנגד נכס שבבעלותכם וקיבלתם הצעת משכנתא לשיפוץ הבית ברבית גבוהה:

אתם לא לבד בעניין. מסתבר שהבנקים למשכנתאות בישראל מודעים היטב לעובדה שלקוח קיים הוא לקוח שבוי, במובן שמרבית בעלי המשכנתאות הקיימות על נכסי מגורים, יעדיפו כברירת מחדל ליטול משכנתא לשיפוץ הבית באותו הבנק למשכנתאות שממנו נטלו את המשכנתא המקורית שלהם, ולא "לצאת להרפתקאה" מול בנק חדש.

מנגד, הם גם מודעים לעובדה שלבנקים האחרים אין כל אינטרס לסכן את עצמם ולמשכן את הנכס הקיים של הלקוח שכבר ממושכן בבנק שלהם במסגרת משכנתא לדיור.

פירוש הדבר הינו שכדי לקבל תנאי ריבית אטרקטיביים יותר ממה שהציע לכם הבנק שלכם עבור משכנתא לשיפוץ הבית, היא לעשות בבנק אחר מהלך של מיחזור משכנתא, שבמסגרתו המשכנתא הנוכחית שלכם על הנכס תוחלף במלואה על ידי משכנתא חדשה שתכסה גם את עלויות השיפוץ. במצב כזה, יש צורך להשוות כמובן בין העלויות בשני התרחישים, באמצעות יועץ משכנתאות מוסמך.

 

בשורה התחתונה

משכנתא לשיפוץ הבית יכולה להיות פתרון שימושי מאוד עבור מי שזקוקים לשיפוצים נרחבים בביתם או בדירת המגורים שלהם ואין ברשותם סכומי כסף נזילים לטובת העניין. עם זאת, תמיד כדאי לבחון מראש את התועלות והסיכונים הגלומים בפתרון זה לעומת פתרונות אחרים.

לעתים מתברר שקיימות אלטרנטיבות משתלמות יותר לנטילת משכנתא לשיפוץ הבית – בין אם בדמות מיחזור משכנתא קיימת או בתצורה של שימוש בהון העצמי שצברתם לטובת רכישת הבית, עבור השיפוץ, ובחירה באחוז מימון גבוה יותר במשכנתא לדיור, לכיסוי עלות הנכס עצמו.

כך או כך – ייעוץ משכנתאות מקצועי הוא קריטי להכרת כל האפשרויות הזמינות לכם ולבחירה בפתרון המשתלם והמתאים ביותר לצרכיכם ולתקציבכם.

 

התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.

יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.