ישראלים רבים שמעוניינים לרכוש נכס מקרקעין בארץ מתאכזבים לגלות כי ההון העצמי העומד לרשותם, לא תמיד מספיק לטובת קבלת משכנתא שתאפשר רכישה של נכס להשקעה פה בישראל. למרבה המזל, קיימת אלטרנטיבה נוספת עבור משקיעים והיא נטילת משכנתא עבור נכסים בחו"ל.
במדריך שלפניכם נסביר מהי משכנתא עבור נכסים בחו"ל, אילו תנאים מציעים גופי המימון לטובת משכנתא עבור נכסים בחו"ל, מהו הליך קבלת משכנתא עבור נכסים בחו"ל וכיצד ניתן להשקיע את הכספים שלוויתם בתבונה.
איזה מימון אפשר לקבל במסגרת משכנתא עבור נכסים בחו"ל?
נטילת משכנתא עבור נכסים בחו"ל, בדומה למשכנתא לכל מטרה, מתבצעת על ידי שעבוד של נכס מקרקעין לסוגיו (בית, דירה וכדומה) הנמצא בתחומי ישראל. כאשר אדם מעוניין לרכוש נכס להשקעה בחו"ל באמצעות משכנתא עבור נכסים בחו"ל, הוא יכול לקבל הלוואה שהיקפה אינו חורג מחמישים אחוזים משוויו של הנכס המשועבד שבבעלותו בארץ. אין עוררין על כך שמדובר בהיקף מימון מצומצם יחסית למשכנתא סטנדרטית שנועדה לקניה של בית או דירה למגורים בישראל.
אולם מימון בהיקף כזה עדיין מאפשר ללווים לרכוש דירה במרבית מדינות אירופה וכן בארה"ב, שם מחירן הממוצע של דירות נמצא בטווח שבין 200 אלף ועד 600 אלף ש"ח.
שאלות שחשוב לתת עליהן את הדעת טרם נטילת משכנתא עבור נכסים בחו"ל
בבואכם לחתום על משכנתא עבור נכסים בחו"ל, ישנן מספר סוגיות חשובות שרצוי מאוד לבחון מבעוד מועד על מנת להעריך את כדאיותה של הלוואת המשכנתא שעל הפרק והתאמתה לצורכיכם:
כמה יעלה לי ליווי משפטי עבור עסקת הרכישה בחו"ל מול עורך דין ישראלי?
- כמה עולים שירותי תיווך במדינה שבה אני רוצה לרכוש נכס?
- מהן העלויות הנלוות לביקור בנכס הזר (למשל: עלות טיסות, עלות לינה, עלות תחבורה, הוצאות מחיה זמניות וכן הלאה)?
- האם ישנה חברת ניהול במדינת היעד שתוכל לטפל עבורי בנכס?
- מהי העלות החודשית שחברת הניהול גובה?
- מה שיעור המיסים שאדרש לשלם עבור הדירה או הבית שארכוש בחו"ל וכמה זה יעלה לי בפועל?
היכן ניתן לקבל משכנתא עבור נכסים בחו"ל?
כאשר ישראלי מתעניין בקניה של דירה או בית בחו"ל, עומדות לרשותו 2 דרכים למימון עסקת הרכישה:
קבלת משכנתא מגוף מלווה ישראלי
ניתן לבקש משכנתא עבור נכסים בחו"ל מגורם מממן בארץ, כמו בנק ישראלי למשכנתאות או לחילופין – חברת מימון חוץ בנקאית הנמצאת בישראל.
קבלת משכנתא מגוף מלווה במדינת היעד
ניתן לבקש משכנתא עבור נכסים בחו"ל גם מהבנקים המקומיים במדינה שבה נמצא הנכס שאתם מתעניינים ברכישתו.
האם כל ישראלי רשאי לבקש מבנק זר משכנתא עבור נכסים בחו"ל?
למותר לציין כי האפשרות השנייה שמנינו לעיל (קבלת משכנתא מגוף מלווה במדינת היעד) זמינה אך ורק לווים שבבעלותם אזרחות במדינה שבה הנכס הנדל"ני המדובר נמצא.
לצורך העניין, אזרח ישראלי שיש לו גם דרכון אירופאי, רשאי יהיה ליצור קשר עם בנק משכנתאות הממוקם באירופה על מנת לקבל ממנו משכנתא עבור נכסים בחו"ל. זוהי כאמור אפשרות שלא תהיה זמינה לאזרח ישראלי מן השורה שאין בבעלותו אזרחות זרה כזו.
במה כרוכה נטילת משכנתא עבור נכסים בחו"ל?
