רכישת בית, דירת מגורים או נכס נדל"ן, כרוכה בדרך כלל בצורך ליטול משכנתא. המשכנתא מגלמת לרוב את מרבית הסכום הנדרש לביצוע הרכישה. מדובר בסכום של כמה מאות אלפי שקלים לכל הפחות, ובמקרים רבים אף בסכום של מיליוני שקלים.
הבנקים במדינת ישראל, כמו גם גופים פיננסיים שונים, מציעים מגוון סוגי משכנתאות. עם זאת, לפני שלוקחים משכנתא, חשוב לבדוק בשבע עיניים את ההצעות השונות ולבחור בצורה מושכלת את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.
מהי בעצם משכנתא? מה ההבדל העיקרי בין משכנתא לבין הלוואה רגילה? אילו סוגי משכנתאות קיימים בישראל? מהי משכנתא משולבת ואיך היא יכולה לסייע? בשורות הבאות נשיב לכל השאלות הללו בהרחבה.
מהי משכנתא ומדוע היא כה חשובה?
כשעושים שימוש במושג "משכנתא", מתכוונים בעצם להלוואה לטווח ארוך. את ההלוואה הזאת נוטלים אנשים המעוניינים לרכוש נכס נדל"ן. זאת, כהשלמה להון העצמי המצוי ברשותם, בסכום שיאפשר להם להשלים את הרכישה.
אולם חשוב לדעת כי ישנם הבדלים משמעותיים בין הלוואה "רגילה" למשכנתא. כאשר בנק, או גוף מממן אחר, מעניק לפלוני משכנתא לטובת רכישת נדל"ן, הוא למעשה מעניק לרוכשי הנכס הלוואה שהנכס שנרכש בעזרתה משמש למעשה כמשכון, או ערבות כנגד ההלוואה.
הגוף שהעניק את ההלוואה רושם לזכותו הערת אזהרה בטאבו בנוגע לנכס המדובר בעת סגירת העסקה בין הצדדים. בשיטה הזאת, אי אפשר למכור את הנכס ללא הסכמת הגוף המלווה.
מהו ההבדל בין משכנתא לבין הלוואה רגילה?
באופן כללי, ההבדל בין משכנתא לבין הלוואה רגילה נוגע לשלושה היבטים עיקריים: אורך חיי ההלוואה, הריביות ותנאי ההלוואה, ומידת הסיכון שהגוף המלווה לוקח על עצמו כאשר הוא משחרר סכומי כסף גבוהים לטובת עסקה שאורך החיים שלה יכול להגיע גם עד שלושים שנה:
אורך חיי ההלוואה
לרוב, הלוואת משכנתא ניתנת לתקופות ארוכות מאד. המשכנתא הנפוצה ביותר היא הלוואה שההחזרים שלה נפרשים על פני עשרים וחמש שנה, שהם שלוש מאות חודשים. יש מקרים שבהם המשכנתאות נלקחות לתקופות ארוכות יותר. הלוואות רגילות, לעומת זאת, ניתנות לתקופה של שנים בודדות. רק במקרים מעטים, ההחזרים של הלוואה רגילה יכולים להתפרש על פני עשר שנים.
ריבית ותנאי הלוואה
בהלוואת משכנתא, הריביות הן לכאורה נמוכות הרבה יותר מאלה הנהוגות בהלוואות רגילות. גם תנאי ההלוואה עשויים להיות טובים יותר, הן מבחינת ההצמדה למדד והן מבחינת השינויים האפשריים בהם במהלך חיי ההלוואה.
נכון למועד כתיבת שורות אלה, הריביות על משכנתא יכולות להגיע לאחוזים בודדים, גם כאשר המשכנתא אינה צמודה למדד ולוקחת מראש מרווח ביטחון. בהלוואות רגילות, לעומת זאת, הריביות עלולות להגיע למספרים דו ספרתיים. זאת, למרות שריבית הפריים בישראל היא נמוכה מאד.
ערבויות כנגד ההלוואה
המשכנתא היא לכאורה ההלוואה שהסיכונים שבצידה הם הנמוכים ביותר. זאת, משום שמי שמעניק את ההלוואה, רושם הערת אזהרה לטובתו בטאבו. ההערה הזאת מונעת ממי שרכשו את הנכס באמצעות ההלוואה, למכור אותו לגורם שלישי בלי מעורבות של המלווים.
כמעט שום הלוואה אחרת איננה מגובה בערבויות איכותיות כאלה. זאת גם הסיבה לכך שהמשכנתאות ניתנות בריביות אטרקטיביות יחסית, המגלמות סיכונים נמוכים. מנגד, הריביות הגבוהות על הלוואות שאינן משכנתא, מבטאות את הסיכונים שהמלווים לוקחים על עצמם, שהם כמובן גבוהים יותר בהעדר ערבויות.
מה שקובע את סוג המשכנתא, הוא הצירוף שבין הצמדה שלה למדד, האפשרות לשנות את הריבית ושיטת ההחזרים.
אילו סוגי משכנתאות קיימים בישראל?
להלן סוגי המשכנתאות הזמינים לרוכשי נכסי מקרקעין בישראל:
- משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה: בשיטה הזאת, הסיכון שהמלווים לוקחים על עצמם הוא הקטן ביותר – כל עלייה בריבית או במדד, תעבור ללווים. לכן, הריביות בשיטת ההחזר הזאת הן הנמוכות ביותר, לפחות בתחילת הדרך.