לכל אדם הרוכש דירה בארץ, ישנה אפשרות להחליט על שעבוד הדירה או הבית שהוא קונה, על מנת לאפשר לגוף המממן למכור את הנכס לטובת כיסוי חובותיו, ככל שהלווה לא יצליח לשלם את החזר המשכנתא החודשי שלו. אולם בעת הקנייה של נכס מקרקעין שנמצא מחוץ לישראל, הלווים נדרשים למעשה למנף נכס קיים שנמצא בבעלותם, על מנת לקבל מימון לקניית הנכס להשקעה במדינה הזרה.
פירוש הדבר הינו כי ישראלי שמתכנן לרכוש נכס נדל"ן בארה"ב אך לא עלה בידו לחסוך הון עצמי מספק לקראת ביצוע הרכישה של הנכס האמור, יידרש להיות בעליו של נכס בארץ, אותו הוא ימשכן מול אחד הבנקים למשכנתאות בישראל, לשם קבלת הלוואה מסוג משכנתא עבור נכסים בחו"ל.
אילו סוגי משכנתא עבור נכסים בחו"ל קיימים?
כיום, קיימים 2 סוגי משכנתא עבור נכסים בחו"ל, אותם ניתן לקבל לטובת השקעה בנדל"ן מעבר לים:
משכנתא עבור נכסים בחו"ל על בסיס מט"ח
כאן מדובר על הלוואה שקלית שהוצמדה אל שער הדולר או שער היורו ומציעה ללווה תנאי החזר חודשי הכפופים לשער המט"ח הנבחר. משכנתא עבור נכסים בחו"ל שהיא צמודת מט"ח, מאפשרת ללווה לאזן בין הכנסותיו מן הכנס להשקעה שרכש בחו"ל (למשל, הכנסות מדמי שכירות שישולמו לו תמורת השכרת הדירה או הבית לשוכרים), לבין החזרי המשכנתא החודשיים.
משכנתא עבור נכסים בחו"ל על בסיס תשואה
במקרה זה מדובר על הלוואה שתנאי ההחזר שלה מתבססים על תחשיב ההכנסות הצפויות מן ההשקעה. לצורך העניין, ישראלים רבים הרוכשים דירה או בית בחו"ל על תקן נכס מקרקעין להשקעה, עושים זאת במטרה להשכיר את הנכס שרכשו, וליהנות מההכנסות בגין השכרתו, שבאמצעותן יוכלו גם לכסות את עלויות המשכנתא וגם לעשות רווח נאה (זוהי התשואה המדוברת).
לפיכך כאשר מדובר על משכנתא עבור נכסים בחו"ל על בסיס תשואה, נהוג להעריך את ההכנסות הצפויות מההשקעה אל מול העלויות הכרוכות בניהול הנכס שנמצא בחו"ל, ועל סמך הנתונים הללו – לקבוע מה תהיה פריסת החזרי המשכנתא האופטימלית עבור הלווה והגוף המממן.
על חשיבות ההתייעצות עם יועץ משכנתאות בנושא משכנתא עבור נכסים בחו"ל
נטילת משכנתא עבור רכישת נכסים נדל"ניים בארץ אינה עניין של מה בכך. לא כל שכן, כאשר מדובר על משכנתא עבור נכסים בחו"ל. לכן, לפני כל מהלך של בקשת משכנתא לטובת רכישה של דירה או בית במדינה זרה, חשוב ביותר לפנות להתייעצות מקצועיות עם מומחה משכנתאות.
במסגרת ייעוץ משכנתאות מקצועי, תוכלו להעריך מבעוד מועד את התועלות והסיכונים הכרוכים בביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל, לבחון את תמהיל המשכנתאות שגופים מממנים שונים הציעו לכם, לחשוף הוצאות סמויות שלא בהכרח הייתם מודעים לקיומן, וכפועל יוצא של כל אלו – לחסוך סכומי כסף משמעותיים ביותר בתהליך של נטילת משכנתא עבור נכסים בחו"ל.
שוקלים לבצע עסקת מקרקעין להשקעה בחו"ל? פנו עוד היום ליועץ משכנתאות מוסמך על מנת שתוכלו לייעל ולהוזיל את התהליך, ובד בבד – לשפר את סיכוייכם לקבלת אישור למשכנתא עבור נכסים בחו"ל בתנאים משתלמים. בהצלחה!
התוכן המובא באתר זה נועד לידע כללי בלבד, ואינו מתיימר לספק מענה ספציפי בתחום המשכנתאות. אין לראות במידע זה משום המלצה לביצוע פעולות מכל סוג שהוא והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ משכנתאות מקצועי, המתבצע על פי הנתונים והצרכים האישיים של כל אדם.
יתרה מכך, אין באמור לעיל כדי להחליף את הוראות החוק בנושאים הנוגעים לדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במקרה של סתירה בין הוראות הדין לבין המידע שצוין דלעיל, תגברנה הוראות הדין.