- משכנתא לא צמודה בריבית קבועה: כאן המצב הפוך – כל הסיכון הוא על המלווים, והם יספגו כל שינוי. לכן, בשיטה הזאת הריביות הן הגבוהות ביותר, לפחות בתחילת הדרת, חשוב לציין, שבנק ישראל מחייב כל לווה לקחת לפחות שליש מההלוואה בשיטה הזאת.
ייתכנו, כמובן, הלוואות שיינתנו בווריאציות שונות – משכנתא צמודה בריבית קבועה, משכנתא לא צמודה בריבית משתנה, משכנתא משולבת וכיוצא באלה, על פי ההסכם שייערך בין המלווים ללווים.
שיטות להחזר משכנתאות
להלן שיטות ההחזר המקובלות כיום בעולם המשכנתאות:
החזרים שווים: בשיטה הזאת, המלווים מחשבים מראש את הריבית הצפויה, ומחלקים את הקרן והריבית לתשלומים שווים. שיטת ההחזר הזאת היא הנפוצה ביותר.
החזרים יורדים: בשיטה הזאת, מחזירים הלווים בכל חודש את החלק היחסי של ההלוואה, בצירוף כל הריביות שהצטברו עבור התקופה הזאת. בהתחלה ההחזרים גבוהים, אבל הם הולכים ויורדים ככל בכל תשלום.
הלוואת בלון: בשיטה הזאת, הלווים מחזירים בכל חודש רק את הריבית. בסוף התקופה, הם מתחייבים להחזיר בבת אחת את כל ההלוואה.
משכנתא משולבת – מה זה בעצם?
בשורות לעיל, סקרנו בקצרה את שיטות ההלוואה ושיטות ההחזר האפשריות. עם זאת, קורה לא פעם שלווים מעוניינים לשלב בין שיטות החזר שונות. לכאורה, מי שלוקח הלוואת משכנתא, אמור לדבוק בהחלטה שלו ולהיצמד להחלטה הן באשר להצמדה והן באשר לחלוקת התשלומים.
למעשה, יש מקרים שבהם הלווים מעדיפים שיטה מסוימת למשך תקופת מה, ואז מעבר לשיטה אחרת. דוגמא למצב הזה, היא רצון לקחת הלוואת משכנתא שמתחילה בהלוואת בלון, והופכת לאחר מכן למשכנתא בהחזרים קבועים.
ההיגיון מאחורי משכנתא משולבת
ההיגיון מאחורי השיטה הספציפית הזאת של משכנתא משולבת, הוא הצורך בהחזרים נמוכים לתקופת מה. בדרך כלל, מדובר בתקופה עד למסירת הדירה בפועל לרוכשים, שבמהלכה הם צריכים גם לשלם החזרי משכנתא וגם לשלם שכר דירה. המצב הזה הוא בהחלט בעייתי, במיוחד אם מדובר במשפחות שההכנסה החודשית שלהן אינה גבוהה.
במצב הזה, אפשר לקחת משכנתה שמתחילה כהלוואת בלון, שהמשמעות שלה היא החזר של מאות בודדות של שקלים מדי חודש, רק עבור הריבית. לאחר כמה חודשים של גרייס – קרי דחיית ההחזרים – ההחזרים של המשכנתא נכנסים למסלול השגרתי, שילווה את רוכשי הנכס למשך תקופה ארוכה.
תנאים חשובים נוספים למשכנתא
במהלך שני העשורים האחרונים, חלו התפתחויות כלכליות אשר חייבו את בנק ישראל להגיב, ולהציב מגבלות שלא היו קיימות בעבר בפני רוכשי נדל"ן חדשים. המגבלות הן גובה המשכנתא ביחס למחיר הנכס, גובה ההחזר מכלל ההכנסה הפנויה ואורך חיי המשכנתא. כל אחת מהמגבלות הללו, באה להבטיח את היציבות הפיננסית של הרוכשים ואת טובתם של הגופים המלווים, כפי שיוסבר להלן:
גובה המשכנתא ביחס למחיר הנכס: הרוכשים חייבים להביא לעסקה הון עצמי של לפחות רבע ממחיר הנכס, לדירה הראשונה. אם מדובר בשדרוג או החלפת דירה, ההון העצמי חייב להיות שלושים אחוזים.
גובה ההחזר מההכנסה: ההנחיות של בנק ישראל קובעות שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על ארבעים אחוזים מגובה ההכנסה נטו של הרוכשים.
אורך חיי המשכנתא: לא ניתן לפרוס את ההחזרים לתקופה העולה על שלושים שנה.
בשורה התחתונה
אם יש לכם עניין בנטילת משכנתא משולבת לטובת רכישת בית, דירת מגורים או נכס נדל"ן אחר במדינת ישראל, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משכנתאות מקצועי.
יועץ משכנתאות מומחה יוכל ללוות אתכם לאורך כל הדרך, לבחון אם משכנתא משולבת היא פתרון רלוונטי עבורכם, לעזור לכם להגיע לתמהיל המשכנתא המדויק ביותר לצרכיכם וליכולת הכלכלית שלכם, ולהתנהל ביעילות מרבית מול הגופים המממנים והצדדים הנוספים בעסקת המקרקעין, עד לסגירתה.
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל,
תגברנה הוראות הדין.